Arendator.ru; 09.08.2016г.; "Парки для взрослых" с комментариями Андрея Ковалева.
Бизнес-парки давно пользуются популярностью на мировом рынке офисной недвижимости. Офисы в таких комплексах арендуют крупнейшие международные компании, а некоторые подобные проекты удостаиваются различных престижных наград за использование "зеленых" технологий. Но в России к бизнес-паркам относятся довольно прохладно: в нашей стране пока считается чем-то зазорным променять офис в центре города на работу где-то на периферии.
Каждому свое
В последнее время в России и прежде всего в Москве набирает популярность строительство бизнес-парков. От привычных офисных центров этот формат отличается более высокой организованностью пространства. Отличительными особенностями бизнес-парков, согласно общемировым канонам, являются большие территории (в среднем, 5-10 гектаров), невысокая этажность корпусов, наличие просторного паркинга, удобная транспортная развязка и, конечно же, высокоразвитая инфраструктура, включающая не только магазины и кафе, но и гостиницы, отделения банков, спортзалы, салоны красоты, турагентства и даже детские сады и школы.
Строить такие крупные комплексы принято за городом, и на то имеются несколько причин. Во-первых, не всегда в черте города можно найти подходящий участок для строительства такого объекта, да и цены на землю в центральных районах очень высоки. Во-вторых, расположение за городом позволяет избежать пробок, ведь утром большинство людей едут на работу с периферии в центр, а вечером возвращаются обратно. Интересно, что столичные БП, напротив, в большинстве своем расположены в пределах МКАД, прежде всего в левой части города, что обеспечивает быстрый доступ до аэропортов Внуково и Шереметьево и чуть в меньшей степени - Домодедово.
Изначально арендные ставки в московских БП были на порядок ниже, чем в качественных офисных зданиях в городской черте. Но сейчас, когда аренда офисов в центре города подешевела на 15-25%, компании получили возможность занять кабинеты в развитых деловых районах по ставкам, сопоставимым с расценками на помещения в удаленных локациях. В связи с этим у многих арендаторов отпала необходимость в переезде в бизнес-парки.
Эксперты говорят о том, что стоимость строительства бизнес-парков в расчете на 1 кв. м на 30-35% меньше, чем при возведении многоэтажных офисных комплексов, но при эксплуатации бизнес-парк может обходиться дороже за счет большой территории, которую необходимо поддерживать в хорошем состоянии. Окупаемость таких проектов, по расчетам Александра Абуева, руководителя отдела продаж БЦ "Парк Победы", составляет сейчас до 10-15 лет, и в существующих экономических условиях будет только расти.
Собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев отметил, что за последнее десятилетие этот срок вырос почти в пять раз: при создании первых БП в Москве в 2004-2005 годах девелоперы изначально планировали "отбить" инвестиции в течение трех-четырех лет, что было сопоставимо со сроками окупаемости традиционных качественных бизнес-центров. "Хотя в действительности некоторым собственникам БП, построенных в центре столицы, удалось вернуть вложенные деньги почти вдвое быстрее. Так, например, окупаемость проектов "Кожевники" и "Дербеневский" составила всего два-три года", - утверждает Ковалев.
Если бизнес-парк отвечает основным стандартам таких проектов, то он может обеспечить арендаторов практически всем необходимым как в рабочее, так и в личное время. Единственным недостатком этого формата является удаленность, но логистика таких комплексов детально продумывается: строятся парковки с большой емкостью машино-мест и организуется специальный трансфер от метро.
Директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская настаивает, что сравнивать бизнес-парки с обычными офисными центрами некорректно, так как это совершенно разные форматы коммерческой недвижимости, которые выбирают разные по уровню компании. "Например, банк или юридическая фирма скорее выберут офис в "Москва-Сити", а крупная IT-компания поедет в бизнес-парк, где обстановка больше располагает для творчества и вдохновения", - указала она.
И правда, чаще всего офисы в бизнес-парках арендуют компании IT-сектора. Также этот формат востребован среди предприятий, бизнес которых, например, завязан на промышленных активах или логистических связях, и которым важно сосредоточение в одной локации всех структур компании.
Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group, отмечает, что основными потребителями офисов в подобных комплексах являются зарубежные компании, однако политическая ситуация вынудила их покинуть Россию или сократить свой штат.
А если нет разницы…
В западных странах мира бизнес-парки давно прочно заняли свое место на рынке коммерческой недвижимости. "Классикой жанра" считается лондонский Chiswick Park, арендаторами которого являются более 40 крупнейших международных компаний, такие как Paramount Pictures International, Otis, Discovery Networks Europe, Disney и другие.
Инфраструктура Chiswick включает внушительную парковую зону с озером и водопадом, на территории комплекса расположены фитнес-центр, кафе, рестораны, салоны красоты и танцевальные студии. В конце 2013 года Chiswick Park был продан компании China Investment Corporation за рекордные 780 млн фунтов стерлингов.
Не лишним будет упомянуть и Smart Village в 30 км от Каира - классический "зеленый" бизнес-парк в самом центре пустыни. Данный комплекс еще называют "Силиконовой долиной Египта": на его территории расположены офисы компаний IBM, Huawei, HP, HSBC, Vodafone и так далее.
Наконец, The Edge (OVG Real Estate) вАмстердаме. Это не только самый "зеленый" офис в мире (в прошлом году получил сертификат BREEAM Outstanding), но еще и "умное" здание, где техническими системами можно управлять с помощью мобильного телефона. Сенсоры тепла распознают, где и сколько человек находятся в данный момент в помещениях, предлагая индивидуальный климат-контроль и уровень яркости света на выбор каждого. Проход в здание, заезд на парковку и вызов лифта происходят автоматически через систему распознавания.
Коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон в качестве особенности западных бизнес-парков назвал преобладание отраслевых арендаторов - именно так обстоят дела в деловых кварталах Лондона, Дубая, Праги. "На Западе комфортность бизнес-парков уже давно оценили в деловой среде", - добавил он.
Однако в нашей стране этот формат только начинает свое развитие. Ключевыми проектами, позиционирующими себя в качестве бизнес-парков, считаются московские "Крылатские Холмы", Comcity, G10, K2 и подмосковный "Химки Бизнес Парк".
Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала Neopolis, напомнила, что российский рынок офисной недвижимости достаточно молодой (в сравнении, например, с Европой и Америкой), поэтому вариативность проектов не очень широка. В США бизнес-парки появились в 60-х годах ХХ века, а в Европе - в середине 1980-х годов.
Пока арендаторы относятся к бизнес-паркам достаточно скептически. Дело в том, что на отечественном рынке в целом и столичном в частности до сих пор бытует убеждение, что компании должны иметь офис непременно в престижной локации, в первую очередь, в центре города, поэтому переезд на окраины рассматривается ими как потеря "статуса". Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, признает, что у отечественных компаний нет представления организации бизнес-процессов за пределами города - вся деловая среда (партнеры, клиенты, административные органы) сосредоточена в деловой зоне.
К тому же многие руководители опасаются потерять ключевых сотрудников после переезда, ведь тем может быть неудобно ездить так далеко. Хотя в большинстве случаев для людей, передвигающихся на общественном транспорте, предусмотрены специальные автобусные маршруты (shuttle bus) от ближайших станций метро прямо до места работы. Благодаря этому удаленность от центра города компенсируется высоким уровнем развития инфраструктуры внутри комплексов, парирует Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.
Российские и зарубежные проекты такого формата имеют немало отличий, и не все объекты, называющие себя бизнес-парками, являются таковыми на самом деле, заявляют игроки рынка. "На данный момент подавляющее большинство отечественных бизнес-парков соответствуют заявленному формату лишь по нескольким критериям: чаще всего это удаленное расположение, более низкая ставка аренды по сравнению с центром города и низкоэтажные здания, объединенные в группу.
Формат бизнес-парка редко воплощается отечественными девелоперами в полной мере, включая развитую инфраструктуру. Можно сказать, что сейчас в России бизнес-парками принято называть обычные бизнес-центры вне основных деловых районов", - выразил мнение управляющий "Химки Бизнес Парк" Томас Хатцельманн. "Большинство собственников бизнес-парков не готовы экспериментировать и выводят на рынок продукт, ничем не отличающийся от традиционных БЦ", - согласилась Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании "НДВ-Недвижимость".
Зарубежные БП - это прежде всего "зеленые" проекты, строительство которых на порядок дороже российских аналогов, так как при строительстве используются новейшие технологии и высококлассные отделочные материалы.
В России на рынке со средней вакансией в 25% и ставкой аренды для БЦ класса А, расположенными за ТТК, в пределах 18 тыс.-25 тыс. рублей за 1 кв. м в год, строить такие объекты абсолютно невыгодно, категоричен Денис Беэр, заместитель директора отдела офисных помещений CBRE. По его словам, энергоэффективность и использование альтернативных источников энергии пока не являются нормой в российском бизнес-сообществе при выборе офисов.
Экономия возьмет свое
Отношение к созданию бизнес-парков в России довольно неоднозначное, но, как бы то ни было, эксперты склоняются, что оно начало меняться в лучшую сторону и среди крупнейших игроков рынка. В прошлом году "Ростелеком" договорился с PPF Real Estate Russia о 15-летней аренде нового офиса в Comcity в Новой Москве. Оператор занял около 60 тыс. кв. м. Решение такой крупной компании переехать за МКАД можно смело назвать революционным.
Томас Хатцельманн ожидает, что в ближайшие годы стремление российских компаний всех уровней сэкономить подвигнет их пересмотреть свое отношение к работе за пределами города. По мнению специалиста, локомотивом этого процесса выступают фирмы, стремящиеся обеспечить своих сотрудников высокими условиями работы, но не готовые переплачивать за кабинеты в центральных локациях.
Если говорить о строительстве новых бизнес-парков за МКАД, то в первую очередь следует рассматривать площадки, расположенные недалеко от крупных и густонаселенных районов Новой Москвы или крупных городов Подмосковья, которые на сегодняшний день недостаточно обеспечены качественными коммерческими площадями. Именно в этих локациях стоит ожидать запуска новых больших строек, думают эксперты.
Иной взгляд у управляющего директора сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрия Золина: он полагает, что в условиях нынешней экономической ситуации в России перспективы бизнес-парков выглядят весьма спорно, с учетом отсутствия реального спроса. Однако у данного формата потенциально имеется своя целевая аудитория, подчеркнул он.
"Российским бизнес-паркам еще предстоит пройти несколько этапов развития, но уже сейчас можно предположить, что у этого формата бизнес-кластеров есть будущее", - подытожила Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company.
Каждому свое
В последнее время в России и прежде всего в Москве набирает популярность строительство бизнес-парков. От привычных офисных центров этот формат отличается более высокой организованностью пространства. Отличительными особенностями бизнес-парков, согласно общемировым канонам, являются большие территории (в среднем, 5-10 гектаров), невысокая этажность корпусов, наличие просторного паркинга, удобная транспортная развязка и, конечно же, высокоразвитая инфраструктура, включающая не только магазины и кафе, но и гостиницы, отделения банков, спортзалы, салоны красоты, турагентства и даже детские сады и школы.
Строить такие крупные комплексы принято за городом, и на то имеются несколько причин. Во-первых, не всегда в черте города можно найти подходящий участок для строительства такого объекта, да и цены на землю в центральных районах очень высоки. Во-вторых, расположение за городом позволяет избежать пробок, ведь утром большинство людей едут на работу с периферии в центр, а вечером возвращаются обратно. Интересно, что столичные БП, напротив, в большинстве своем расположены в пределах МКАД, прежде всего в левой части города, что обеспечивает быстрый доступ до аэропортов Внуково и Шереметьево и чуть в меньшей степени - Домодедово.
Изначально арендные ставки в московских БП были на порядок ниже, чем в качественных офисных зданиях в городской черте. Но сейчас, когда аренда офисов в центре города подешевела на 15-25%, компании получили возможность занять кабинеты в развитых деловых районах по ставкам, сопоставимым с расценками на помещения в удаленных локациях. В связи с этим у многих арендаторов отпала необходимость в переезде в бизнес-парки.
Эксперты говорят о том, что стоимость строительства бизнес-парков в расчете на 1 кв. м на 30-35% меньше, чем при возведении многоэтажных офисных комплексов, но при эксплуатации бизнес-парк может обходиться дороже за счет большой территории, которую необходимо поддерживать в хорошем состоянии. Окупаемость таких проектов, по расчетам Александра Абуева, руководителя отдела продаж БЦ "Парк Победы", составляет сейчас до 10-15 лет, и в существующих экономических условиях будет только расти.
Собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев отметил, что за последнее десятилетие этот срок вырос почти в пять раз: при создании первых БП в Москве в 2004-2005 годах девелоперы изначально планировали "отбить" инвестиции в течение трех-четырех лет, что было сопоставимо со сроками окупаемости традиционных качественных бизнес-центров. "Хотя в действительности некоторым собственникам БП, построенных в центре столицы, удалось вернуть вложенные деньги почти вдвое быстрее. Так, например, окупаемость проектов "Кожевники" и "Дербеневский" составила всего два-три года", - утверждает Ковалев.
Если бизнес-парк отвечает основным стандартам таких проектов, то он может обеспечить арендаторов практически всем необходимым как в рабочее, так и в личное время. Единственным недостатком этого формата является удаленность, но логистика таких комплексов детально продумывается: строятся парковки с большой емкостью машино-мест и организуется специальный трансфер от метро.
Директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская настаивает, что сравнивать бизнес-парки с обычными офисными центрами некорректно, так как это совершенно разные форматы коммерческой недвижимости, которые выбирают разные по уровню компании. "Например, банк или юридическая фирма скорее выберут офис в "Москва-Сити", а крупная IT-компания поедет в бизнес-парк, где обстановка больше располагает для творчества и вдохновения", - указала она.
И правда, чаще всего офисы в бизнес-парках арендуют компании IT-сектора. Также этот формат востребован среди предприятий, бизнес которых, например, завязан на промышленных активах или логистических связях, и которым важно сосредоточение в одной локации всех структур компании.
Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group, отмечает, что основными потребителями офисов в подобных комплексах являются зарубежные компании, однако политическая ситуация вынудила их покинуть Россию или сократить свой штат.
А если нет разницы…
В западных странах мира бизнес-парки давно прочно заняли свое место на рынке коммерческой недвижимости. "Классикой жанра" считается лондонский Chiswick Park, арендаторами которого являются более 40 крупнейших международных компаний, такие как Paramount Pictures International, Otis, Discovery Networks Europe, Disney и другие.
Инфраструктура Chiswick включает внушительную парковую зону с озером и водопадом, на территории комплекса расположены фитнес-центр, кафе, рестораны, салоны красоты и танцевальные студии. В конце 2013 года Chiswick Park был продан компании China Investment Corporation за рекордные 780 млн фунтов стерлингов.
Не лишним будет упомянуть и Smart Village в 30 км от Каира - классический "зеленый" бизнес-парк в самом центре пустыни. Данный комплекс еще называют "Силиконовой долиной Египта": на его территории расположены офисы компаний IBM, Huawei, HP, HSBC, Vodafone и так далее.
Наконец, The Edge (OVG Real Estate) вАмстердаме. Это не только самый "зеленый" офис в мире (в прошлом году получил сертификат BREEAM Outstanding), но еще и "умное" здание, где техническими системами можно управлять с помощью мобильного телефона. Сенсоры тепла распознают, где и сколько человек находятся в данный момент в помещениях, предлагая индивидуальный климат-контроль и уровень яркости света на выбор каждого. Проход в здание, заезд на парковку и вызов лифта происходят автоматически через систему распознавания.
Коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон в качестве особенности западных бизнес-парков назвал преобладание отраслевых арендаторов - именно так обстоят дела в деловых кварталах Лондона, Дубая, Праги. "На Западе комфортность бизнес-парков уже давно оценили в деловой среде", - добавил он.
Однако в нашей стране этот формат только начинает свое развитие. Ключевыми проектами, позиционирующими себя в качестве бизнес-парков, считаются московские "Крылатские Холмы", Comcity, G10, K2 и подмосковный "Химки Бизнес Парк".
Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала Neopolis, напомнила, что российский рынок офисной недвижимости достаточно молодой (в сравнении, например, с Европой и Америкой), поэтому вариативность проектов не очень широка. В США бизнес-парки появились в 60-х годах ХХ века, а в Европе - в середине 1980-х годов.
Пока арендаторы относятся к бизнес-паркам достаточно скептически. Дело в том, что на отечественном рынке в целом и столичном в частности до сих пор бытует убеждение, что компании должны иметь офис непременно в престижной локации, в первую очередь, в центре города, поэтому переезд на окраины рассматривается ими как потеря "статуса". Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, признает, что у отечественных компаний нет представления организации бизнес-процессов за пределами города - вся деловая среда (партнеры, клиенты, административные органы) сосредоточена в деловой зоне.
К тому же многие руководители опасаются потерять ключевых сотрудников после переезда, ведь тем может быть неудобно ездить так далеко. Хотя в большинстве случаев для людей, передвигающихся на общественном транспорте, предусмотрены специальные автобусные маршруты (shuttle bus) от ближайших станций метро прямо до места работы. Благодаря этому удаленность от центра города компенсируется высоким уровнем развития инфраструктуры внутри комплексов, парирует Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.
Российские и зарубежные проекты такого формата имеют немало отличий, и не все объекты, называющие себя бизнес-парками, являются таковыми на самом деле, заявляют игроки рынка. "На данный момент подавляющее большинство отечественных бизнес-парков соответствуют заявленному формату лишь по нескольким критериям: чаще всего это удаленное расположение, более низкая ставка аренды по сравнению с центром города и низкоэтажные здания, объединенные в группу.
Формат бизнес-парка редко воплощается отечественными девелоперами в полной мере, включая развитую инфраструктуру. Можно сказать, что сейчас в России бизнес-парками принято называть обычные бизнес-центры вне основных деловых районов", - выразил мнение управляющий "Химки Бизнес Парк" Томас Хатцельманн. "Большинство собственников бизнес-парков не готовы экспериментировать и выводят на рынок продукт, ничем не отличающийся от традиционных БЦ", - согласилась Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании "НДВ-Недвижимость".
Зарубежные БП - это прежде всего "зеленые" проекты, строительство которых на порядок дороже российских аналогов, так как при строительстве используются новейшие технологии и высококлассные отделочные материалы.
В России на рынке со средней вакансией в 25% и ставкой аренды для БЦ класса А, расположенными за ТТК, в пределах 18 тыс.-25 тыс. рублей за 1 кв. м в год, строить такие объекты абсолютно невыгодно, категоричен Денис Беэр, заместитель директора отдела офисных помещений CBRE. По его словам, энергоэффективность и использование альтернативных источников энергии пока не являются нормой в российском бизнес-сообществе при выборе офисов.
Экономия возьмет свое
Отношение к созданию бизнес-парков в России довольно неоднозначное, но, как бы то ни было, эксперты склоняются, что оно начало меняться в лучшую сторону и среди крупнейших игроков рынка. В прошлом году "Ростелеком" договорился с PPF Real Estate Russia о 15-летней аренде нового офиса в Comcity в Новой Москве. Оператор занял около 60 тыс. кв. м. Решение такой крупной компании переехать за МКАД можно смело назвать революционным.
Томас Хатцельманн ожидает, что в ближайшие годы стремление российских компаний всех уровней сэкономить подвигнет их пересмотреть свое отношение к работе за пределами города. По мнению специалиста, локомотивом этого процесса выступают фирмы, стремящиеся обеспечить своих сотрудников высокими условиями работы, но не готовые переплачивать за кабинеты в центральных локациях.
Если говорить о строительстве новых бизнес-парков за МКАД, то в первую очередь следует рассматривать площадки, расположенные недалеко от крупных и густонаселенных районов Новой Москвы или крупных городов Подмосковья, которые на сегодняшний день недостаточно обеспечены качественными коммерческими площадями. Именно в этих локациях стоит ожидать запуска новых больших строек, думают эксперты.
Иной взгляд у управляющего директора сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрия Золина: он полагает, что в условиях нынешней экономической ситуации в России перспективы бизнес-парков выглядят весьма спорно, с учетом отсутствия реального спроса. Однако у данного формата потенциально имеется своя целевая аудитория, подчеркнул он.
"Российским бизнес-паркам еще предстоит пройти несколько этапов развития, но уже сейчас можно предположить, что у этого формата бизнес-кластеров есть будущее", - подытожила Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company.