arendator.ru; 29.11.2013; Подальше от центра Москвы
На рынке офисной недвижимости укрепляется процесс децентрализации: вне центра города формируются деловые зоны, в которых сосредоточено качественное предложение. Ожидается, что около 2 миллионов кв.м. офисов будет введено в 2014 году, из них около 30-35% бизнес-центров будут расположены не в самой столице, а в её ближайших пригородах. При этом тенденция к децентрализации была замечена давно – если раньше в Московской области строились только офисы класса В и В+, то сейчас девелоперы делают ставку на класс А. В январе-феврале арендаторы качественных офисов в Москве в основном делали свой выбор в пользу бизнес-центров, расположенных за пределами Центрального округа. Таким образом, активная децентрализация столичного рынка офисной недвижимости в 2013 году продолжилась.
Спрос и предложение
По мнению экспертов, самыми распространенными арендаторами площадей в бизнес-центрах в нецентральной части города являются логистические, производственные компании, call-центры, IT-компании. Привлекательность офисов на периферии в том, что в них арендаторы могут получить значительно больший комплекс услуг, которые предлагают девелоперы. Предложение вполне соответствует ожиданиям арендаторов, которые всё чаще и более охотно выбирают не центральную часть Москвы, а едут за МКАД, где и парковки больше, и пробок меньше. Также привлекает арендаторов и большая площадь помещений под офисы, а также то, что здание построено «с нуля», и, соответственно, в нём не будет проблем с коммуникациями и экологической составляющей.
Еще недавно бизнес-центр даже на МКАД считался рискованным экспериментом. Но теперь игроки рынка всерьез заговорили о строительстве бизнес-парков не только на МКАД, но и в ближнем Подмосковье. В 2006 г. так много говорилось о форматах бизнес-парков, а также индустриальных и технопарков, что некоторые аналитики выделили это как тенденцию в обзорах. Хотя у идеи размещать офисы на окраинах по-прежнему много противников.
Децентрализация офисного рынка в столице идет полным ходом. Популярными становятся бизнес-парки. Пока идет много споров о том, какими они должны быть в России.
Офисы за МКАД не обязательно будут относиться к низкому классу, и в них далеко не всегда разместятся лишь рядовые сотрудники компаний.
По словам Клавдии Чистовой, руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE, тенденция децентрализации начала активно наблюдаться с 2006 года, когда стали строиться первые качественные офисные комплексы за пределами МКАД. Однако первый офисный проект за пределами МКАД, бизнес-центр «Кантри Парк» в Химках общей площадью 18 400 кв. м, был введен в эксплуатацию в декабре 2003 года. Первыми компаниями, которые разместили свои головные офисы за пределами города, стали Volvo Vostok, Metro Cash&Carry, Nutricia, BMW Russland. В конце 2007 года было построено первое здание бизнес-парка «Химки». Здание было успешно сдано в аренду по предварительным договорам аренды. Первыми арендаторами стали такие компании, как Abbott Laboratories, Ford Motor Company, Land Rover, Renault Trucks, Panatta-Sport. Вторая фаза была введена в эксплуатацию в 3 квартале 2008 года, практически все офисные площади были также сданы в аренду по предварительным договорам аренды. Среди арендаторов второй фазы можно отметить такие компании, как Avalon Group, Harry’s, Heinz, Diversey. В 4-ом квартале 2007 года была введена в эксплуатацию первая фаза бизнес-парка Riga Land на Новорижском шоссе, девелопер проекта – компания «Полишелк». Общая площадь бизнес-парка составляет 220 000 кв. м. Арендаторами I фазы стали такие крупные компании, как «Юнимилк», «Мосавтодор», News Outdoor. Компания «Ростелеком» планирует размещение своего головного офиса на площади около 50 000 кв. м в бизнес-парке Comcity на Киевском шоссе, 1-ая очередь которого будет введена в эксплуатацию в начале 2014 года.
Отправной точкой для большинства загородных проектов стал 2006 год. При этом арендаторы далеко не всегда ограничиваются Московской областью, а идут дальше – в регионы. Например, по словам Елены Стрюковой, старшего консультанта Cushman & Wakefield, первую сделку по поиску помещения под call-центр для GE Money Bank компания закрыла в 2006 году. Они арендовали офис в бизнес-парке «Идея» в Казани площадью около 2000 кв.м.
Эта тенденция получила развитие в последние несколько лет: банки российские и международные, страховые компании, фармацевтические и производственные компании в целях сокращения расходов на аренду офиса и персонал массово выносят офисы за пределы Москвы и Московской области.
Так, по мнению Айдара Галеева, руководителя отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG, если говорить о производствах, тенденция перебазирования производства подальше от Москвы в дальнее Подмосковье и прилегающие области (Калужская, Владимирская, Тульская, Тверская, Смоленская и т.д.) действительно существует. Администрации соответствующих регионов поощряют строительство промышленных предприятий, так как это способствует развитию района, обеспечивая населению рабочие места, а бюджету - налоговые отчисления.
Открыт банком «Уралсиб» единый операционный центр в Твери площадью порядка 5000 кв.м., распределены «Сбербанком» колл-центры в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске. Переезды становятся всё менее сложными, а тенденция улучшается также возможностью размещения вдали от головного офиса не только производства, но и его филиалов. Как сообщает Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, это естественные процессы развития бизнеса и корпоративных стратегий. Если раньше руководители компаний при выводе офисов даже из центра Москвы опасались потерять сотрудников, то сейчас сотрудники «мигрируют» за своей компанией. И даже при переезде в другой город управляющий состав готов менять место жительства.
В каждом экономически успешном городе или районе Подмосковья появляются доказательства нового этапа «загородного» девелопмента. Например, Домодедовский район развивается за счет международного аэропорта, а также благодаря крупной автотрассе, которая является одним из стратегических транспортных коридоров России, соединяющих Москву с южными регионами. Рядом с г. Домодедово уже появилось несколько крупных проектов складских комплексов московских девелоперов, а также терминалы, обслуживающие перевозчиков грузов. Сотрудники для этих предприятий набирались из числа домодедовцев. На рабочие места был конкурс, так как в районе дефицит рабочих мест. По стратегическим планам правительства Московской области, рядом с Домодедово расположится один из промышленных округов, всего их будет в области несколько — на севере, юге, западе и востоке Подмосковья. Население же г. Домодедова, как и сам город, местные власти планируют увеличить как минимум вдвое (сейчас там около 100 000 жителей), так как на все новые предприятия понадобятся специалисты, включая офисных сотрудников. Сейчас производства в Подмосковье почти не строятся без офисной составляющей.
Комфорт во всём
Основными предпосылками развития децентрализации со стороны нового девелопмента являются: ограниченные возможности строительства новых объектов в центре города, высокие требования арендаторов к качеству строительства и инфраструктуре, сложная транспортная ситуация в центре города, редевелопмент крупных производственных участков, расширение границ Москвы. Арендаторы в сложившейся нестабильной макроэкономической ситуации стремятся сократить затраты на аренду, улучшить качество помещения и повысить эффективность размещения, таким образом оптимизировать бизнес процессы (консолидация, создание / размещение бэк-офиса за/у МКАД, возможность реализовать built-to-suite проект). Растет число девелоперов, ориентированных на сертификацию своих новых объектов по экологическим стандартам LEED или BREAM. Помимо высокого уровня обслуживания, БЦ за МКАД привлекают арендаторов и своими арендными ставками.
«Явным преимуществом офисных зданий за пределами МКАД является более низкая ставка аренды по сравнению со ставками на помещения класса А внутри МКАД. Например, средняя ставка аренды в сегменте класса А составляет 650 - 750 долларов за кв.м. в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, в то время как на помещения за МКАД, ставка аренды в среднем составляет 400 – 450 долларов, при этом арендатор также получает качественные офисные площади класса А, эффективную планировку этажа, высокий парковочный коэффициент, развитую инфраструктуру внутри комплекса», - говорит Клавдия Чистова.
Соглашается с этим и Елена Шевчук: «Например, уже сейчас крайне сложно найти большие свободные площади 5000-10000 кв.м. в центре Москвы в новых зданиях. Также сложно компаниям, которым требуется большая открытая площадь этажа (более 3000 кв.м.) с большим шагом колонн, большие объемы электроэнергии, большие нагрузки на перекрытия и т.п. Такие арендаторы, как правило, переезжают в зону между ТТК и МКАД или за МКАД. Огромную роль играет и транспортная доступность и наличие удобной парковки. Если компанию-арендатора в принципе не пугают пробки в зоне МКАД, то наличие большой наземной парковки в бизнес-парке станет серьезным конкурентным преимуществом переезда». Сейчас новые бизнес-парки предлагают арендаторам 1-2 машино-места на 25-30 кв.м. арендуемой площади. Таких условий, конечно, не сможет предложить ни один бизнес-центр внутри МКАД.
Необходимость оправдывать затраты на аренду подчеркивает и Айдар Галеев. «Известны случаи» - говорит он, - «когда собственники предприятий реализуют свои участки, продавая их девелоперам под комплексную застройку, и выводят производства в соседние области. Дело еще и в том, что размер установленной в Москве платы за землю (с учетом существенного увеличения с 2012 года кадастровой стоимости земли) ставит под сомнение экономическую оправданность производства».
В МО или в регионы?
Президент РФ Владимир Путин уже неоднократно заявлял о необходимости децентрализации экономики в России. Согласно предложению президента, целый ряд крупнейших госкомпаний может сменить прописку и переехать туда, где сосредоточена их фактическая производственная деятельность. В случае, если предложение будет поддержано, то штаб-квартиры «Газпрома», «Роснефти», «Интер РАО», РЖД, «Ростехнологий» могут оказаться очень далеко за линией МКАДа.
По словам директора отдела региональных проектов компании СBRE Гайка Папояна, наибольшим спросом в настоящее время пользуются такие города как Тверь, Владимир, Тула, Ульяновск, Ярославль, Нижний Новгород.
Несомненно, с ростом производств и розничных сетей компаний, децентрализация офисов станет не просто тенденцией – она станет необходимостью. Управлять процессами необходимо «пока горячо».
«Процесс выноса сервисных служб продолжится, в регионах будут создаваться специализированные объекты под такие нужды» - говорит Елена Стрюкова, -«Востребованными станут новые регионы, в которых еще нет call-центров и филиалов крупных международных и российских компаний».
Двумя основными причинами перевода своих бэк-офисов в другие города является, во-первых, развитие бизнеса и перемещение управленческих и поддерживающих подразделений в наиболее активные «клиентские» регионы, и, во-вторых, минимизация затрат. Так, ставки аренды на качественные офисные площади в Москве (вне Центрального Делового района) составляют 500-650 долларов за кв.м.в год без НДС и операционных расходов, то в районе МКАД эта цифра уже составляет 250-450 долларов за кв.м. в год, а, например, в Нижнем Новгороде – 600 – 850 рублей за кв.м. в мес. «В целом, для децентрализации мощностей пользуются спросом все области, граничащие с Московской – Калужская, Тверская, Рязанская, Тульская и др. Если же речь идет о штаб-квартирах, расположенных в Санкт-Петербурге, то перенос производства и офисов будет в северо-западном направлении», - говорит Алексей Ефимов, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle.
Однако полного смещения головных офисов компаний из Москвы и МО в регионы ожидать не стоит. Связано это в первую очередь с тем, что процесс децентрализации пока слишком молод – в регионах, несмотря на достаточное количество качественных бизнес-центров, еще не развита достаточная логистическая структура для обслуживания больших корпораций и производств.
По мнению Айдара Галеева, полное перемещение головных офисов из столицы, тем не менее, не распространено: логистическое положение Москвы в системе транспортных связей делают столицу наиболее удобным местом размещения офисов для компаний, которые работают со всей страной. При этом вполне может иметь место перенос бэк-офиса или, например, отдельных подразделений – call- центра, IT-отдела и т.п.
Основная экономия для компании при этом состоит скорее в снижении расходов на оплату труда, чем на аренду помещения. В большинстве случаев, персонал, особенно если речь идет о переезде целого филиала или о создании регионального подразделения, набирается в регионе нового присутствия. Это дает возможность действительно существенной экономии на оплате труда персонала. Другой вопрос, насколько тот или иной регион дает возможность найма нужного количества персонала требуемой квалификации.
Большие ожидания
Сам по себе процесс децентрализации производственных мощностей и офисного функционала является, несомненно, перспективным трендом, поскольку в настоящее время любая индустрия испытывает давление с точки зрения рентабельности, поэтому большое значение придается фокусу на сокращение и оптимизацию расходов. Учитывая, что в регионах и зарплата сотрудников, и арендные ставки на коммерческие площади примерно в 2 раза ниже столичных, это экономически обусловлено и выгодно.
По словам Андрея Ковалева, президента ГК «Экоофис», производства в Москве и МО уже не эффективны. Москва и область – это территории для проживания и рекреации. Если есть возможность вывести производство в регионы, то это нужно сделать. Тем более, там, зачастую, создаются более комфортные условия: это и снижение налогов, и ситуация, когда губернатор лично курирует строительство. В Москве и МО такого нет. Яркий пример – Калужская область, где уже созданы крупные автомобильные производства таких известных марок, как – Volkswagen, Peugeot, Citroen. Однако здесь назрела другая проблема - нехватка трудовых ресурсов, в связи с чем, специалистов приходится приглашать из других областей.
В том случае, если предприятие уже располагает высококвалифицированными кадрами, то вывезти их из Москвы, к примеру, в Новосибирск, будет практически невозможно. Надо оценивать и специфику производства: обработка драгоценных камней, к примеру, не требует огромных площадей, особых подсобок, специальных погрузочных площадок. Как правило, под цеха идут небольшие помещения, где работают 50-100 рабочих. Такие производства могут быть в Москве. Но есть производства, тяготеющие к сырью, например, производство спагетти. Их логично создавать не в Москве и Петербурге, а там, где растет пшеница твердых сортов.
Если говорить о производстве, то тенденцию децентрализации тормозит то обстоятельство, что перевод мощностей в другие регионы требует значительных средств, плюс необходимо подготовить большое количество разрешительных документов. Кроме того, не у всех собственников бизнеса хватает знаний в сфере девелопмента. «В качестве положительного могу привести пример зерновой компании «Настюша», которая вывела мощности в другой регион, а на месте хлебопекарного комбината построила огромный жилой массив» -говорит Андрей Ковалёв, -«Это тот пример, когда собственник, помимо хорошего знания производства, обладает компетенциями девелопера. Развитию этой тенденции способствует уменьшение издержек».
Можно выделить несколько сценариев переезда офисов за МКАД. Первый - в качестве мест притяжения выступают территории, которые базируются на выведенных производствах. В Подмосковье среди таких территорий выделяются города Домодедово и Ступино. Сначала в городе размещают какое-либо производство. Вслед за ним приходят обслуживающие компании и сотрудники, начинается строительство жилья и офисов.
Второй сценарий - точкой притяжения являются офисные агломерации, созданные по собственной инициативе застройщиков, решивших рядом с местами проживания построить офисные центры. Конечно, застройщики очень рискуют в данном случае, так как у них нет четко сформированных представлений о рентабельности, гарантий заполняемости помещений.
Но самый важный фактор, который в итоге приведет к окончательной децентрализации офисов – это окончательный перевод крупных государственных компаний за пределы МКАД. В качестве наглядного примера служит «Сколково». В перспективе – реализация проекта «Ростелеком-Сити». Полная заполняемость офисов гарантируется, так как все крупные компании будут переведены за МКАД, причем, как правило, за свой счет. Это в свою очередь повлечет строительство нового жилья и создание современной инфраструктуры.
Также вариантом можно считать наличие «якоря» в виде крупной агломерации и самостоятельно развивающиеся офисы. В качестве примера можно привести агломерации, создающиеся вокруг аэропортов и город Химки.
Скоро сказка сказывается…
Если в целом посмотреть на рынок недвижимости России, то можно увидеть, что он развивается неравномерно. Меньшая его часть (Московский и Ленинградский регионы) является лидером по таким параметрам, как уровень цен на недвижимость, объем инвестиций и строительства, количество совершаемых сделок. Здесь наблюдаются основные публичные сделки, арендные ставки находятся на уровне других европейских столиц.
Однако большая часть, а именно все остальные регионы, выступают в роли догоняющего. Публичных сделок происходит мало, арендные ставки и цены сделок существенно ниже столичных. В целом, это нормальная ситуация, характерная для многих других стран.
В целом, несомненно, децентрализация офисного и производственного функционала экономически выгодна, но здесь многое зависит от условий, которые может предложить тот или иной регион. Эти условия определяются объемом инвестиций в конкретную область, а также принятой там системой налогообложения, возможностью оперативно предоставлять землю под новое производственное и офисное строительство.
Несмотря на то, что государство и главы Подмосковья и регионов работают над активным привлечением филиалов крупных компаний, остаются минусы, которые, к сожалению, сложно изменить. Например то, что расположение офиса далеко за чертой города будет неудобно для сотрудников без личного транспорта. Также во многих регионах пока что нет хорошей и развитой инфраструктуры – кафе, магазинов, служб сервиса, жилья, гостиниц и развлекательных центров, что тормозит желание руководящего состава покидать столицу и ехать на периферию. Немаловажным является и то, что для крупных или зарубежных компаний престижно иметь офис именно в центре столицы. И наконец, пока процесс не приобрел массовости, и как сами девелоперы, так и рядовые служащие компании с опаской смотрят на загородние переезды, руководству производств и компаний приходится повышать зарплаты сотрудников, чтобы удержать их вдали от столицы, которая, несмотря на свою дороговизну, пока что остается центром всеобщего притяжения.
Источник: Арендатор.ру
Спрос и предложение
По мнению экспертов, самыми распространенными арендаторами площадей в бизнес-центрах в нецентральной части города являются логистические, производственные компании, call-центры, IT-компании. Привлекательность офисов на периферии в том, что в них арендаторы могут получить значительно больший комплекс услуг, которые предлагают девелоперы. Предложение вполне соответствует ожиданиям арендаторов, которые всё чаще и более охотно выбирают не центральную часть Москвы, а едут за МКАД, где и парковки больше, и пробок меньше. Также привлекает арендаторов и большая площадь помещений под офисы, а также то, что здание построено «с нуля», и, соответственно, в нём не будет проблем с коммуникациями и экологической составляющей.Еще недавно бизнес-центр даже на МКАД считался рискованным экспериментом. Но теперь игроки рынка всерьез заговорили о строительстве бизнес-парков не только на МКАД, но и в ближнем Подмосковье. В 2006 г. так много говорилось о форматах бизнес-парков, а также индустриальных и технопарков, что некоторые аналитики выделили это как тенденцию в обзорах. Хотя у идеи размещать офисы на окраинах по-прежнему много противников.
Децентрализация офисного рынка в столице идет полным ходом. Популярными становятся бизнес-парки. Пока идет много споров о том, какими они должны быть в России.
Офисы за МКАД не обязательно будут относиться к низкому классу, и в них далеко не всегда разместятся лишь рядовые сотрудники компаний.
По словам Клавдии Чистовой, руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE, тенденция децентрализации начала активно наблюдаться с 2006 года, когда стали строиться первые качественные офисные комплексы за пределами МКАД. Однако первый офисный проект за пределами МКАД, бизнес-центр «Кантри Парк» в Химках общей площадью 18 400 кв. м, был введен в эксплуатацию в декабре 2003 года. Первыми компаниями, которые разместили свои головные офисы за пределами города, стали Volvo Vostok, Metro Cash&Carry, Nutricia, BMW Russland. В конце 2007 года было построено первое здание бизнес-парка «Химки». Здание было успешно сдано в аренду по предварительным договорам аренды. Первыми арендаторами стали такие компании, как Abbott Laboratories, Ford Motor Company, Land Rover, Renault Trucks, Panatta-Sport. Вторая фаза была введена в эксплуатацию в 3 квартале 2008 года, практически все офисные площади были также сданы в аренду по предварительным договорам аренды. Среди арендаторов второй фазы можно отметить такие компании, как Avalon Group, Harry’s, Heinz, Diversey. В 4-ом квартале 2007 года была введена в эксплуатацию первая фаза бизнес-парка Riga Land на Новорижском шоссе, девелопер проекта – компания «Полишелк». Общая площадь бизнес-парка составляет 220 000 кв. м. Арендаторами I фазы стали такие крупные компании, как «Юнимилк», «Мосавтодор», News Outdoor. Компания «Ростелеком» планирует размещение своего головного офиса на площади около 50 000 кв. м в бизнес-парке Comcity на Киевском шоссе, 1-ая очередь которого будет введена в эксплуатацию в начале 2014 года.
Отправной точкой для большинства загородных проектов стал 2006 год. При этом арендаторы далеко не всегда ограничиваются Московской областью, а идут дальше – в регионы. Например, по словам Елены Стрюковой, старшего консультанта Cushman & Wakefield, первую сделку по поиску помещения под call-центр для GE Money Bank компания закрыла в 2006 году. Они арендовали офис в бизнес-парке «Идея» в Казани площадью около 2000 кв.м.
Эта тенденция получила развитие в последние несколько лет: банки российские и международные, страховые компании, фармацевтические и производственные компании в целях сокращения расходов на аренду офиса и персонал массово выносят офисы за пределы Москвы и Московской области.
Так, по мнению Айдара Галеева, руководителя отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG, если говорить о производствах, тенденция перебазирования производства подальше от Москвы в дальнее Подмосковье и прилегающие области (Калужская, Владимирская, Тульская, Тверская, Смоленская и т.д.) действительно существует. Администрации соответствующих регионов поощряют строительство промышленных предприятий, так как это способствует развитию района, обеспечивая населению рабочие места, а бюджету - налоговые отчисления.
Открыт банком «Уралсиб» единый операционный центр в Твери площадью порядка 5000 кв.м., распределены «Сбербанком» колл-центры в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске. Переезды становятся всё менее сложными, а тенденция улучшается также возможностью размещения вдали от головного офиса не только производства, но и его филиалов. Как сообщает Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, это естественные процессы развития бизнеса и корпоративных стратегий. Если раньше руководители компаний при выводе офисов даже из центра Москвы опасались потерять сотрудников, то сейчас сотрудники «мигрируют» за своей компанией. И даже при переезде в другой город управляющий состав готов менять место жительства.
В каждом экономически успешном городе или районе Подмосковья появляются доказательства нового этапа «загородного» девелопмента. Например, Домодедовский район развивается за счет международного аэропорта, а также благодаря крупной автотрассе, которая является одним из стратегических транспортных коридоров России, соединяющих Москву с южными регионами. Рядом с г. Домодедово уже появилось несколько крупных проектов складских комплексов московских девелоперов, а также терминалы, обслуживающие перевозчиков грузов. Сотрудники для этих предприятий набирались из числа домодедовцев. На рабочие места был конкурс, так как в районе дефицит рабочих мест. По стратегическим планам правительства Московской области, рядом с Домодедово расположится один из промышленных округов, всего их будет в области несколько — на севере, юге, западе и востоке Подмосковья. Население же г. Домодедова, как и сам город, местные власти планируют увеличить как минимум вдвое (сейчас там около 100 000 жителей), так как на все новые предприятия понадобятся специалисты, включая офисных сотрудников. Сейчас производства в Подмосковье почти не строятся без офисной составляющей.
Комфорт во всём
Основными предпосылками развития децентрализации со стороны нового девелопмента являются: ограниченные возможности строительства новых объектов в центре города, высокие требования арендаторов к качеству строительства и инфраструктуре, сложная транспортная ситуация в центре города, редевелопмент крупных производственных участков, расширение границ Москвы. Арендаторы в сложившейся нестабильной макроэкономической ситуации стремятся сократить затраты на аренду, улучшить качество помещения и повысить эффективность размещения, таким образом оптимизировать бизнес процессы (консолидация, создание / размещение бэк-офиса за/у МКАД, возможность реализовать built-to-suite проект). Растет число девелоперов, ориентированных на сертификацию своих новых объектов по экологическим стандартам LEED или BREAM. Помимо высокого уровня обслуживания, БЦ за МКАД привлекают арендаторов и своими арендными ставками.
«Явным преимуществом офисных зданий за пределами МКАД является более низкая ставка аренды по сравнению со ставками на помещения класса А внутри МКАД. Например, средняя ставка аренды в сегменте класса А составляет 650 - 750 долларов за кв.м. в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, в то время как на помещения за МКАД, ставка аренды в среднем составляет 400 – 450 долларов, при этом арендатор также получает качественные офисные площади класса А, эффективную планировку этажа, высокий парковочный коэффициент, развитую инфраструктуру внутри комплекса», - говорит Клавдия Чистова.
Соглашается с этим и Елена Шевчук: «Например, уже сейчас крайне сложно найти большие свободные площади 5000-10000 кв.м. в центре Москвы в новых зданиях. Также сложно компаниям, которым требуется большая открытая площадь этажа (более 3000 кв.м.) с большим шагом колонн, большие объемы электроэнергии, большие нагрузки на перекрытия и т.п. Такие арендаторы, как правило, переезжают в зону между ТТК и МКАД или за МКАД. Огромную роль играет и транспортная доступность и наличие удобной парковки. Если компанию-арендатора в принципе не пугают пробки в зоне МКАД, то наличие большой наземной парковки в бизнес-парке станет серьезным конкурентным преимуществом переезда». Сейчас новые бизнес-парки предлагают арендаторам 1-2 машино-места на 25-30 кв.м. арендуемой площади. Таких условий, конечно, не сможет предложить ни один бизнес-центр внутри МКАД.
Необходимость оправдывать затраты на аренду подчеркивает и Айдар Галеев. «Известны случаи» - говорит он, - «когда собственники предприятий реализуют свои участки, продавая их девелоперам под комплексную застройку, и выводят производства в соседние области. Дело еще и в том, что размер установленной в Москве платы за землю (с учетом существенного увеличения с 2012 года кадастровой стоимости земли) ставит под сомнение экономическую оправданность производства».
В МО или в регионы?
Президент РФ Владимир Путин уже неоднократно заявлял о необходимости децентрализации экономики в России. Согласно предложению президента, целый ряд крупнейших госкомпаний может сменить прописку и переехать туда, где сосредоточена их фактическая производственная деятельность. В случае, если предложение будет поддержано, то штаб-квартиры «Газпрома», «Роснефти», «Интер РАО», РЖД, «Ростехнологий» могут оказаться очень далеко за линией МКАДа.
По словам директора отдела региональных проектов компании СBRE Гайка Папояна, наибольшим спросом в настоящее время пользуются такие города как Тверь, Владимир, Тула, Ульяновск, Ярославль, Нижний Новгород.
Несомненно, с ростом производств и розничных сетей компаний, децентрализация офисов станет не просто тенденцией – она станет необходимостью. Управлять процессами необходимо «пока горячо».
«Процесс выноса сервисных служб продолжится, в регионах будут создаваться специализированные объекты под такие нужды» - говорит Елена Стрюкова, -«Востребованными станут новые регионы, в которых еще нет call-центров и филиалов крупных международных и российских компаний».
Двумя основными причинами перевода своих бэк-офисов в другие города является, во-первых, развитие бизнеса и перемещение управленческих и поддерживающих подразделений в наиболее активные «клиентские» регионы, и, во-вторых, минимизация затрат. Так, ставки аренды на качественные офисные площади в Москве (вне Центрального Делового района) составляют 500-650 долларов за кв.м.в год без НДС и операционных расходов, то в районе МКАД эта цифра уже составляет 250-450 долларов за кв.м. в год, а, например, в Нижнем Новгороде – 600 – 850 рублей за кв.м. в мес. «В целом, для децентрализации мощностей пользуются спросом все области, граничащие с Московской – Калужская, Тверская, Рязанская, Тульская и др. Если же речь идет о штаб-квартирах, расположенных в Санкт-Петербурге, то перенос производства и офисов будет в северо-западном направлении», - говорит Алексей Ефимов, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle.
Однако полного смещения головных офисов компаний из Москвы и МО в регионы ожидать не стоит. Связано это в первую очередь с тем, что процесс децентрализации пока слишком молод – в регионах, несмотря на достаточное количество качественных бизнес-центров, еще не развита достаточная логистическая структура для обслуживания больших корпораций и производств.
По мнению Айдара Галеева, полное перемещение головных офисов из столицы, тем не менее, не распространено: логистическое положение Москвы в системе транспортных связей делают столицу наиболее удобным местом размещения офисов для компаний, которые работают со всей страной. При этом вполне может иметь место перенос бэк-офиса или, например, отдельных подразделений – call- центра, IT-отдела и т.п.
Основная экономия для компании при этом состоит скорее в снижении расходов на оплату труда, чем на аренду помещения. В большинстве случаев, персонал, особенно если речь идет о переезде целого филиала или о создании регионального подразделения, набирается в регионе нового присутствия. Это дает возможность действительно существенной экономии на оплате труда персонала. Другой вопрос, насколько тот или иной регион дает возможность найма нужного количества персонала требуемой квалификации.
Большие ожидания
Сам по себе процесс децентрализации производственных мощностей и офисного функционала является, несомненно, перспективным трендом, поскольку в настоящее время любая индустрия испытывает давление с точки зрения рентабельности, поэтому большое значение придается фокусу на сокращение и оптимизацию расходов. Учитывая, что в регионах и зарплата сотрудников, и арендные ставки на коммерческие площади примерно в 2 раза ниже столичных, это экономически обусловлено и выгодно.
По словам Андрея Ковалева, президента ГК «Экоофис», производства в Москве и МО уже не эффективны. Москва и область – это территории для проживания и рекреации. Если есть возможность вывести производство в регионы, то это нужно сделать. Тем более, там, зачастую, создаются более комфортные условия: это и снижение налогов, и ситуация, когда губернатор лично курирует строительство. В Москве и МО такого нет. Яркий пример – Калужская область, где уже созданы крупные автомобильные производства таких известных марок, как – Volkswagen, Peugeot, Citroen. Однако здесь назрела другая проблема - нехватка трудовых ресурсов, в связи с чем, специалистов приходится приглашать из других областей.
В том случае, если предприятие уже располагает высококвалифицированными кадрами, то вывезти их из Москвы, к примеру, в Новосибирск, будет практически невозможно. Надо оценивать и специфику производства: обработка драгоценных камней, к примеру, не требует огромных площадей, особых подсобок, специальных погрузочных площадок. Как правило, под цеха идут небольшие помещения, где работают 50-100 рабочих. Такие производства могут быть в Москве. Но есть производства, тяготеющие к сырью, например, производство спагетти. Их логично создавать не в Москве и Петербурге, а там, где растет пшеница твердых сортов.
Если говорить о производстве, то тенденцию децентрализации тормозит то обстоятельство, что перевод мощностей в другие регионы требует значительных средств, плюс необходимо подготовить большое количество разрешительных документов. Кроме того, не у всех собственников бизнеса хватает знаний в сфере девелопмента. «В качестве положительного могу привести пример зерновой компании «Настюша», которая вывела мощности в другой регион, а на месте хлебопекарного комбината построила огромный жилой массив» -говорит Андрей Ковалёв, -«Это тот пример, когда собственник, помимо хорошего знания производства, обладает компетенциями девелопера. Развитию этой тенденции способствует уменьшение издержек».
Можно выделить несколько сценариев переезда офисов за МКАД. Первый - в качестве мест притяжения выступают территории, которые базируются на выведенных производствах. В Подмосковье среди таких территорий выделяются города Домодедово и Ступино. Сначала в городе размещают какое-либо производство. Вслед за ним приходят обслуживающие компании и сотрудники, начинается строительство жилья и офисов.
Второй сценарий - точкой притяжения являются офисные агломерации, созданные по собственной инициативе застройщиков, решивших рядом с местами проживания построить офисные центры. Конечно, застройщики очень рискуют в данном случае, так как у них нет четко сформированных представлений о рентабельности, гарантий заполняемости помещений.
Но самый важный фактор, который в итоге приведет к окончательной децентрализации офисов – это окончательный перевод крупных государственных компаний за пределы МКАД. В качестве наглядного примера служит «Сколково». В перспективе – реализация проекта «Ростелеком-Сити». Полная заполняемость офисов гарантируется, так как все крупные компании будут переведены за МКАД, причем, как правило, за свой счет. Это в свою очередь повлечет строительство нового жилья и создание современной инфраструктуры.
Также вариантом можно считать наличие «якоря» в виде крупной агломерации и самостоятельно развивающиеся офисы. В качестве примера можно привести агломерации, создающиеся вокруг аэропортов и город Химки.
Скоро сказка сказывается…
Если в целом посмотреть на рынок недвижимости России, то можно увидеть, что он развивается неравномерно. Меньшая его часть (Московский и Ленинградский регионы) является лидером по таким параметрам, как уровень цен на недвижимость, объем инвестиций и строительства, количество совершаемых сделок. Здесь наблюдаются основные публичные сделки, арендные ставки находятся на уровне других европейских столиц.
Однако большая часть, а именно все остальные регионы, выступают в роли догоняющего. Публичных сделок происходит мало, арендные ставки и цены сделок существенно ниже столичных. В целом, это нормальная ситуация, характерная для многих других стран.
В целом, несомненно, децентрализация офисного и производственного функционала экономически выгодна, но здесь многое зависит от условий, которые может предложить тот или иной регион. Эти условия определяются объемом инвестиций в конкретную область, а также принятой там системой налогообложения, возможностью оперативно предоставлять землю под новое производственное и офисное строительство.
Несмотря на то, что государство и главы Подмосковья и регионов работают над активным привлечением филиалов крупных компаний, остаются минусы, которые, к сожалению, сложно изменить. Например то, что расположение офиса далеко за чертой города будет неудобно для сотрудников без личного транспорта. Также во многих регионах пока что нет хорошей и развитой инфраструктуры – кафе, магазинов, служб сервиса, жилья, гостиниц и развлекательных центров, что тормозит желание руководящего состава покидать столицу и ехать на периферию. Немаловажным является и то, что для крупных или зарубежных компаний престижно иметь офис именно в центре столицы. И наконец, пока процесс не приобрел массовости, и как сами девелоперы, так и рядовые служащие компании с опаской смотрят на загородние переезды, руководству производств и компаний приходится повышать зарплаты сотрудников, чтобы удержать их вдали от столицы, которая, несмотря на свою дороговизну, пока что остается центром всеобщего притяжения.
Источник: Арендатор.ру