arendator.ru; 03.07.2015г.; Антикризисное управление бизнес-парками
История формата бизнес-парков насчитывает уже порядка полувека, а ее российский отрезок — только 10 лет. Впрочем, за это десятилетие рынок коммерческой недвижимости уже проходил самые разные этапы развития. Сейчас, в период экономического кризиса, различные бизнес-парки переживают сложные времена по-разному. Разберемся, почему.
Первые проекты бизнес-парков - "родоначальники тенденции" - стали появляться в 1960-х годах в США. В Европу формат пришел на пару десятилетий позже — в середине 1980-х годов. Сначала офисы такого рода начали строить в Великобритании и западной Европе, в 90-е формат шагнул и в Восточную Европу. В России же сегмент начал развиваться всего какое-то десятилетие назад.
Арендаторами западных бизнес-парков были в основном IT-компании (причем, по большей части - американские), которых в силу специфики бизнеса полностью устраивали просторные помещения, расположенные за городской чертой. Формирование спроса на отечественном рынке также не обошлось без иностранных компаний, которые — в отличие от российских — уже тогда хорошо понимали формат.
Традиционно на Западе бизнес-парки — относительно автономные офисно-деловые кварталы большой площади — располагаются за городом, поскольку построить такой объект с нуля в границах уже сложившейся застройки довольно сложно. Фактически это "город в городе": большая территория с собственной инфраструктурой. Как правило, при застройке таких проектов приоритет отдается зданиям небольшой высоты, планировки максимально эффективны.
Специфика заключается еще и в том, что бизнес-парки находятся на значительном удалении от центральных районов, нередко — вблизи аэропортов, на крупных магистралях за чертой города. По сути, такое местоположение - это вынужденная мера: дело в том, что качественный бизнес-парк можно создать только на больших свободных площадях, которыми располагает не каждый мегаполис. При этом принципиальный момент для успеха будущего проекта — хорошая транспортная доступность (бизнес-парк должен располагаться недалеко от станций железной дороги или автостанции, в противном случае же до ближайшего метро организовывают шаттл-басы).
В этом отношении у Москвы свой путь: помимо "замкадных" участков, город 10 лет назад располагал и значительным количеством участков на месте бывших промзон, где возможно было создание полноценного бизнес-парка.
На одном из таких участков и был построен 10 лет назад первый московский бизнес-парк — "Дербеневский". История объекта в течение всего десятилетия его существования показывала, что "эксперимент" с переносом формата бизнес-парка внутрь города полностью себя оправдал.
Первые шаги формата в Московском регионе пришлись на начало-середину 2000-х: именно тогда открылись и бизнес-парк "Дербеневский", и "Кантри Парк", причем первый — в черте города, второй — за городом. Дальше проекты появлялись и появляются в разных сегментах: от более дорогих объектов — "Крылатские Холмы", "Олимпия Парк", "Рига Лэнд", "Неополис", G10, К2, Comcity, "Сколково Парк", до демократичных, относящихся к В- и С-классу: тот же "Дербеневский", "Кожевники", "Соколиный дворик" и другие.
Кто арендаторы данного формата? Традиционно принято считать, что примерно половина арендаторов — это компании сферы IT и телеком, остальные — производственные и промышленные, авто- и логистические комании, ТНП, торговые сети, фармацевтические организации, компании банковского сектора и сферы инноваций. Это их «стихия»: большие площади, дополнительные складские помещения, развитая инфраструктура. Определенные ограничения, если речь о "замкадных" бизнес-парках, накладывает транспортная доступность: за городом не "сядет" компания с большим клиентским трафиком, поэтому там и размещаются IT-структуры или бэк-офисы, не работающие с клиентами. К сожалению, сегодняшняя экономическая ситуация не слишком благоволит значительной части аудитории загородных бизнес-парков: западные компании сокращают — и уже существенно сократили — свое присутствие в России, российские — оптимизируют расходы и на офисные площади, и на транспортные расходы.
Впрочем, сегодняшний кризис "хорош" на фоне предыдущего тем, что он уже не стал для большинства опытных игроков рынка неожиданностью. Те, кто помнит 2009 год, уже не имели в 2014-м валютных кредитов, да и варианты антикризисного реагирования на ситуацию они также продумали заранее.
В кризис обычно сильнее всего страдают сегменты рынка, которые принято называть "качественными": классы А и В+. И загородные — "классические" — бизнес-парки в названных сегментах уязвимы особенно сильно. Потеря западных арендаторов (а часто именно западные компании из сфер, не предполагающих большого клиентского трафика, выбирают размещение в загородных бизнес-парках), оптимизация расходов российскими игроками — все это приводит к серьезному уровню свободных площадей: иногда даже до 50 процентов.
Ротация арендаторов сейчас происходит во всех сегментах: арендаторы низкокачественных неклассифицируемых офисов переезжают в квартиры, арендаторы дорогого А-класса — в качественный В- и С-класс. Я не оговорился, именно С-класс, который вообще не принято анализировать и рассматривать как "серьезный" офисный сегмент, сейчас оказался "на коне". Но только в том случае, если сам собственник подходит к объекту как к "серьезному". То есть и изначально это должен быть продуманный проект, и управление должно быть грамотным.
Собственно, антикризисный рецепт призванный максимизировать заполняемость, довольно прост: удачная локация (пешая доступность до метро), внимание к потребностям арендатора и оптимальное соотношение цены и качества.
К сожалению, собственники часто оказываются неспособны проявить достаточную гибкость — и результат этого всегда один: потеря арендаторов. Впрочем, там, где теряют одни, находят другие. По нашим данным, порядка четверти арендаторов, покинувших помещения в так называемых "качественных" офисах, выбрали С-класс. Востребованность "крепкого" В-класса по разумным ставкам также весьма высока, нужно просто не терять времени и заниматься привлечением арендаторов.
Задача, которую мы ставим перед управляющей компанией — в нынешних условиях заполняемость. Во-первых, несомненный плюс — хорошая локация. В частности, расположение в районе метро, где сейчас начинается формирование новой зоны престижности, строятся новые жилые проекты бизнес-класса, развивается инфраструктура, появляются новые интересные общественные пространства является наиболее удачным.
Но удачное местоположение – это данность, которую не возможно изменить. Хотя при правильном подходе девелопер уже на этапе выбора участка и разработки концепции должен учитывать мнение управляющей компании по поводу востребованности площадей данного качества в данной локации.
Второй шаг — разумные арендные ставки. Не будем забывать, что "правильное" расположение офисного центра - не достаточное, а лишь необходимое условие для привлечения арендаторов. Сегодня арендатор хочет, если говорить просто, получить качество А-класса по цене С-класса. Соответственно, пространственные, архитектурные, планировочные и интерьерные решения внутри бизнес-парка должны быть необычными и вызывать ассоциации с престижным потреблением. Интересные общественные зоны, привлечение сетевых ресторанных операторов — все это вроде бы принято считать "вишенкой на торте", но сейчас, в кризис, такое внимание собственника к деталям при сохранении невысокой арендной ставки способно стать решающим в вопросе выбора объекта арендатором.
Что такое сегодня невысокая ставка? Сегодня она начинается с 12-16 тыс. рублей за квадратный метр в год.
И, наконец, бонусы для арендаторов. Это могут быть арендные каникулы, дополнительные бесплатные места на парковке, метры "в подарок" — все, что реально полезно арендатору и экономит его средства.
Не слишком ли много уступок? Однозначно — нет. В условиях экономической нестабильности лучшее, что может сделать собственник в интересах своего бизнеса — это обеспечить объектам стабильную высокую заполняемость. "Живой", заполненный объект будет сам по себе привлекать арендаторов — отсюда и листы ожидания даже в кризис.
Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис".
Первые проекты бизнес-парков - "родоначальники тенденции" - стали появляться в 1960-х годах в США. В Европу формат пришел на пару десятилетий позже — в середине 1980-х годов. Сначала офисы такого рода начали строить в Великобритании и западной Европе, в 90-е формат шагнул и в Восточную Европу. В России же сегмент начал развиваться всего какое-то десятилетие назад.
Арендаторами западных бизнес-парков были в основном IT-компании (причем, по большей части - американские), которых в силу специфики бизнеса полностью устраивали просторные помещения, расположенные за городской чертой. Формирование спроса на отечественном рынке также не обошлось без иностранных компаний, которые — в отличие от российских — уже тогда хорошо понимали формат.
Традиционно на Западе бизнес-парки — относительно автономные офисно-деловые кварталы большой площади — располагаются за городом, поскольку построить такой объект с нуля в границах уже сложившейся застройки довольно сложно. Фактически это "город в городе": большая территория с собственной инфраструктурой. Как правило, при застройке таких проектов приоритет отдается зданиям небольшой высоты, планировки максимально эффективны.
Специфика заключается еще и в том, что бизнес-парки находятся на значительном удалении от центральных районов, нередко — вблизи аэропортов, на крупных магистралях за чертой города. По сути, такое местоположение - это вынужденная мера: дело в том, что качественный бизнес-парк можно создать только на больших свободных площадях, которыми располагает не каждый мегаполис. При этом принципиальный момент для успеха будущего проекта — хорошая транспортная доступность (бизнес-парк должен располагаться недалеко от станций железной дороги или автостанции, в противном случае же до ближайшего метро организовывают шаттл-басы).
В этом отношении у Москвы свой путь: помимо "замкадных" участков, город 10 лет назад располагал и значительным количеством участков на месте бывших промзон, где возможно было создание полноценного бизнес-парка.
На одном из таких участков и был построен 10 лет назад первый московский бизнес-парк — "Дербеневский". История объекта в течение всего десятилетия его существования показывала, что "эксперимент" с переносом формата бизнес-парка внутрь города полностью себя оправдал.
Первые шаги формата в Московском регионе пришлись на начало-середину 2000-х: именно тогда открылись и бизнес-парк "Дербеневский", и "Кантри Парк", причем первый — в черте города, второй — за городом. Дальше проекты появлялись и появляются в разных сегментах: от более дорогих объектов — "Крылатские Холмы", "Олимпия Парк", "Рига Лэнд", "Неополис", G10, К2, Comcity, "Сколково Парк", до демократичных, относящихся к В- и С-классу: тот же "Дербеневский", "Кожевники", "Соколиный дворик" и другие.
Кто арендаторы данного формата? Традиционно принято считать, что примерно половина арендаторов — это компании сферы IT и телеком, остальные — производственные и промышленные, авто- и логистические комании, ТНП, торговые сети, фармацевтические организации, компании банковского сектора и сферы инноваций. Это их «стихия»: большие площади, дополнительные складские помещения, развитая инфраструктура. Определенные ограничения, если речь о "замкадных" бизнес-парках, накладывает транспортная доступность: за городом не "сядет" компания с большим клиентским трафиком, поэтому там и размещаются IT-структуры или бэк-офисы, не работающие с клиентами. К сожалению, сегодняшняя экономическая ситуация не слишком благоволит значительной части аудитории загородных бизнес-парков: западные компании сокращают — и уже существенно сократили — свое присутствие в России, российские — оптимизируют расходы и на офисные площади, и на транспортные расходы.
Впрочем, сегодняшний кризис "хорош" на фоне предыдущего тем, что он уже не стал для большинства опытных игроков рынка неожиданностью. Те, кто помнит 2009 год, уже не имели в 2014-м валютных кредитов, да и варианты антикризисного реагирования на ситуацию они также продумали заранее.
В кризис обычно сильнее всего страдают сегменты рынка, которые принято называть "качественными": классы А и В+. И загородные — "классические" — бизнес-парки в названных сегментах уязвимы особенно сильно. Потеря западных арендаторов (а часто именно западные компании из сфер, не предполагающих большого клиентского трафика, выбирают размещение в загородных бизнес-парках), оптимизация расходов российскими игроками — все это приводит к серьезному уровню свободных площадей: иногда даже до 50 процентов.
Ротация арендаторов сейчас происходит во всех сегментах: арендаторы низкокачественных неклассифицируемых офисов переезжают в квартиры, арендаторы дорогого А-класса — в качественный В- и С-класс. Я не оговорился, именно С-класс, который вообще не принято анализировать и рассматривать как "серьезный" офисный сегмент, сейчас оказался "на коне". Но только в том случае, если сам собственник подходит к объекту как к "серьезному". То есть и изначально это должен быть продуманный проект, и управление должно быть грамотным.
Собственно, антикризисный рецепт призванный максимизировать заполняемость, довольно прост: удачная локация (пешая доступность до метро), внимание к потребностям арендатора и оптимальное соотношение цены и качества.
К сожалению, собственники часто оказываются неспособны проявить достаточную гибкость — и результат этого всегда один: потеря арендаторов. Впрочем, там, где теряют одни, находят другие. По нашим данным, порядка четверти арендаторов, покинувших помещения в так называемых "качественных" офисах, выбрали С-класс. Востребованность "крепкого" В-класса по разумным ставкам также весьма высока, нужно просто не терять времени и заниматься привлечением арендаторов.
Задача, которую мы ставим перед управляющей компанией — в нынешних условиях заполняемость. Во-первых, несомненный плюс — хорошая локация. В частности, расположение в районе метро, где сейчас начинается формирование новой зоны престижности, строятся новые жилые проекты бизнес-класса, развивается инфраструктура, появляются новые интересные общественные пространства является наиболее удачным.
Но удачное местоположение – это данность, которую не возможно изменить. Хотя при правильном подходе девелопер уже на этапе выбора участка и разработки концепции должен учитывать мнение управляющей компании по поводу востребованности площадей данного качества в данной локации.
Второй шаг — разумные арендные ставки. Не будем забывать, что "правильное" расположение офисного центра - не достаточное, а лишь необходимое условие для привлечения арендаторов. Сегодня арендатор хочет, если говорить просто, получить качество А-класса по цене С-класса. Соответственно, пространственные, архитектурные, планировочные и интерьерные решения внутри бизнес-парка должны быть необычными и вызывать ассоциации с престижным потреблением. Интересные общественные зоны, привлечение сетевых ресторанных операторов — все это вроде бы принято считать "вишенкой на торте", но сейчас, в кризис, такое внимание собственника к деталям при сохранении невысокой арендной ставки способно стать решающим в вопросе выбора объекта арендатором.
Что такое сегодня невысокая ставка? Сегодня она начинается с 12-16 тыс. рублей за квадратный метр в год.
И, наконец, бонусы для арендаторов. Это могут быть арендные каникулы, дополнительные бесплатные места на парковке, метры "в подарок" — все, что реально полезно арендатору и экономит его средства.
Не слишком ли много уступок? Однозначно — нет. В условиях экономической нестабильности лучшее, что может сделать собственник в интересах своего бизнеса — это обеспечить объектам стабильную высокую заполняемость. "Живой", заполненный объект будет сам по себе привлекать арендаторов — отсюда и листы ожидания даже в кризис.
Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис".