CRE Коммерческая недвижимость; печатное издание; №8 (206), 16-30.04.2013г.;
"ЗИЛ": здесь будет город-сад?
Концепция нового проекта в деталях
Сергей Свиридов, старший партнер, директор по развитию Sminex. Современная учебная база, правительственный центр, производственная зона
Учитывая масштаб территории «ЗИЛа» и достаточно удачное расположение - между деловым центром столицы и большим жилым массивом на юго-востоке Москвы, - здесь вполне успешно разместилась бы производственная зона. Но дело в том, что в настоящее время в Москве отсутствует сколько-нибудь значительный производственный потенциал, который мог бы использовать эту территорию для своих мощностей. Правда, это скорее проблема промышленной политики, проводимой сегодня в столице и в стране в целом, нежели девелоперская. Территорию «ЗИЛа» можно было бы использовать для размещения правительственного центра. Необходимые для этого условия - большая рекреационная зона, значительные площади под застройку, транспортная доступность - имеются.
Самым же эффективным способом использования территории «ЗИЛа», на мой взгляд, может стать создание на его площадях современной учебной базы, в которой сегодня остро нуждаются московские технические вузы, подавляющее большинство которых размещается в старых учебных зданиях, не соответствующих ни техническим, ни производственным условиям, необходимым для эффективного образования. В этой ситуации площадка «ЗИЛа» вполне могла бы стать современным академическим кластером, сочетающим в себе, кроме учебной, еще и научную и производственную составляющие.
Надо отметить, создание такого кластера в последнее время активно обсуждается. В частности, озвучивается идея строительства академического городка в районе Домодедово. Однако, на мой взгляд, это предложение довольно утопично. Выносить высшие учебные заведения за пределы Москвы неэффективно. Помимо того, что строительство академического городка, что называется, в чистом поле с нуля, требует гораздо больших инвестиций, велик риск потерять преподавательские кадры. Немногие преподаватели будут готовы преподавать в аудиториях, до которых нужно добираться по два-три часа, не говоря ужео смене места жительства - столицы на Подмосковье.
Если же такой учебный кластер разместить на территории «ЗИЛа», который расположен в относительном центре Москвы и имеет удобную транспортную доступность, таких проблем удастся избежать.
Татьяна Тикова, руководитель проекта, комплекс девелопмента «Группы ПСН». Многофункциональный комплекс
Масштаб данной территории потребует максимально широкого числа функциональных составляющих в будущем и высокого качества их реализации, что сейчас и заложено в проекте планировки. Хорошим современным примером может служить старая портовая территория в Гамбурге (Германия), где в настоящее время осуществляется комплексный редевелопмент территории (более 150 га). Основной принцип проекта Hafen city - многофункциональность - подтверждается широчайшим набором функциональных составляющих: жилье, торговое и офисное пространство, филармония и морской музей как основные центры притяжения, огромные набережные и парки, а также крупнейший океанариум с научным центром.
Как и большинство подобных территорий, территория «ЗИЛа» потребует рекультивации земель, но в данном случае это не ограничение для реализации той или иной функции, а фактор, повышающий затраты, но абсолютно необходимый для реализации будущего проекта. Общая загрязненность территории и имидж экологически неблагополучной зоны может негативно сказаться на привлекательности для потребителей в будущем, поэтому разнообразная общественная и культурная функции в зоне новой застройки должны будут занять существенную долю.
Андрей Ковалев, президент группы компаний «Экоофис». Набережная в европейском стиле
Как и большинство подобных территорий, территория «ЗИЛа» потребует рекультивации земель, но в данном случае это не ограничение для реализации той или иной функции, а фактор, повышающий затраты, но абсолютно необходимый для реализации будущего проекта. Общая загрязненность территории и имидж экологически неблагополучной зоны может негативно сказаться на привлекательности для потребителей в будущем, поэтому разнообразная общественная и культурная функции в зоне новой застройки должны будут занять существенную долю.
Наверное, многие из нас бывали в европейских городах и гуляли по набережным, вдоль магазинчиков и ресторанов, по улочкам старого города, любуясь прекрасными видами рек или Средиземного моря. Так вот территория «ЗИЛа» - последняя возможность Москвы сделать город красивым и привлекательным для туристов со всего мира. Нагатинская пойма - это уникальный по своим характеристикам участок, с богатой историей, которую уничтожили в советское время. Поэтому мы должны исправить эту ошибку и восстановить то, что было снесено. Это отличная туристическая зона, поэтому мне кажется, что на этом месте можно создать набережную в европейском стиле, с многочисленными кафе, ресторанами, магазинами и салонами площадью от 20 до 100 кв. м. Можно сделать стоянку для яхт, а в глубине построить своего рода альтштадт - старинный город, где каждый домик был бы индивидуальным, имел свою архитектуру, был бы произведением искусства. Представляете, как будет красиво? Гуляешь по набережной, справа Москва-река и яхты, слева старинный город - фантастика! Уверен, это будет излюбленным местом прогулок москвичей и гостей столицы. Я видел пример подобного района - псевдоисторический элитный квартал в Киеве. По нему было очень инте¬ресно гулять, рассматривать архитектуру, подмечать какие-то интересные детали. Единственный минус - отсутствие магазинов и ресторанов. Сегодня у нас есть уникальная возможность сделать подобный район в Москве. Я думаю, найдется достаточно инвесторов, которые захотят построить жилье и коммерческую недвижимость.
Способ монетизации объекта
Сергей Свиридов. Современная учебная база, правительственный центр, производственная зона
Учитывая, что в годы, когда проводилась эксплуатация площадей «ЗИЛа», на вопросы экологии никто особого внимания не обращал, очевидно, что еще до начала строительства придется проводить серьезные и по масштабам, и по инвестициям работы по очистке промышленной зоны. Рассчитывать на то, что при рекультивации территории можно достичь высоких доходов, нереально. Качественная рекультивация - это всегда очень затратный проект, который во всем мире, как правило, делается при самом активном участии муниципальных или федеральных властей.
Если же делать из «ЗИЛа» целиком доходный проект, без участия государства, велика вероятность, что на выходе получим суперплотную жилую застройку с очень плохой рекультивацией. Реализовать такой проект и качественно, и доходно своими силами практически нереально.
Поэтому в узкоутилитарном смысле этот проект вряд ли стоит рассматривать как доходный. Скорее он должен быть нацелен на поднятие эффективности промышленно-научного потенциала России.
Татьяна Тикова. Многофункциональный комплекс
Доходность отдельно взятых проектов на данной территории, вероятно, окажется на уровне или немногим ниже (в силу дли¬тельных сроков реализации общей концепции) средней доходности аналогичных проектов на рынке. Однако если рассматривать всю территорию как единый проект, то с учетом нагрузки некоммерческих проектов он будет выглядеть низкодоходным. В рамках проекта могут присутствовать различные формы партнерства государственного и частного капитала. Это хорошая площадка, чтобы опробовать и отработать системы государственно-частного партнерства.
Андрей Ковалев. Набережная в европейском стиле
Уровень доходности, я считаю, будет разумным. Если затраты на капительное строительство составляют в среднем $1100/кв. м, то дома сложной архитектуры можно построить по цене в $1500-1800/кв. м. Соответственно, если дома будут продаваться по цене от $5 тыс. до $10 тыс./кв. м, рентабельность будет весьма высокой.
Целевая аудитория
Татьяна Тикова. Многофункциональный комплекс
Я бы предложила сделать проект ориентированным на достаточно широкий круг потенциальных клиентов в рамках жилой составляющей. Территория позволяет сделать эффективную комбинацию более комфортного и дорогого жилья и относительно экономичных кварталов, что позволит привлечь к ней интерес разных категорий жителей. Коммерческая же недвижимость, на мой взгляд, вся должна быть очень высокого класса и в соответствии с самыми современными тенденциями, чтобы оставаться актуальной и комфортной на протяжении долгих лет (в том числе долгих лет развития территории).
Андрей Ковалев. Набережная в европейском стиле
Целевая аудитория проекта - это туристы и москвичи. Более того, проект будет интересен частным предпринимателям, которые могут предложить отдыхающим уникальный сервис. Что касается будущих жильцов «старинных» особняков, не стоит делать цены на жилье запредельными и продавать дома по $50 тыс./кв. м. Цена за 1 кв. м должна быть реальной и не подниматься выше $10 тыс., думаю, что самое оптимальное - это $5-6 тыс.
Сложности в реализации концепции и способы их преодоления
Татьяна Тикова. Многофункциональный комплекс
Нельзя сказать, что в данном проекте видны какие-то особенные сложности. Важно обратить внимание на оперативное финансирование, активность инвесторов и качественный подход к реализации, готовность участников создавать проект будущего, а не просто объект быстрого зарабатывания денег.
Он не должен стать долгостроем (особенно учитывая и так длительный запланированный срок реализации), чтобы рынок и общество поверили в его перспективность.
Андрей Ковалев. Набережная в европейском стиле
Сложность в реализации концепции может быть в том, что все мы по-разному представляем себе, какой должна быть Москва. Хотя это странно: все бывали в Европе, много раз видели красоту европейских городов, много раз ею восхищались, но никто не додумался реализовать в Москве этой красоты.
Какой проект в рамках этой территории могла бы реализовать ваша компания? Что ценного вы могли бы предложить в рамках этого проекта / территории?
Татьяна Тикова. Многофункциональный комплекс
Наша компания готова реализовывать различные форматы, все будет зависеть от общей динамики и условий проекта.
Андрей Ковалев. Набережная в европейском стиле
Мне было бы интересно поучаствовать в архитектурном совете, который бы утверждал концепцию застройки района. Кроме того, я бы с удовольствием построил несколько домов. Мне очень хочется, чтобы Москва была красивой, и я готов приложить к этому много сил.