kvartiravmoskve.ru; 10.02.2014; Жизнь в стиле «лофт». Обзор нового московского рынка
Долгое время слово loft ассоциировалось у нас исключительно со стилем. На всю огромную столицу приходился единственный лофт на Дербеневской, в котором жил владелец ГК «Экоофис», поэт и музыкант Андрей Ковалев. Но за последние два года в Москве сформировался полноценный рынок лофт-апартаментов. Правда, со своей российской спецификой. Мы провели первое исследования столичных лофтов.
Что такое лофт?
Изначально лофтом называли производственное или складское помещение, приспособленное для жилья. Разумеется, фабричный антураж породил особые приметы стиля: кирпичная кладка, высокие (больше 5 метров) потолки, большие окна, незамаскированные балки и воздуховоды. Этот стиль в какой-то момент начали активно эксплуатировать даже при новом строительстве.
Что называют «лофтом» в Москве?
На московском рынке недвижимости лофтами называют апартаменты в реконструированных зданиях. То есть понятие это скорее юридическое, чем архитектурно-дизайнерское. И это вызывает определенную путаницу.
Поясним, почему так получилось.
Примерно пять лет назад в Москве появился новый вид недвижимости, которого нет в мире, — апартаменты. То есть квартиры, не имеющие юридического статуса жилой недвижимости. Два года назад, с развитием сегмента апартаментов стало очевидным, они нуждаются в классификации. Надо выделять новое строительство и реконструкцию. Вот для реконструкции и стали использовать наиболее подходящий термин «лофт».
Спектр того, что подвергается реконструкции, необычайно широк. От действительно исторических фабричных помещений, типа «Даниловской мануфактуры» или «Кадашевских палат» до административных зданий хрущевской эпохи, в которых до недавнего времени располагались какие-либо НИИ, снаружи мало отличающиеся от соседних жилых домов.
Да и сама реконструкция может быть разной глубины (со сносом или без сноса здания). Например, в Pure Loft (девелопер – компания «Филадельфия») реконструкция походила на капитальный ремонт: наружные стены, перекрытия здания сохранились. Сегодня это один из немногих лофт-проектов комфорт-класса. А вот на месте похожего здания на Берзарина, 12 (девелопер – Sminex) появился клубный дом премиального сегмента, разработкой архитектурной концепцией которого занималось бюро ADM Architects.
Далеко не во всех проектах поддерживается и сам стиль лофт. Кроме упомянутой «Даниловской мануфактуры 1867» и «Кадашевских палат» (девелопер – KR-Property) его используют, пожалуй, только в Loft River (девелопер – LER Group). Понятно, что в роскошных сталинских зданиях «Проспекта Мира» (Sminex) или Мanhattan Нouse (KR-Property) промышленный стиль попросту невозможен. Но даже в тех проектах, где стиль «лофт» смотрелся бы органично, девелоперы обращаются все-таки к hi-tech. Как нам пояснили в одной из компаний, «наш покупатель пока не готов к голым кирпичным стенам и сплетению коммуникаций над головой».
Сколько сейчас лофтов в Москве?
Компания «Метриум Групп» приводила на май 2013 года такие данные: 11 лофтов, что составляет около 35% от всего рынка апартаментов. На январь 2014 года аналитики компании LER Group приводят цифры: 20 лофтов и 20% от всего рынка апартаментов. То есть получается удвоение рынка за полгода.
Разумеется, определенная погрешность при сравнении данных из разных источников есть. Однако тенденция налицо: формат активно развивается. Что, впрочем, неудивительно, если учесть рост всего рынка апартаментов.
Преимущества и недостатки лофтов
Главное преимущество перед любыми другими форматами — архитектурно-планировочные решения. Высокие потолки в сочетании с большой площадью остекления. Это дает возможность создавать уникальное жилое пространство. «Да, наверняка, в этих зданиях коридоры будут длиннее, говорит Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex — Но в этих квартирах будет то, чего новое строительство предложить не может по определению. Кроме того, реновируемое здание – это жизнь в центре.
Купить квартиру в пределах ТТК и прилегающих к нему районах возможно только либо в старом доме, с вытекающими отсюда последствиями в виде изношенных коммуникаций, неоднородной социальной средой, отсутствия ремонта и планировок стандарта 50-летней давности. Либо это будет бизнес-класс с соответствующими ценами. Причем, из высокой стоимости земли в центре, большинство застройщиков будут строить высокое и многоквартирные дома. В итоге, заплатив достаточно высокую цену за жилье в доме, который позиционируется как бизнес-класс, а по факту покупатель оказывается в «муравейнике».
Что же касается реконструкции, то это будет малоформатный жилой дом, с небольшим количеством этажей, уникальными планировками, с однородной социальной средой». Но у этой «свободы» есть и обратная сторона. В большинстве лофтов невозможно традиционное зонирование квартиры (с выделением кухни, детской и т.п.).
Если сравнивать лофты с апартаментами-новостройками, то преимущество первых в том, что на момент реконструкции есть действующие договора со всеми поставщиками коммунальных услуг. Можно получить достоверную информацию о возможных коммунальных платежах (кстати, тарифы по инерции могут быть даже ниже, чем жилом секторе). Да, через пару лет тарифы будут пересмотрены. Но от повышения цен никто не застрахован.
Сколько стоит лофт?
В бизнес-классе цена колеблется от 4,5 до 7 тыс. долларов за метр. К этому классу (по данным LER Group) относится их собственный проект Loft River, проекты компании Sminex «Парк Мира» и Tivoli; проекты RED Development — Loft Garden, Loft Park, Loft Post, The Loft; жилой квартал TriBeCa (девелопер Stone Hedge) и др. В элитном сегменте разброс цен выше – как между проектами, так и внутри проекта. Так, например, в «Николаевском доме» (девелопер KR Property) цена некоторых объектов превышает 30 тыс. долларов за кв. метр.
Насколько привлекательны лофты с инвестиционной целью?
Поскольку формат молодой, обширной статистки продаж на вторичном рынке пока нет. Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, говорит что по их проектам коэффициент окупаемости инвестиций за два года в «Даниловской мануфактуре 1867» составил 100%, а в Manhattan House – 110%.
В любом случае, лофты – проекты уникальные. И есть вероятность, что эта «уникальность» со временем будет составлять определенную добавочную стоимость.
Среди рисков можно выделить политические и эксплуатационные. Под политическими рисками мы понимаем вероятность принятия в будущем законов, ущемляющих или ограничивающих собственников лофтов.
Эксплуатационные риски – это даже не возможный рост тарифов, это дальнейший сценарий использования. Например, «Даниловская мануфактура 1867» — это многофункциональный комплекс, в котором есть и офисы, и гостиница. Но в последних проектах «жилая составляющая» усиливается.
В одной из компаний нам рассказали, что были удивлены тем, что отведенные под офисы помещения на первом этаже с удовольствием покупают как жилые. На данный момент эта тенденция объяснима. Но что будет дальше? В «помещении свободного назначения» вашим соседям ничто не помещает оборудовать офис или медицинский кабинет, или кафе (если, конечно, они смогут выполнить требования соответствующих САНПиНов). Такое соседство не всегда комфортно. А управляющая компания может только запретить делать рекламную вывеску.
На что обращать внимание при покупке лофтов?
Если речь идет о реконструируемом производственном здании, то нелишне поинтересоваться, какое производство располагалось здесь ранее. Нет ли повышенной концентрации тяжелых металлов или превышения радиоактивного фона и т.п.
Убедитесь, что у застройщика есть все документы, позволяющие вести реконструкцию. Здесь очень важен колористический паспорт, на основании которого выдаются ордера на работы. Так же проверьте, что проект объекта соответствует его кадастровому паспорту.
Некоторые компании, например, Sminex, продают апартаменты на высокой стадии готовности, оформляя сразу договора купли-продажи. Но большинство девелоперов (а с ростом популярности формата и приходу на этот рынок новых игроков их число только увеличится) предлагают заключать предварительные договора. В этом случае покупатель оказывается незащищен. Остается только уповать на репутацию застройщика и выбирать проекты в высокой степени готовности
Почему лофты стали появляться в Москве только сейчас?
О лофтах в столице стали говорить с 2011 года. Почему? Должно было совпасть несколько условий. С одной стороны, в Москве практически перестали выделять участки под новое строительство. И таким образом девелоперы стали обращать внимание на более «хлопотную» реконструкцию. А покупатель «дозрел» до покупки квартиры, которая «де-юре» жилым помещением не является.
С другой стороны, в Москве произошло насыщение офисными площадями разного класса. На заре становления рынка недвижимости производственные помещения преобразовывали в торговые и офисные: это позволяло получить быструю окупаемость и, при необходимости, легко выйти из проекта. Сегодня в подобный редевелопмент в большинстве районов Москвы не будет иметь успеха. С другой стороны, по словам Татьяны Каплановой, зам. Генерального директора LER Group, в Москве еще достаточно зданий нежилых зданий, находящихся в привлекательных для жизни районах, прежде всего, вблизи ТТК.
Кто покупает лофты в Москве?
Как и в других комплексах апартаментов, это, преимущественно, москвичи. Или, по крайней мере, люди, для которых не так важна возможность регистрации в приобретенном жилье.
«Апартаменты разного формата – лофты, мансарды, с отдельным входом, двухуровневые – это идеальный вариант для креативного класса, — говорит Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties. — Хотя сказать, что покупатель лофта – это обязательно представитель творческой профессии, нельзя. Сегодня лофт-апартаменты приобретают люди, которые ценят историческое прошлое города и при этом хотят жить в модном, функциональном и необычном помещении. Среди них есть и бизнесмены, и чиновники». В любом случае, это молодые (20 – 45 лет) люди, имеющие опыт жизни в Европе и Америке, прочувствовавшие вкус к данному стилю.
Каково будущее данного сегмента?
Сейчас на рынке лофтов наблюдается то, что в Европе называют «сбором низко висящих фруктов», а у нас – «снятием сливок». Пионерские проекты редевеломпента оказались успешными и на рынок стали приходить новые игроки.
Хотя очевидно, что формат – ограничен. «Сейчас сложно определить, где дно рынка, — говорит Наталья Павлова, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании RED Development. И что произойдет раньше – закончатся подходящие под реконструкцию здания или упадет спрос. Но очевидно, что рынок – конечен».
Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex поясняет, что
развитие сегмента апартаментов в большой степени будет зависеть от того, насколько корректно и тщательно будет прописано в регламентирующих документах недавнее решение столичных градоначальников обременить проекты апартаментов социальной инфраструктурой.
В большей степени это решение коснется тех компаний, которые занимались не реконструкцией зданий нежилого назначения в апартаменты, а новым строительством. Как продукт апартаменты нового строительства ничем не отличаются от обычного жилья. Основное их преимущество – более низкие цены, которые с лихвой «компенсируют» отсутствие прописки.
Как известно, инфраструктура составляет значительную затратную часть строительного проекта. Если нагрузить ею апартаменты, но при этом не сделать их равными по своим потребительских характеристикам жилью, так и не дать возможности прописаться, например, совершенно очевидно, что цена на них вырастет, а спрос упадет. В итоге, возможно, что новое строительство апартаментов станет низкорентабельным. Есть вероятность, что заявления московских властей могут даже «похоронить» такие проекты.
Что такое лофт?
Изначально лофтом называли производственное или складское помещение, приспособленное для жилья. Разумеется, фабричный антураж породил особые приметы стиля: кирпичная кладка, высокие (больше 5 метров) потолки, большие окна, незамаскированные балки и воздуховоды. Этот стиль в какой-то момент начали активно эксплуатировать даже при новом строительстве.
Что называют «лофтом» в Москве?
На московском рынке недвижимости лофтами называют апартаменты в реконструированных зданиях. То есть понятие это скорее юридическое, чем архитектурно-дизайнерское. И это вызывает определенную путаницу.
Поясним, почему так получилось.
Примерно пять лет назад в Москве появился новый вид недвижимости, которого нет в мире, — апартаменты. То есть квартиры, не имеющие юридического статуса жилой недвижимости. Два года назад, с развитием сегмента апартаментов стало очевидным, они нуждаются в классификации. Надо выделять новое строительство и реконструкцию. Вот для реконструкции и стали использовать наиболее подходящий термин «лофт».
Спектр того, что подвергается реконструкции, необычайно широк. От действительно исторических фабричных помещений, типа «Даниловской мануфактуры» или «Кадашевских палат» до административных зданий хрущевской эпохи, в которых до недавнего времени располагались какие-либо НИИ, снаружи мало отличающиеся от соседних жилых домов.
Да и сама реконструкция может быть разной глубины (со сносом или без сноса здания). Например, в Pure Loft (девелопер – компания «Филадельфия») реконструкция походила на капитальный ремонт: наружные стены, перекрытия здания сохранились. Сегодня это один из немногих лофт-проектов комфорт-класса. А вот на месте похожего здания на Берзарина, 12 (девелопер – Sminex) появился клубный дом премиального сегмента, разработкой архитектурной концепцией которого занималось бюро ADM Architects.
Далеко не во всех проектах поддерживается и сам стиль лофт. Кроме упомянутой «Даниловской мануфактуры 1867» и «Кадашевских палат» (девелопер – KR-Property) его используют, пожалуй, только в Loft River (девелопер – LER Group). Понятно, что в роскошных сталинских зданиях «Проспекта Мира» (Sminex) или Мanhattan Нouse (KR-Property) промышленный стиль попросту невозможен. Но даже в тех проектах, где стиль «лофт» смотрелся бы органично, девелоперы обращаются все-таки к hi-tech. Как нам пояснили в одной из компаний, «наш покупатель пока не готов к голым кирпичным стенам и сплетению коммуникаций над головой».
Сколько сейчас лофтов в Москве?
Компания «Метриум Групп» приводила на май 2013 года такие данные: 11 лофтов, что составляет около 35% от всего рынка апартаментов. На январь 2014 года аналитики компании LER Group приводят цифры: 20 лофтов и 20% от всего рынка апартаментов. То есть получается удвоение рынка за полгода.
Разумеется, определенная погрешность при сравнении данных из разных источников есть. Однако тенденция налицо: формат активно развивается. Что, впрочем, неудивительно, если учесть рост всего рынка апартаментов.
Преимущества и недостатки лофтов
Главное преимущество перед любыми другими форматами — архитектурно-планировочные решения. Высокие потолки в сочетании с большой площадью остекления. Это дает возможность создавать уникальное жилое пространство. «Да, наверняка, в этих зданиях коридоры будут длиннее, говорит Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex — Но в этих квартирах будет то, чего новое строительство предложить не может по определению. Кроме того, реновируемое здание – это жизнь в центре.
Купить квартиру в пределах ТТК и прилегающих к нему районах возможно только либо в старом доме, с вытекающими отсюда последствиями в виде изношенных коммуникаций, неоднородной социальной средой, отсутствия ремонта и планировок стандарта 50-летней давности. Либо это будет бизнес-класс с соответствующими ценами. Причем, из высокой стоимости земли в центре, большинство застройщиков будут строить высокое и многоквартирные дома. В итоге, заплатив достаточно высокую цену за жилье в доме, который позиционируется как бизнес-класс, а по факту покупатель оказывается в «муравейнике».
Что же касается реконструкции, то это будет малоформатный жилой дом, с небольшим количеством этажей, уникальными планировками, с однородной социальной средой». Но у этой «свободы» есть и обратная сторона. В большинстве лофтов невозможно традиционное зонирование квартиры (с выделением кухни, детской и т.п.).
Если сравнивать лофты с апартаментами-новостройками, то преимущество первых в том, что на момент реконструкции есть действующие договора со всеми поставщиками коммунальных услуг. Можно получить достоверную информацию о возможных коммунальных платежах (кстати, тарифы по инерции могут быть даже ниже, чем жилом секторе). Да, через пару лет тарифы будут пересмотрены. Но от повышения цен никто не застрахован.
Сколько стоит лофт?
В бизнес-классе цена колеблется от 4,5 до 7 тыс. долларов за метр. К этому классу (по данным LER Group) относится их собственный проект Loft River, проекты компании Sminex «Парк Мира» и Tivoli; проекты RED Development — Loft Garden, Loft Park, Loft Post, The Loft; жилой квартал TriBeCa (девелопер Stone Hedge) и др. В элитном сегменте разброс цен выше – как между проектами, так и внутри проекта. Так, например, в «Николаевском доме» (девелопер KR Property) цена некоторых объектов превышает 30 тыс. долларов за кв. метр.
Насколько привлекательны лофты с инвестиционной целью?
Поскольку формат молодой, обширной статистки продаж на вторичном рынке пока нет. Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, говорит что по их проектам коэффициент окупаемости инвестиций за два года в «Даниловской мануфактуре 1867» составил 100%, а в Manhattan House – 110%.
В любом случае, лофты – проекты уникальные. И есть вероятность, что эта «уникальность» со временем будет составлять определенную добавочную стоимость.
Среди рисков можно выделить политические и эксплуатационные. Под политическими рисками мы понимаем вероятность принятия в будущем законов, ущемляющих или ограничивающих собственников лофтов.
Эксплуатационные риски – это даже не возможный рост тарифов, это дальнейший сценарий использования. Например, «Даниловская мануфактура 1867» — это многофункциональный комплекс, в котором есть и офисы, и гостиница. Но в последних проектах «жилая составляющая» усиливается.
В одной из компаний нам рассказали, что были удивлены тем, что отведенные под офисы помещения на первом этаже с удовольствием покупают как жилые. На данный момент эта тенденция объяснима. Но что будет дальше? В «помещении свободного назначения» вашим соседям ничто не помещает оборудовать офис или медицинский кабинет, или кафе (если, конечно, они смогут выполнить требования соответствующих САНПиНов). Такое соседство не всегда комфортно. А управляющая компания может только запретить делать рекламную вывеску.
На что обращать внимание при покупке лофтов?
Если речь идет о реконструируемом производственном здании, то нелишне поинтересоваться, какое производство располагалось здесь ранее. Нет ли повышенной концентрации тяжелых металлов или превышения радиоактивного фона и т.п.
Убедитесь, что у застройщика есть все документы, позволяющие вести реконструкцию. Здесь очень важен колористический паспорт, на основании которого выдаются ордера на работы. Так же проверьте, что проект объекта соответствует его кадастровому паспорту.
Некоторые компании, например, Sminex, продают апартаменты на высокой стадии готовности, оформляя сразу договора купли-продажи. Но большинство девелоперов (а с ростом популярности формата и приходу на этот рынок новых игроков их число только увеличится) предлагают заключать предварительные договора. В этом случае покупатель оказывается незащищен. Остается только уповать на репутацию застройщика и выбирать проекты в высокой степени готовности
Почему лофты стали появляться в Москве только сейчас?
О лофтах в столице стали говорить с 2011 года. Почему? Должно было совпасть несколько условий. С одной стороны, в Москве практически перестали выделять участки под новое строительство. И таким образом девелоперы стали обращать внимание на более «хлопотную» реконструкцию. А покупатель «дозрел» до покупки квартиры, которая «де-юре» жилым помещением не является.
С другой стороны, в Москве произошло насыщение офисными площадями разного класса. На заре становления рынка недвижимости производственные помещения преобразовывали в торговые и офисные: это позволяло получить быструю окупаемость и, при необходимости, легко выйти из проекта. Сегодня в подобный редевелопмент в большинстве районов Москвы не будет иметь успеха. С другой стороны, по словам Татьяны Каплановой, зам. Генерального директора LER Group, в Москве еще достаточно зданий нежилых зданий, находящихся в привлекательных для жизни районах, прежде всего, вблизи ТТК.
Кто покупает лофты в Москве?
Как и в других комплексах апартаментов, это, преимущественно, москвичи. Или, по крайней мере, люди, для которых не так важна возможность регистрации в приобретенном жилье.
«Апартаменты разного формата – лофты, мансарды, с отдельным входом, двухуровневые – это идеальный вариант для креативного класса, — говорит Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties. — Хотя сказать, что покупатель лофта – это обязательно представитель творческой профессии, нельзя. Сегодня лофт-апартаменты приобретают люди, которые ценят историческое прошлое города и при этом хотят жить в модном, функциональном и необычном помещении. Среди них есть и бизнесмены, и чиновники». В любом случае, это молодые (20 – 45 лет) люди, имеющие опыт жизни в Европе и Америке, прочувствовавшие вкус к данному стилю.
Каково будущее данного сегмента?
Сейчас на рынке лофтов наблюдается то, что в Европе называют «сбором низко висящих фруктов», а у нас – «снятием сливок». Пионерские проекты редевеломпента оказались успешными и на рынок стали приходить новые игроки.
Хотя очевидно, что формат – ограничен. «Сейчас сложно определить, где дно рынка, — говорит Наталья Павлова, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании RED Development. И что произойдет раньше – закончатся подходящие под реконструкцию здания или упадет спрос. Но очевидно, что рынок – конечен».
Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex поясняет, что
развитие сегмента апартаментов в большой степени будет зависеть от того, насколько корректно и тщательно будет прописано в регламентирующих документах недавнее решение столичных градоначальников обременить проекты апартаментов социальной инфраструктурой.
В большей степени это решение коснется тех компаний, которые занимались не реконструкцией зданий нежилого назначения в апартаменты, а новым строительством. Как продукт апартаменты нового строительства ничем не отличаются от обычного жилья. Основное их преимущество – более низкие цены, которые с лихвой «компенсируют» отсутствие прописки.
Как известно, инфраструктура составляет значительную затратную часть строительного проекта. Если нагрузить ею апартаменты, но при этом не сделать их равными по своим потребительских характеристикам жилью, так и не дать возможности прописаться, например, совершенно очевидно, что цена на них вырастет, а спрос упадет. В итоге, возможно, что новое строительство апартаментов станет низкорентабельным. Есть вероятность, что заявления московских властей могут даже «похоронить» такие проекты.