news2world.net; 10.09.2016 г.; "Аренда торговых помещений в Москве подорожает в 1,5 раза с запуском МЦК".
Открытие железнодорожной линии Московского центрального кольца будет способствовать появлению и активному развитию нового пояса торговой недвижимости в столице, а также может привести к росту ставок аренды торговых площадей до 50%, считают профессионалы, опрошенные.В субботу было запущено движение поездов по МЦК на 26 станциях. Всего на МЦК протяженностью 54 километра к концу года будет действовать 31 станция, проект предполагает интеграцию с 10 радиальными направлениями железной дороги и с 11 линиями метрополитена. К 2025 году МЦК должно возить до 300 миллионов человек в год.
Импульс для торговли
В свое время превращение МКАД в многополосную современную трассу дало толчок строительству больших ТРЦ на внешней стороне. Позднее появилось довольно много проектов около ТТК. Открытие железнодорожной линии Московского центрального кольца принесет городу и новое торговое кольцо, прогнозирует Ковалев.
На МЦК разместится 31 станция, 27 из которых расположены в рамках активно строящихся сегодня транспортно-пересадочных узлов. Железная дорога фактически станет новой кольцевой веткой столичной подземки. Соответственно, пешеходный трафик на этих станциях в будущем окажется сравним с показателем пересадочной станции метро, что сделает развитие торговой недвижимости в непосредственной близости крайне перспективным, отмечает собственник ГК Экоофис.
В рамках проектов многих ТПУ предусмотрено строительство коммерческих площадей. Причем, помимо торговых, в ряде объектов планируется придумать и помещения другого назначения. Например, офисы, какие также дадут ритейлерам дополнительный поток посетителей.
С запуском МЦК новый толчок к развитию получат также уже действующие торговые центры и объекты стрит-ритейла, расположенные в шаговой доступности от ТПУ. Их посещаемость вырастет за счет стабильного и высокого пассажирского трафика, следующих через эти транспортные объекты, считает Ковалев. Например, в одном из торговых центров, который находится на входе у ТПУ Открытая, трафик может вырасти на 25% до конца года.
Арендаторы сменятся
Мы предполагаем, что в результате запуска движения по МЦК существующие крупные коммерческие центры, которые самостоятельно звать и манят потребительский спрос и расположены вблизи новых станций, смогут пополнить свою зону охвата, но это не приведет к росту ставок аренды в ближайшее время. Для изменения коммерческих условий необходимо, чтобы торговые центры зафиксировали стабильный прирост трафика на протяжении определенного периода времени, а арендаторы – рост товарооборота, справляет Коротаев.
Гендиректор DNA Realty Антон Белых ожидает, что открытие МЦК изменит состав арендаторов в торговых площадях, которые находятся недалеко от железнодорожных станций. Качество арендаторов, конечно, чейнджанется. Например, автосервисы могут уйти в более отдаленные районы, так как их собственники вряд ли потянут более горние арендные ставки. Их место займут салоны сотовой связи, аптеки и так далее, говорит Белых.
Региональный шеф департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев добавляет, что большинство будущих торговых зон будет ориентированно на импульсных арендаторов, кафе, рестораны, процедуры и сервис с суммарной площадью не более 10 тысяч квадратных метров. Но в некоторых зонах и 1 тысяча квадратных метров будет завышенным объемом.
По мнению Белых, запуск пассажирского движения на МЦК скажется в первую очередь на торговой недвижимости, которая находится в отдалении от станции метро. После появления там станци1 МЦК покупательский трафик вырастет. На коммерческую недвижимость, где пересекаются станции ветки метро и МЦК, запуск пассажирного движения повлияет в меньшей степени. Дело в том, что рядом с метро коммерческие и офисные площади и так ликвидные, там довольно горние арендные ставки, и меньше простора для их роста, рассуждает эксперт.
…А ставки вырастут
Он прогнозирует, что запуск движения на МЦК приведет к росту арендных ставок на торговую недвижимость до 50%. Там, где раньше транспортная доступность являлась низкая, рост арендных ориентаций ожидается на уровне 20-50%. На станциях, где рядом уже есть метро, рост будет значительно меньше – примерно 2-5%, а то и вовсе равен нулю, рассуждает Белых.
Повышение популярности в свою очередь поспособствует росту оборотов, представленных там ритейлеров, что даст им доходы для дальнейшего расширения и развития собственного бизнеса, добавляет Ковалев. По пути домой или на работу люди с большой вероятностью будут совершать покупки именно в тех ТЦ, какие расположены в шаговой доступности от метро и ж/д, ведь это удобно и может немного сэкономить им массу времени. Запуск МЦК и открытие ТПУ подсобит повышению заполняемости данных торговых объектный. В совокупности все это будет стимулировать и рост ориентаций на коммерческие площади в расположенных неподалеку ТЦ и помещениях для стрит-ритейла. Таким образом, после запуска МЦК и открытия ТПУ, расположенные неподалеку от них успешные ТЦ смогут до минимума снизить вакансию, говорит эксперт.
Новые игроки
Судя по тому, что предполагается реализация разных видов недвижимости на разных площадках, пул потенциальных игроков и девелоперов будет разным, считает Николаев.
Так, например, ТПУ Селигерская предполагает реализацию большого многофункционально торгового центра площадью более 173 тысяч квадратных метров, на такой объем могут жаловаться крупные девелоперы, специализирующиеся на торговой и многофункциональной недвижимости. А ТПУ Рассказовка, например, может быть интересна, на наш взгляд, наибольшим девелоперам жилья Москвы и Московской области, у которых огромный опыт реализации подобных проектов. А Лефортово же со своим небольшим пятном застройки может жаловаться на широкий круг инвесторов и скорее всего, этот грабен будет интересен средним и мелким застройщикам, рассуждает эксперт.
В DNA Realty, в свою очередь, ожидают, что рядом с новыми бензозаправками появятся торговые центры площадью 20-50 тысяч квадратных метров. Вряд ли это будут торговые центры площадью 100 тысяч квадратных метров. Интересными будут проекты со средней и небольшой площадью. Возможно, появится много коммерческих объектов площадью 3-5 тысяч квадратных метров. В основном, площадки рядом с МЦК на первом этапе запуска будут интересны небольшим инвесторам, готовым рефинансироваться в рискованные, но прибыльные активы, бормочет Белых.
В то же время генеральный директор Key Capital Сергей Камлюк замечает, пока нет должной инфраструктуры, большим проектам не интересно заходить на площади возле МЦК. Только с появлением инфраструктурных и жилых объектов и увеличением пассажиропотоков этот людской трафик конвертируется в покупательский и даст опасность инвестору рассматривать возможность строительства малых и средних ТЦ в зоне МКЦ, убеждённый эксперт.
По его словам, формирование пассажиропотока может занять годы. Можно сказать, что главными поглотителями торговых площадей станет малая форма торговли, предоставляющая процедуры. Это могут быть банки, кафе быстрого обслуживания, салоны связи, химчистки, возможно парикмахерские и прочее. Может сесть и небольшой супермаркет, говорит Камлюк.
Моментального влияния на объемы строительства запуск МЦК не окажет, так как для активизации девелопмента конечным доступное финансирование и активизация ритейлеров. При этом нужно учитывать, что в рамках дальнейшего развития МЦК и строительства ТПУ уже предусмотрены торговые объекты на таких станциях, как Лихоборы, планируется торговый центр и в составе масштабного проекта Ботанический сад. Таким образом, когда мы говорим о стимуле к развитию новых проектов, который может дать МЦК, то имеем в виду не столько абсолютно новый девелопмент, сколько уже запланированные ТЦ, заключает Коротаев.