Arendator.ru; 15.03.2016г.; Незаменимых нет.
Вот уже два года, как Россия взяла курс на развитие импортозамещения. Политические и экономические обстоятельства вынудили бизнес искать альтернативные зарубежным источники поставок товаров и оборудования практически во всех сферах деятельности. Исключением не оказался и рынок недвижимости, где строители всё больше переходят на материалы, произведённые в России. Однако заменить всё, к чему уже привыкли девелоперы, оказалось далеко не так просто.
Разворот на 180
Практически два года назад, в апреле 2014 года в рамках объявленного главой государства курса на импортозамещение кабинет министров одобрил новую редакцию государственной программы РФ "Развитие промышленности и повышение ее конкурентоспособности". Одной из главных задач данной госпрограммы, рассчитанной до 2020 года, было объявлено уменьшение доли импорта продукции, в том числе используемой отечественными производителями, в нашу страну. По мнению федеральных властей, в случае реализации анонсированной политики импортозамещения к 2020 году доля импортозависимости по различным отраслям экономической деятельности должна снизиться с 70-90 % до отметки 50-60 %. А в ряде отраслей возможен выход на более низкие показатели. Первоначально данную инициативу участники рынка приняли со смешанным настроем. Одних эта идея воодушевила, а другим показалось нереалистичной и заведомо провальной. Однако за прошедшие два года на данном направлении удалось достичь определённых результатов, хоть и не тех, на которые рассчитывали изначально.
В 2014 году данная инициатива подавалась именно сверху, директивным путём и сильной рукой государства. Однако со временем фактически все, даже консервативно настроенные игроки/девелоперы/арендаторы/собственники, ощущая разницу в бюджетах при применении импортных и локальных материалов и оборудования, стали задумывается о развитии импортозамещения.
Андрей Ковалев, собственник ГК "ЭКООФИС", говорит, что на сегодняшний день основной аспект импортозамещения в коммерческой недвижимости, который актуален для проектов компании - это замена импортных отделочных и строительных материалов на российские. "Причем следует отметить, что "курс на импортозамещение", например, в сегменте офисов класса В и С – это не "приказ сверху", а "экономическая необходимость". Достаточно сказать, что отделочные и электротехнические материалы составляют значительную часть себестоимости. И если учесть, что до кризиса доля импортных материалов составляла в среднем 80%, то становится понятно, что сейчас реконструкция офисных и производственных зданий может стать просто нерентабельной. Например, стоимость оборудования и материалов немецкой фирмы REHAU по сравнению с трубами российского производства (на импортном сырье) фирм "FD-Plast" и "Политек ПТК" оказалась выше примерно в 8 раз. В среднем доля импортных стройматериалов, которые используются на наших объектах, снизилась примерно на 10%. Думаю, в течение года это снижение составит еще 10-15%, - подчеркнул эксперт.
По словам Цай Гуйжу - президента МТВК "Гринуд", импортозамещение в строительстве происходит, большей частью, не в силу политических решений, но как способ выживания в кризис. "Поднятие цен в нынешних условиях, когда платежеспособность российских граждан и компаний снизилась, грозит существенным уменьшением продаж. Потому строители и девелоперы активно ищут новые пути для экономии, в том числе благодаря использованию отечественной продукции. Меньше всего отрасль зависит от иностранных стройматериалов. В частности, потребность в кирпиче и цементе на 98% обеспечена отечественной продукцией. В среднем по стройматериалам этот показатель находится на уровне 92-94%. Стоит заметить, что и до кризиса доля иностранной продукции составляла 15-20%. Большое количество соответствующих предприятий практически полностью удовлетворило потребность в отечественных стройматериалах. За последний год, в частности, производство кирпича выросло в среднем по России на 20%. Негативным моментом является то, что закупаемое производителями оборудование, в основном импортное. В зависимости от сферы, доля импорта составляет от 70% до 90%", - добавила специалист.
Аналогичная ситуация складывается и со строительной техникой. Процесс организации собственного производства достойного качества очень долог и требует крупных инвестиций. Пока в этом направлении появляются только единичные проекты, к сожалению, мало влияющие на общую ситуацию. В числе успешных примеров можно назвать прошлогодний запуск производства отечественного прицепного миниэкскаватора в Зеленограде под маркой Landformer. В отличие от импортной строительной техники, замещать которую нет возможности, в сфере инженерного оборудования ситуация выглядит несколько лучше. Это относится к вентиляционному оборудованию, системам контроля доступа, счетчикам водо- и теплоснабжения и т.д. За прошлый год в этом сегменте закупок удалось снизить долю импорта с 70% до 50%.
Как видно из приведенных цифр, до полного замещения материалов, произведенных вне РФ, еще довольно далеко. Основная проблема импортозамещения в строительстве – качество отечественных материалов. Естественно, девелоперы не могут выбирать составляющие для проведения строительных работ исключительно по критерию страны-производителя, пренебрегая качеством. Ведь от качества возведения и отделки зданий зависит не только репутация застройщика, но зачастую и безопасность людей. Сейчас бизнес активно ведёт работу по поиску российских поставщиков, но многим заказчикам приходится констатировать тот факт, что качество отечественных материалов пока ещё во многих случаях серьезных уступает импортному.
В неравных условиях
Возможность замещения местными материалами также во многом зависит и от формата строительства. Легче всего импортозамещение идет в коммерческих и жилых объектах эконом-класса. Куда менее эффективно это в офисной недвижимости A-класса и премиальных апартаментах. Та же тенденция наблюдается и на сложных индустриальных объектах иностранных, которым требуется большое количество высококлассного инженерного оборудования, импортный металлопрокат, качественные напольные покрытия и многое другое. К примеру, сегодня в стране отсутствует производство лифтов уровня Kone и Otis и пр.
Евгения Шумейко, директор ООО "Выставка недвижимости "Ярмарка жилья" и выставки коммерческой недвижимости REEK, отмечает, что проблема, с которой сталкивается застройщик с точки зрения импортозамещения – это недостаток в стране сложных инженерных систем и отделочных материалов высокого класса. "Все это ведет к тому, что сильнее всего страдает сегмент строительства жилой и коммерческой недвижимости бизнес- и премиум-классов. Доля импорта инженерии и отделки здесь порой достигает 50%. В итоге из-за отсутствия аналогов высокоскоростных лифтов, систем безопасности и высокостойкого остекления, необходимого при высоте здания более 100 метров, застройщики отказываются от возведения высотных зданий, ограничиваясь 27-этажными проектами. К тому же мало кто в премиум-сегменте согласится на замену брендовых импортных отделочных материалов на отечественные аналоги, потому застройщики вынуждены использовать импорт и мириться с возросшей себестоимостью", - заключила Шумейко.
В коммерческом строительстве стоит разделить три сегмента – А, В, С (премиум-класс, комфорт и эконом). В каждом из них импортозамещение происходит в различной степени. К примеру, в премиум-классе оно сейчас возможно на 15%, не более. Это касается, прежде всего, высококачественной отделки, современных технологий. Если говорить об общестроительных работах, то импортозамещение возможно уже сейчас на 88%. Оставшиеся 12% - это оборудование и механизмы импортного производства, используемые при строительстве.
В строительстве помещений коммерческого назначения классов "комфорт" и "эконом" даже рынок сам диктует практически полное импортозамещение. Это – требования экономической обоснованности проекта. К примеру, при возведении коммерческих помещений эконом-класса девелоперы сейчас фактически вынуждены использовать исключительно продукцию отечественного производства. Если рассматривать сантехнические приборы и материалы, то разница в цене между отечественными и зарубежными аналогами достигает шести-семи раз. Правда, поставки цемента из-за рубежа сократились практически полностью, на 80-90%, но отечественный производитель при этом почувствовал отсутствие конкуренции и, к сожалению, начал ощутимо поднимать цены.
Михаил Каплун, директор отдела управления строительными проектами CBRE, считает, что сейчас на рынке всё ещё не существует отечественных альтернатив импортным механическим и электрическим частям инженерного оборудования вентиляции, кондиционирования, автоматики (BMS) и прочим слаботочным системам. Отсутствуют сходные по качеству ковровые покрытия, фальшполы, сантехника (керамика, смесители и т.д.)", - добавил Каплун.
Александр Ковалев, руководитель службы заказчика ООО "Феникс-Инвест", также указывает на то, что импортное оборудование для инженерных систем сегодня далеко не всегда можно заменить отечественным. "Особенно это заметно в премиум-классе. Да, некоторые иностранные производители построили свои производства на территории России, но расходные материалы и детали у них – зарубежные, и от этого уйти пока сложно. Гражданским отечественным организациям и предприятиям, которые занимаются производством материалов и оборудования для строительной индустрии, нужно дать соответствующую материально-техническую базу. И, уверен, за два-три года мы сумеем полностью отказаться от импорта. Даже сейчас существуют малые и средние предприятия, которые по качеству производимой инженерной продукции легко могут конкурировать с зарубежными аналогами. Например, лифтостроение. Карачаевский или Щербиновский лифтостроительные заводы, а также Могилевский завод (да, Белоруссия – другое государство, но мы как-то привыкли считать их "своими") по качеству и эстетическому исполнению лифтов для эконом-класса и даже выше они вполне соответствуют европейским аналогам, а цена – в два-три раза ниже, чем у европейцев", - заявил Ковалёв.
Также стоит отметить, что на российском рынке всегда использовались собственные базовые черновые материалы местного производства (смеси, каменные блоки, строительный погонаж). Теперь компании стали более активно использовать отделочные материалы, окна и двери, стеклянные перегородки, изоляционные материалы, световое и частично электротехническое оборудование, мебель как отдельно стоящую, так и встроенную. Однако вслед за удорожанием импортных материалов и комплектующих поползла вверх и цена на материалы отечественного производства, поэтому повышение стоимости строительства видно во всех отраслях. Средние показатели роста себестоимости строительства называются в пределах 25-30%. В некоторых отдельных проектах эти цифры могут достигать и 45-50% за последние год-полтора.
Александр Матеша, управляющий партнёр, директор по развитию и реализации проектов компании "Еврострой-Развитие", говорит о том, что отдельная тема – ценовая политика отечественных и зарубежных поставщиков. "Российские поставщики повышают цены, это обусловлено в ряде случаев сопутствующим удорожанием зарубежных комплектующих. Зарубежные контрагенты, напротив, иногда предлагают льготы и бонусы для того, чтобы сохранить позиции на рынке. Такая ситуация только препятствует механизмам импортозамещения", - заявил Матеша.
Дорогая косметика
И всё же насколько бы ни дорожали строительные компоненты, сильнее всего кризис ударил по сегменту отделки, который очень пострадал от удорожания импорта, а цены выросли пропорционально увеличению валютного курса. Ещё в 2014 году доля импортных отделочных материалов в коммерческом строительстве достигала 65-70%. Средний сегмент довольно быстро нашел аналоги отечественного производства, проектам дорогой недвижимости пришлось смириться с удорожанием. С общестроительными работами ситуация изначально обстояла лучше, доля импорта здесь не превышала 30%, сейчас по некоторым данным она снизилась до 8% благодаря использованию цементов, кирпича, кровельных и арматурных материалов отечественного производства.
По словам Сергея Кудрявцева, управляющего партнера компании Pridex, доля импортозамещения в отделочных материалах для офисов и апартаментов сегмента "Премиум" редко превышает 10%. Существенным фактором, как отметил эксперт, является нерентабельность местного сырья. К примеру, при сравнительно небольшой разнице в цене между российским и иностранным камнем, качество первого оставляет желать лучшего. А для отделки премиальных объектов требуются только высококачественные материалы соответствующего уровня.
И всё-же, как бы трудно ни было приспособиться к новым условиям, пусть медленно, методом проб и ошибок, рынок это делает, но чтобы закрепить успех, бизнесу необходим период стабильного состояния отрасли. Если курсы валют останутся на текущих уровнях, то рыночное давление сохранится. Стабильность ситуации с валютой позволит создавать новые бизнесы по производству материалов и оборудования, так как при таких уровнях локальные производства будут конкурентно способными. Так в свое время развился Китай, когда их рабочая сила была одной из самых дешевых в мире, и они "поймали волну". Как бы многие ни привыкли к ситуации, сформировавшейся в 2000-ые годы, повторить её не удастся. Все прогнозы развития российской и глобальной экономики говорят о том, что назад к прошлой структуре экономики вернуться уже не возможно. Поэтому остаётся только быть в числе тех, кто первым возглавит новый формат рынка и его современную структуру.
Источник: arendator.ru
Разворот на 180
Практически два года назад, в апреле 2014 года в рамках объявленного главой государства курса на импортозамещение кабинет министров одобрил новую редакцию государственной программы РФ "Развитие промышленности и повышение ее конкурентоспособности". Одной из главных задач данной госпрограммы, рассчитанной до 2020 года, было объявлено уменьшение доли импорта продукции, в том числе используемой отечественными производителями, в нашу страну. По мнению федеральных властей, в случае реализации анонсированной политики импортозамещения к 2020 году доля импортозависимости по различным отраслям экономической деятельности должна снизиться с 70-90 % до отметки 50-60 %. А в ряде отраслей возможен выход на более низкие показатели. Первоначально данную инициативу участники рынка приняли со смешанным настроем. Одних эта идея воодушевила, а другим показалось нереалистичной и заведомо провальной. Однако за прошедшие два года на данном направлении удалось достичь определённых результатов, хоть и не тех, на которые рассчитывали изначально.
В 2014 году данная инициатива подавалась именно сверху, директивным путём и сильной рукой государства. Однако со временем фактически все, даже консервативно настроенные игроки/девелоперы/арендаторы/собственники, ощущая разницу в бюджетах при применении импортных и локальных материалов и оборудования, стали задумывается о развитии импортозамещения.
Андрей Ковалев, собственник ГК "ЭКООФИС", говорит, что на сегодняшний день основной аспект импортозамещения в коммерческой недвижимости, который актуален для проектов компании - это замена импортных отделочных и строительных материалов на российские. "Причем следует отметить, что "курс на импортозамещение", например, в сегменте офисов класса В и С – это не "приказ сверху", а "экономическая необходимость". Достаточно сказать, что отделочные и электротехнические материалы составляют значительную часть себестоимости. И если учесть, что до кризиса доля импортных материалов составляла в среднем 80%, то становится понятно, что сейчас реконструкция офисных и производственных зданий может стать просто нерентабельной. Например, стоимость оборудования и материалов немецкой фирмы REHAU по сравнению с трубами российского производства (на импортном сырье) фирм "FD-Plast" и "Политек ПТК" оказалась выше примерно в 8 раз. В среднем доля импортных стройматериалов, которые используются на наших объектах, снизилась примерно на 10%. Думаю, в течение года это снижение составит еще 10-15%, - подчеркнул эксперт.
По словам Цай Гуйжу - президента МТВК "Гринуд", импортозамещение в строительстве происходит, большей частью, не в силу политических решений, но как способ выживания в кризис. "Поднятие цен в нынешних условиях, когда платежеспособность российских граждан и компаний снизилась, грозит существенным уменьшением продаж. Потому строители и девелоперы активно ищут новые пути для экономии, в том числе благодаря использованию отечественной продукции. Меньше всего отрасль зависит от иностранных стройматериалов. В частности, потребность в кирпиче и цементе на 98% обеспечена отечественной продукцией. В среднем по стройматериалам этот показатель находится на уровне 92-94%. Стоит заметить, что и до кризиса доля иностранной продукции составляла 15-20%. Большое количество соответствующих предприятий практически полностью удовлетворило потребность в отечественных стройматериалах. За последний год, в частности, производство кирпича выросло в среднем по России на 20%. Негативным моментом является то, что закупаемое производителями оборудование, в основном импортное. В зависимости от сферы, доля импорта составляет от 70% до 90%", - добавила специалист.
Аналогичная ситуация складывается и со строительной техникой. Процесс организации собственного производства достойного качества очень долог и требует крупных инвестиций. Пока в этом направлении появляются только единичные проекты, к сожалению, мало влияющие на общую ситуацию. В числе успешных примеров можно назвать прошлогодний запуск производства отечественного прицепного миниэкскаватора в Зеленограде под маркой Landformer. В отличие от импортной строительной техники, замещать которую нет возможности, в сфере инженерного оборудования ситуация выглядит несколько лучше. Это относится к вентиляционному оборудованию, системам контроля доступа, счетчикам водо- и теплоснабжения и т.д. За прошлый год в этом сегменте закупок удалось снизить долю импорта с 70% до 50%.
Как видно из приведенных цифр, до полного замещения материалов, произведенных вне РФ, еще довольно далеко. Основная проблема импортозамещения в строительстве – качество отечественных материалов. Естественно, девелоперы не могут выбирать составляющие для проведения строительных работ исключительно по критерию страны-производителя, пренебрегая качеством. Ведь от качества возведения и отделки зданий зависит не только репутация застройщика, но зачастую и безопасность людей. Сейчас бизнес активно ведёт работу по поиску российских поставщиков, но многим заказчикам приходится констатировать тот факт, что качество отечественных материалов пока ещё во многих случаях серьезных уступает импортному.
В неравных условиях
Возможность замещения местными материалами также во многом зависит и от формата строительства. Легче всего импортозамещение идет в коммерческих и жилых объектах эконом-класса. Куда менее эффективно это в офисной недвижимости A-класса и премиальных апартаментах. Та же тенденция наблюдается и на сложных индустриальных объектах иностранных, которым требуется большое количество высококлассного инженерного оборудования, импортный металлопрокат, качественные напольные покрытия и многое другое. К примеру, сегодня в стране отсутствует производство лифтов уровня Kone и Otis и пр.
Евгения Шумейко, директор ООО "Выставка недвижимости "Ярмарка жилья" и выставки коммерческой недвижимости REEK, отмечает, что проблема, с которой сталкивается застройщик с точки зрения импортозамещения – это недостаток в стране сложных инженерных систем и отделочных материалов высокого класса. "Все это ведет к тому, что сильнее всего страдает сегмент строительства жилой и коммерческой недвижимости бизнес- и премиум-классов. Доля импорта инженерии и отделки здесь порой достигает 50%. В итоге из-за отсутствия аналогов высокоскоростных лифтов, систем безопасности и высокостойкого остекления, необходимого при высоте здания более 100 метров, застройщики отказываются от возведения высотных зданий, ограничиваясь 27-этажными проектами. К тому же мало кто в премиум-сегменте согласится на замену брендовых импортных отделочных материалов на отечественные аналоги, потому застройщики вынуждены использовать импорт и мириться с возросшей себестоимостью", - заключила Шумейко.
В коммерческом строительстве стоит разделить три сегмента – А, В, С (премиум-класс, комфорт и эконом). В каждом из них импортозамещение происходит в различной степени. К примеру, в премиум-классе оно сейчас возможно на 15%, не более. Это касается, прежде всего, высококачественной отделки, современных технологий. Если говорить об общестроительных работах, то импортозамещение возможно уже сейчас на 88%. Оставшиеся 12% - это оборудование и механизмы импортного производства, используемые при строительстве.
В строительстве помещений коммерческого назначения классов "комфорт" и "эконом" даже рынок сам диктует практически полное импортозамещение. Это – требования экономической обоснованности проекта. К примеру, при возведении коммерческих помещений эконом-класса девелоперы сейчас фактически вынуждены использовать исключительно продукцию отечественного производства. Если рассматривать сантехнические приборы и материалы, то разница в цене между отечественными и зарубежными аналогами достигает шести-семи раз. Правда, поставки цемента из-за рубежа сократились практически полностью, на 80-90%, но отечественный производитель при этом почувствовал отсутствие конкуренции и, к сожалению, начал ощутимо поднимать цены.
Михаил Каплун, директор отдела управления строительными проектами CBRE, считает, что сейчас на рынке всё ещё не существует отечественных альтернатив импортным механическим и электрическим частям инженерного оборудования вентиляции, кондиционирования, автоматики (BMS) и прочим слаботочным системам. Отсутствуют сходные по качеству ковровые покрытия, фальшполы, сантехника (керамика, смесители и т.д.)", - добавил Каплун.
Александр Ковалев, руководитель службы заказчика ООО "Феникс-Инвест", также указывает на то, что импортное оборудование для инженерных систем сегодня далеко не всегда можно заменить отечественным. "Особенно это заметно в премиум-классе. Да, некоторые иностранные производители построили свои производства на территории России, но расходные материалы и детали у них – зарубежные, и от этого уйти пока сложно. Гражданским отечественным организациям и предприятиям, которые занимаются производством материалов и оборудования для строительной индустрии, нужно дать соответствующую материально-техническую базу. И, уверен, за два-три года мы сумеем полностью отказаться от импорта. Даже сейчас существуют малые и средние предприятия, которые по качеству производимой инженерной продукции легко могут конкурировать с зарубежными аналогами. Например, лифтостроение. Карачаевский или Щербиновский лифтостроительные заводы, а также Могилевский завод (да, Белоруссия – другое государство, но мы как-то привыкли считать их "своими") по качеству и эстетическому исполнению лифтов для эконом-класса и даже выше они вполне соответствуют европейским аналогам, а цена – в два-три раза ниже, чем у европейцев", - заявил Ковалёв.
Также стоит отметить, что на российском рынке всегда использовались собственные базовые черновые материалы местного производства (смеси, каменные блоки, строительный погонаж). Теперь компании стали более активно использовать отделочные материалы, окна и двери, стеклянные перегородки, изоляционные материалы, световое и частично электротехническое оборудование, мебель как отдельно стоящую, так и встроенную. Однако вслед за удорожанием импортных материалов и комплектующих поползла вверх и цена на материалы отечественного производства, поэтому повышение стоимости строительства видно во всех отраслях. Средние показатели роста себестоимости строительства называются в пределах 25-30%. В некоторых отдельных проектах эти цифры могут достигать и 45-50% за последние год-полтора.
Александр Матеша, управляющий партнёр, директор по развитию и реализации проектов компании "Еврострой-Развитие", говорит о том, что отдельная тема – ценовая политика отечественных и зарубежных поставщиков. "Российские поставщики повышают цены, это обусловлено в ряде случаев сопутствующим удорожанием зарубежных комплектующих. Зарубежные контрагенты, напротив, иногда предлагают льготы и бонусы для того, чтобы сохранить позиции на рынке. Такая ситуация только препятствует механизмам импортозамещения", - заявил Матеша.
Дорогая косметика
И всё же насколько бы ни дорожали строительные компоненты, сильнее всего кризис ударил по сегменту отделки, который очень пострадал от удорожания импорта, а цены выросли пропорционально увеличению валютного курса. Ещё в 2014 году доля импортных отделочных материалов в коммерческом строительстве достигала 65-70%. Средний сегмент довольно быстро нашел аналоги отечественного производства, проектам дорогой недвижимости пришлось смириться с удорожанием. С общестроительными работами ситуация изначально обстояла лучше, доля импорта здесь не превышала 30%, сейчас по некоторым данным она снизилась до 8% благодаря использованию цементов, кирпича, кровельных и арматурных материалов отечественного производства.
По словам Сергея Кудрявцева, управляющего партнера компании Pridex, доля импортозамещения в отделочных материалах для офисов и апартаментов сегмента "Премиум" редко превышает 10%. Существенным фактором, как отметил эксперт, является нерентабельность местного сырья. К примеру, при сравнительно небольшой разнице в цене между российским и иностранным камнем, качество первого оставляет желать лучшего. А для отделки премиальных объектов требуются только высококачественные материалы соответствующего уровня.
И всё-же, как бы трудно ни было приспособиться к новым условиям, пусть медленно, методом проб и ошибок, рынок это делает, но чтобы закрепить успех, бизнесу необходим период стабильного состояния отрасли. Если курсы валют останутся на текущих уровнях, то рыночное давление сохранится. Стабильность ситуации с валютой позволит создавать новые бизнесы по производству материалов и оборудования, так как при таких уровнях локальные производства будут конкурентно способными. Так в свое время развился Китай, когда их рабочая сила была одной из самых дешевых в мире, и они "поймали волну". Как бы многие ни привыкли к ситуации, сформировавшейся в 2000-ые годы, повторить её не удастся. Все прогнозы развития российской и глобальной экономики говорят о том, что назад к прошлой структуре экономики вернуться уже не возможно. Поэтому остаётся только быть в числе тех, кто первым возглавит новый формат рынка и его современную структуру.
Источник: arendator.ru