Интерфакс Недвижимость; 25.02.2016г.;ТЦ переведут арендную плату из валюты в рубли

В противном случае ведомство намерено выступить с законопроектом о запрете на установление ставок в иностранной валюте. Участники рынка недвижимости отмечают, что большинство торговых центров уже установили рублевые ставки, а "принуждение" арендодателей к рублю носит популистский характер и может повлечь серию банкротств крупных собственников, обслуживающих валютные кредиты.

Договор обратной силы

Следует отметить, что Минпромторг уже выходил с подобной инициативой в сентябре 2015 года, когда подготовил поправки в ГК РФ, запрещающие собственникам торговых центров и объектов стрит-ритейла привязывать арендные ставки к иностранной валюте. Власти планировали избавить арендаторов от валютных рисков, связанных с существенным ослаблением рубля в 2014-2015 годах, когда курс доллара фактически вырос в два раза. Предлагается такое решение и сейчас.

"Данная инициатива властей вполне логична. Очевидно, она направлена на поддержку ритейлеров, многие из которых сейчас с трудом выживают в условиях снижения покупательского спроса и скачков арендных ставок, номинированных в долларах. Хотя на национальную валюту рынок коммерческой недвижимости начал переходить еще с начала кризиса в 2014 году. Сейчас, вероятнее всего, данный переход будет завершен и закреплен на законодательном уровне", – считает собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев.

Впрочем, тогда (как и теперь) многие девелоперы не поддержали инициативу министерства, ссылаясь на возможные проблемы в обслуживании кредитов на развитие проектов. Теперь, когда о развитии речь почти не идет, эксперты отмечают, что принудительный перевод арендных ставок в рубли приведет к ухудшению инвестиционного климата на рынке недвижимости, сокращению объемов нового строительства и дальнейшему снижению доверия инвесторов.

"Ценообразование в области коммерческой недвижимости должно регулироваться рыночным путем, на основе спроса и предложения. Любое искусственное принуждение собственников к рублю как единственной валюте договора лишь ухудшит и без того не самый благоприятный инвестиционный климат на рынке коммерческой недвижимости", — уверен управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.

Поддерживает такую позицию исполнительный директор в России и СНГ Valartis Group Александр Николаев, считающий, что любое насильственное насаждение рынку со стороны государства условий без обсуждения со всеми сторонами процесса негативно сказывается на инвестиционном климате, особенно если речь идет об изменении действующих договоров.

"Если стороны заключили договор в валюте, то такое решение оценивалось как наиболее рациональное, и стороны оценивали предпринимательские и валютные риски. Сейчас необходимо нести ответственность за свои решения, тем более, если речь идет о профессиональных участниках рынка. В этом соблюдение принципа свободы договора", — пояснил А.Николаев.

Он также отметил, что многие договоры заключались на 8-10 лет, и стороны обязаны их исполнять вне зависимости от уровня арендной ставки в пересчете на рубли, а излишнее внешнее регулирование таких взаимоотношений усугубит и без того сложную ситуацию в экономике.

Так, например, в БЦ "Дукат-Палас" были арендаторы, которые подписались в 2005 году по ставке $500 и платили по ней до 2015 года, хотя в 2013 году квадратный метр в этом бизнес-центре стоил уже $1,2 тыс., напоминает председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц.

"Но мы не чувствовали в себе морального права прийти к арендатору и сказать: рынок изменился, ставка теперь $1,2 тыс., а вы платите $500, что ниже рыночной стоимости", — добавил Д.Минц.

Естественным путем

Единственное, в чем эксперты единодушны, так это в том, что переход на рублевые ставки начался еще в 2014 году и затронул многие объекты коммерческой недвижимости. И этот процесс как раз был естественным для рынка.

"В последнее время переход на рублевые ставки аренды происходит на рынке коммерческой недвижимости естественным путем. Так, например, на складском рынке тенденция установления ставок аренды в рублях, начавшаяся в конце 2014 года, в 2015 году сохранилась и стала повсеместной", — отмечает директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci. Дмитрий Герастовский.

В офисном сегменте, по данным директора департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрия Жидкова, практически все бизнес-центры класса В и В+ уже перешли на рублевые ставки, поэтому если данная инициатива распространится на офисы, она будет иметь воздействие только на БЦ класса А.

Что касается рынка торговой недвижимости, то в 2015 году многие торговые операторы перешли на оплату аренды в процентах от товарооборота, который исчисляется в рублях.

"Уже сейчас арендный поток в ТРЦ нельзя считать валютным, поэтому можно сказать, что переход на рубли происходит естественным образом", — добавил заместитель директора торговой недвижимости S.A. Ricci Павел Анисимов.

"С точки зрения новых сделок в 2015 году во всех сегментах коммерческой недвижимости произошел массовый переход на рублевые ставки аренды или на фиксацию ставки с определением валютного коридора. В сегменте торговой недвижимости около 80% всех сделок заключается с процентом от товарооборота, иногда добавляется и минимальная арендная ставка. Наметившиеся тенденции сохранятся в 2016 году", — заверил директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci Александр Морозов.

Он добавил, что если фиксированная ставка и присутствует, то она минимальна и не влияет на сотрудничество с производителями. Таким образом, предложенная инициатива приобретает популистский характер, так как в действительности не способна улучшить положение "тех, кто реализует свой товар в розничных сетях".

Валютные остатки

Между тем, на рынке существует целый ряд крупных объектов, где сохранились валютные ставки, обозначенные в долгосрочных договорах аренды. П.Анисимов приводит в качестве примера ТРЦ "Метрополис" и "Галерею". Также валютные ставки встречаются в офисных центрах класса А.

"Объекты коммерческой недвижимости обычно строились на долларовые кредиты по ставкам от 3 до 6%, которые брались на 10-20 лет. Многие высококачественные коммерческие объекты с высокой долларовой арендной ставкой были построены за счет валютных кредитов, поэтому пересмотру условий аренды зачастую препятствуют кредитные организации. Изменить условия договора в судебном порядке при надлежащем исполнении всех обязательств арендодателем нет оснований", — напомнил А.Морозов.

Эксперты подчеркивают, что вопрос пересмотра валютных контрактов, заключенных до декабря 2014 года, является наиболее принципиальным.

"Законодательный запрет на валютное ценообразование с применением к уже заключенным договорам повлечет за собой вынужденный пересмотр действующих контрактов и судебные разбирательства, которые приведут к неисполнению кредитных обязательств, снижению инвестиционной стоимости объектов, череде банкротств и переходу целого ряда качественных объектов недвижимости в собственность кредиторов, часто являющимися международными финансовыми институтами", — уверен А.Морозов.
Учитывая упавшую инвестиционную стоимость, собственники могут столкнуться с необходимостью передачи кредитору дополнительных активов для покрытия его убытка, поэтому владельцев могут поменять не только конкретные объекты, но и целые компании, считает эксперт.

Кроме того, участники рынка считают, что вмешательство государства в коммерческие риски не менее несправедливо для собственников.

"Всем кажется, что есть определенная несправедливость в заключении долгосрочных арендных договоров в валюте. Это неправда. Данный факт основан на абсолютно рациональном расчете для большинства арендаторов. В Лондоне есть договора на 50 и 80 лет, это нормальная практика", — напоминает Д.Минц.

Он пояснил, что при стабильном курсе доллара арендаторы индексировали аренду на 1,5-2% в год в соответствии с долларовой инфляцией, а не на некую непредсказуемую величину, которая составляла 7-10%.

В целом эксперты сошлись во мнении, что ценообразование должно регулироваться рыночным путем, а изменять условия контракта можно только в договорном порядке или в рамках судебных решений. Специалисты разделяют заботу государства о бизнесе, однако считают, что многие игроки уже самостоятельно перешли на рублевые ставки и новые системы оплаты помещений, а чрезмерное регулирование может привести к весьма негативным последствиям для собственников, обслуживающих валютные кредиты.