Rway.ru; 20.04.2016г.; Перепрофилирование бизнес-центров.

Андрей Ковалев, владелец ГК «ЭКООФИС»

RWAY: В каких случаях кризисные меры в управлении приводят к перепрофилированию БЦ? В каких случаях перепрофилирование неизбежно?

Перепрофилирование неизбежно в тех случаях, когда реализовать площади не удается по объективным причинам. Например, изначально была сделана неграмотная концепция или выбрано неправильное местоположение. До кризиса, при высоком спросе, можно было сдать практически любой офис, в совсем сложных случаях – с небольшим дисконтом. Сейчас бизнес-центры конкурируют за арендаторов, и минусы, которые невозможно изменить, могут стать «роковыми». Например, удаленность от метро можно скомпенсировать, пустив бесплатные автобусы. Но только в том случае, если само местоположение недалеко от центра или в сложившейся деловой зоне. Однако, расположение внутри спального жилого квартала вблизи от МКАД в сегодняшней ситуации, скорее всего, приведет к перепрофилированию в объект, целевая аудитория которого – физические лица. например, МФК, включающий в себя торговую часть, образовательные учреждения и гостиницу или апартаменты.
Еще один пример – расположение офисного здания в перенасыщенном офисными площадями районе. Если данный объект по тем или иным причинам становится неконкурентоспособным, то перепрофилирование также неизбежно.
В ряде случаев низкая экономическая эффективность БЦ является следствием недостаточно грамотного управления.

RWAY: Почему в регионах, в отличие от Москвы, нет тренда по перепрофилированию проблемных объектов?

Перепрофилирование – дело достаточно сложное и дорогостоящее. Во всех случаях оно связано с большими или меньшими расходами для собственника. Поэтому я бы сказал, что перепрофилирование строящегося и уж тем более построенного объекта – это крайняя мера. Даже для бизнес-центров, которые построены давно и морально устарели, есть такая мера, как переход в более низкий класс с соответствующим снижением ставок. Перепрофилирование же имеет смысл проводить, когда никакие меры не могут привести к спросу на данные площади.
Думаю, именно в этом и кроется причина того, что в регионах отсутствует тренд на перепрофилирование. Дело в том, что в регионах обеспеченность современными офисными площадями не столь велика как в столице. Поэтому и совсем «критичных» ситуаций в массовом порядке не наблюдается.

RWAY: Под какой функционал перспективно перепрофилировать БЦ?

В настоящее время наиболее перспективным видом коммерческой недвижимости я бы назвал апартаменты. Все-таки эти объекты в большинстве случаев приобретают в качестве временного или постоянного жилья. К тому же более дешевого, чем обычные квартиры со статусом «жилых». Последний фактор в сегодняшних условиях делает апартаменты еще более востребованными.
Кроме того, перепрофилировать бизнес-центр в апартаменты с технической точки зрения гораздо проще, чем в любой другой вид.
Среди удачных примеров перепрофилирования я бы назвал «Дом на Красина». Здание, расположенное в непосредственной близости от Тишинской площади, до недавнего времени представляло собой офисное здание класса «С» с кабинетной планировкой. Естественно, ставки там были низкие для такого местоположения. Несколько лет назад этот «бизнес-центр» был перепрофилирован в апартаменты бизнес-класса, что более логично для данного района.