CRE №224 (03); печатное издание; февраль 2014; Чужое здесь не трогать стр.28
Президент ГК "Экоофис" Ковалева Андрей прокомментировал поправки Минэкономразвития в Закон о государственном кадастре, касающиеся отчуждения той недвижимости, собственник которой неизвестен.
Российские власти решили в очередной раз разобраться с собственниками недвижимости, не желающими регистрировать права и платить налоги. В свою очередь, профессиональное сообщество уже нарекло опубликованные Минэкономразвития поправки в Закон о государственном кадастре «сырым проектом о национализации недвижимости». По оценкам экспертов, последствия для рынка могут быть самыми непредсказуемыми. Напомним, что поправки призваны определять процедуру отчуждения недвижимости, если ее собственник неизвестен. По данным ФНС, в государственном кадастре недвижимости сегодня нет данных о владельцах значительной части объектов – 39 % от всей базы по налогу на имущество физических лиц. Российские чиновники в 2013 году нашли 24 554 бесхозных объекта – строения и земельных участка. Поправки должны стимулировать как частных лиц, так и представителей бизнеса, зарегистрировать недвижимость и начать платить налоги.
Уже сейчас аналитики говорят о серьезных препятствиях. Так, данных о собственниках до 1998 года в базах БТИ Московской области нет, перечни правообладателей же в разрозненном виде имеются в реестровых книгах и электронных таблицах. «В СМИ данный закон широко обсуждался в последнее время и действительно успел заработать громкое название “проект о национализации недвижимости”, – делится Анна Хмельницкая, юрист компании «Хренов и Партнеры». – Задача нововведения понятна – обязать физических лиц обозначать свои права на объекты недвижимости путем их регистрации и, как следствие, нести обязанности налогоплательщиков. Учитывая, что уже с 2014 года планировалось запускать (в некоторых регионах) процедуру введения единого налога на недвижимость, стремление Минэкономразвития различными способами стимулировать собственников оформить свои права объяснимо. Процедуру введения единого налога по всей России планируется завершить к 2018 году. С этого же года предположительно вступают в силу и поправки в закон о государственном кадастре. Теоретически данная мера действительно должна способствовать тому, чтобы собственники, которые по каким-либо причинам не хотели регистрировать свое право, наконец сделали это. При этом цель – увеличение налогооблагаемой базы – будет достигнута».
По оценкам эксперта, недостаточно подробно проработан вопрос о субъектах, на которых будет распространяться действие поправок. Так, в проекте указано, что, если собственник недвижимого имущества неизвестен и само оно значится в Государственном кадастре недвижимости более пяти лет, муниципалитет может инициировать процедуру признания недвижимости бесхозной и передачу ее по решению суда в свою собственность. «Нововведение, конечно, в первую очередь затронет собственников, у которых строительство юридически не завершено, – поддерживает Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Москве. – В первом случае – да, новшество будет определенным стимулом для регистрации недвижимости. В то же время Московская область – это не только участки и строения до 10 км от МКАД, и многие собственники, возможно, недостаточно информированы о процедурах кадастрового учета и живут “по старинке”. Поэтому хочется надеяться, что данные изменения не будут способом отбора участков, и на местах пройдет информирование о юридических нововведениях».
Мало кто из игроков пока понимает и то, каким образом действие вышеуказанных негативных последствий будет распространяться на лиц, приобретавших имущество до 1998 года. Как минимум потому, что информации о таких собственниках, даже если у них имеется соответствующее свидетельство, может не содержаться ни в Едином государственном реестре правообладателей, ни в Бюро технической инвентаризации (там вообще не содержатся паспортные данные, есть лишь перечни лиц). Некоторым участникам рынка представляется логичным вообще не распространять действие законопроекта на таких владельцев. Так, Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS, предлагает ввести, как в приватизации земельных участков, период «дачной амнистии», за который у собственника будет возможность заявить свои права на объект. «Если провести аналогию с процессом приватизации жилья в России, а именно такую кальку, возможно, взяло Минэкономразвития в разрешении данного вопроса, то государству для реализации принятых поправок как минимум придется провести массовую кампанию, – размышляет Анна Коняева, директор юридической компании «Центр правового обслуживания». – Необходимо уведомить неопределенное количество лиц о предстоящих мероприятиях, о возможном отъеме собственности, о сроках, когда планируется начать масштабную акцию, рассказать о последствиях промедления в оформлении. И, как нам кажется, сроки реализации данного законопроекта придется неоднократно продлевать, чтобы не нарушать права действующих владельцев, которые по какой-то причине не могут оформить собственность, и будущих добросовестных приобретателей. В противном случае придется столкнуться не только с проблемой массовой подачи исков о признании недействительным решения о принятии на учет спорного имущества как бесхозного объекта недвижимого имущества с внесением в ЕГРП соответствующей записи, но и в целом недовольством граждан, малого бизнеса».
Сама по себе процедура перехода права собственности муниципалитету по решению суда не гарантирует соблюдения прав владельцев имущества, уверена Анна Хмельницкая. Если после вступления законопроекта в силу процесс передачи спорного имущества в собственность государства будет поставлен «на конвейер», вряд ли можно будет рассчитывать на всестороннее и полное рассмотрение каждого конкретного случая. Риск того, что владелец имущества может в принципе быть не извещен о судебном процессе, действительно велик. Впрочем, некоторые игроки считают, что и вовсе достаточно будет повесить на постройку уведомление о том, что если собственник не зарегистрирует объект в течение трех месяцев, тот будет продан на аукционе. Нововведение, по оценкам экспертов, скорее тревожит небольших игроков, которые пытались таким образом оптимизировать налоги. На крупных компаниях и «средней температуре по рынку» поправки, скорее всего, скажутся незначительно. «Любое ужесточение учета своей целью носит упорядочение, а значит, наличие и доступность информации для участников рынка, увеличение прозрачности, – уверена Мария Котова. – Что в конечном счете должно привести к чистоплотной конкуренции и конкурентному ценообразованию. Вопрос в реализации законодательной инициативы: мы уже видели примеры хороших начинаний, которые умерли в результате неэффективного исполнения. Рынок отреагирует традиционно, но сыграет ли он на повышение или понижение, сказать сейчас сложно».
Пока же эксперты надеются, что целью законодателя является не только пополнение бюджета за счет средств налогоплательщиков. «И уж тем более не приобретение имущества в собственность государства, а пополнение информационных ресурсов, налаживания стабильности гражданского оборота», – говорит Анна Коняева. Впрочем, в Knight Frank отмечают: судя по количеству «выявленных» объектов, процент равен проценту погрешности. «Привести в порядок надо, – уверена Мария Котова. – Но глобально инициатива прослеживается как усиление налогового контроля и бремени на бизнес. А такие процедуры и инициативы государства всегда неоднозначны для рынка»..
Подробнее читайте CRE №224 (03); печатное издание; февраль 2014; Чужое здесь не трогать стр.28
Российские власти решили в очередной раз разобраться с собственниками недвижимости, не желающими регистрировать права и платить налоги. В свою очередь, профессиональное сообщество уже нарекло опубликованные Минэкономразвития поправки в Закон о государственном кадастре «сырым проектом о национализации недвижимости». По оценкам экспертов, последствия для рынка могут быть самыми непредсказуемыми. Напомним, что поправки призваны определять процедуру отчуждения недвижимости, если ее собственник неизвестен. По данным ФНС, в государственном кадастре недвижимости сегодня нет данных о владельцах значительной части объектов – 39 % от всей базы по налогу на имущество физических лиц. Российские чиновники в 2013 году нашли 24 554 бесхозных объекта – строения и земельных участка. Поправки должны стимулировать как частных лиц, так и представителей бизнеса, зарегистрировать недвижимость и начать платить налоги.
Уже сейчас аналитики говорят о серьезных препятствиях. Так, данных о собственниках до 1998 года в базах БТИ Московской области нет, перечни правообладателей же в разрозненном виде имеются в реестровых книгах и электронных таблицах. «В СМИ данный закон широко обсуждался в последнее время и действительно успел заработать громкое название “проект о национализации недвижимости”, – делится Анна Хмельницкая, юрист компании «Хренов и Партнеры». – Задача нововведения понятна – обязать физических лиц обозначать свои права на объекты недвижимости путем их регистрации и, как следствие, нести обязанности налогоплательщиков. Учитывая, что уже с 2014 года планировалось запускать (в некоторых регионах) процедуру введения единого налога на недвижимость, стремление Минэкономразвития различными способами стимулировать собственников оформить свои права объяснимо. Процедуру введения единого налога по всей России планируется завершить к 2018 году. С этого же года предположительно вступают в силу и поправки в закон о государственном кадастре. Теоретически данная мера действительно должна способствовать тому, чтобы собственники, которые по каким-либо причинам не хотели регистрировать свое право, наконец сделали это. При этом цель – увеличение налогооблагаемой базы – будет достигнута».
По оценкам эксперта, недостаточно подробно проработан вопрос о субъектах, на которых будет распространяться действие поправок. Так, в проекте указано, что, если собственник недвижимого имущества неизвестен и само оно значится в Государственном кадастре недвижимости более пяти лет, муниципалитет может инициировать процедуру признания недвижимости бесхозной и передачу ее по решению суда в свою собственность. «Нововведение, конечно, в первую очередь затронет собственников, у которых строительство юридически не завершено, – поддерживает Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Москве. – В первом случае – да, новшество будет определенным стимулом для регистрации недвижимости. В то же время Московская область – это не только участки и строения до 10 км от МКАД, и многие собственники, возможно, недостаточно информированы о процедурах кадастрового учета и живут “по старинке”. Поэтому хочется надеяться, что данные изменения не будут способом отбора участков, и на местах пройдет информирование о юридических нововведениях».
Мало кто из игроков пока понимает и то, каким образом действие вышеуказанных негативных последствий будет распространяться на лиц, приобретавших имущество до 1998 года. Как минимум потому, что информации о таких собственниках, даже если у них имеется соответствующее свидетельство, может не содержаться ни в Едином государственном реестре правообладателей, ни в Бюро технической инвентаризации (там вообще не содержатся паспортные данные, есть лишь перечни лиц). Некоторым участникам рынка представляется логичным вообще не распространять действие законопроекта на таких владельцев. Так, Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS, предлагает ввести, как в приватизации земельных участков, период «дачной амнистии», за который у собственника будет возможность заявить свои права на объект. «Если провести аналогию с процессом приватизации жилья в России, а именно такую кальку, возможно, взяло Минэкономразвития в разрешении данного вопроса, то государству для реализации принятых поправок как минимум придется провести массовую кампанию, – размышляет Анна Коняева, директор юридической компании «Центр правового обслуживания». – Необходимо уведомить неопределенное количество лиц о предстоящих мероприятиях, о возможном отъеме собственности, о сроках, когда планируется начать масштабную акцию, рассказать о последствиях промедления в оформлении. И, как нам кажется, сроки реализации данного законопроекта придется неоднократно продлевать, чтобы не нарушать права действующих владельцев, которые по какой-то причине не могут оформить собственность, и будущих добросовестных приобретателей. В противном случае придется столкнуться не только с проблемой массовой подачи исков о признании недействительным решения о принятии на учет спорного имущества как бесхозного объекта недвижимого имущества с внесением в ЕГРП соответствующей записи, но и в целом недовольством граждан, малого бизнеса».
Сама по себе процедура перехода права собственности муниципалитету по решению суда не гарантирует соблюдения прав владельцев имущества, уверена Анна Хмельницкая. Если после вступления законопроекта в силу процесс передачи спорного имущества в собственность государства будет поставлен «на конвейер», вряд ли можно будет рассчитывать на всестороннее и полное рассмотрение каждого конкретного случая. Риск того, что владелец имущества может в принципе быть не извещен о судебном процессе, действительно велик. Впрочем, некоторые игроки считают, что и вовсе достаточно будет повесить на постройку уведомление о том, что если собственник не зарегистрирует объект в течение трех месяцев, тот будет продан на аукционе. Нововведение, по оценкам экспертов, скорее тревожит небольших игроков, которые пытались таким образом оптимизировать налоги. На крупных компаниях и «средней температуре по рынку» поправки, скорее всего, скажутся незначительно. «Любое ужесточение учета своей целью носит упорядочение, а значит, наличие и доступность информации для участников рынка, увеличение прозрачности, – уверена Мария Котова. – Что в конечном счете должно привести к чистоплотной конкуренции и конкурентному ценообразованию. Вопрос в реализации законодательной инициативы: мы уже видели примеры хороших начинаний, которые умерли в результате неэффективного исполнения. Рынок отреагирует традиционно, но сыграет ли он на повышение или понижение, сказать сейчас сложно».
Госпожу Котову поддерживает Андрей Ковалев, президент ГК «Экоофис», считающий проект своевременным и правильным шагом для легализации рынка и увеличения налоговых поступлений в Московской области. «Странность в том, что если власти Московской области пытаются заставить собственников зарегистрировать недвижимость с целью уплаты налогов, то власти Москвы, на мой взгляд, наоборот, создают препятствия, чтобы зарегистрировать такую недвижимость, – делится г‑н Ковалев. – Например, довольно часто в советское время заводы строили хозспособом хозяйственные помещения. Попробуйте сегодня получить на них свидетельство о собственности. Это очень трудно, поскольку в таких случаях отсутствует проектная документация, и взять ее негде. В итоге мы видим диаметрально противоположную картину. Я думаю, что регистрация прав собственности, влекущая за собой последующую уплату собственниками налогов, повлияет на рынок только положительно: это станет еще одной ступенью к формированию того цивилизованного рынка, к которому мы стремимся».
Пока же эксперты надеются, что целью законодателя является не только пополнение бюджета за счет средств налогоплательщиков. «И уж тем более не приобретение имущества в собственность государства, а пополнение информационных ресурсов, налаживания стабильности гражданского оборота», – говорит Анна Коняева. Впрочем, в Knight Frank отмечают: судя по количеству «выявленных» объектов, процент равен проценту погрешности. «Привести в порядок надо, – уверена Мария Котова. – Но глобально инициатива прослеживается как усиление налогового контроля и бремени на бизнес. А такие процедуры и инициативы государства всегда неоднозначны для рынка»..
Подробнее читайте CRE №224 (03); печатное издание; февраль 2014; Чужое здесь не трогать стр.28
