Dmrealty.ru; 15.05.2017г.; Пешеходная, торговая, ресторанная.

Эта улица была сначала торговой дорогой в окружении лесов, потом на протяжении веков торговой улицей. Ею Пятницкая и осталась. Название улице дала церковь Параскевы Пятницы, снесенная в 1935 году. Сейчас на ее месте расположен вестибюль станции метро «Новокузнецкая».


Сейчас Пятницкая — один из самых популярных у арендаторов торговых коридоров Москвы: привлекательности улице добавила недавняя реконструкция. Правда, непосредственно в период проведения работ, когда большие участки улицы стояли перекрытыми, трафик существенно упал. Рассказывает Магомед Ахкуев, аналитик отдела исследований рынка CBRE: «Затрудненный доступ пешеходов ко многим торговым помещениям, а также сокращение количества парковочных мест привели к падению ставок аренды и росту вакансии до 17 %. Однако в течение года после реконструкции средний размер ставок увеличился на 20 %, а уровень вакантных площадей сократился».

Сейчас, как рассказывает Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве, доля вакантных площадей на Пятницкой незначительно превышает 9 % — это седьмое место среди основных торговых коридоров по заполняемости. «Особенным спросом улица пользуется у арендаторов сферы общепита, банков, обувных брендов, — рассказывает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». — Сейчас порядка 40 % арендаторов приходится именно на общепит, в основном они располагаются в части улицы от пересечения с Климентовским переулком и до Кадашевской набережной». «Наиболее „жирный“ для общепита участок улицы — с 1 по 32 дома, — соглашается Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG.— В конце коридора помещения менее востребованы в силу их удаленности от станций метро и низкого пешеходного трафика».


На втором месте, по данным JLL, банки и предприятия услуг — 14 % всех арендаторов Пятницкой. Средняя ставка аренды для помещений 100–300 м2 на первой линии составляет порядка 110 000 рублей за м2 в год. «Ставки аренды значительно варьируются в зависимости от участка улицы, типа помещения и прочих факторов. В последнее время экспонировались объекты как со стоимостью аренды 40–50 тысяч рублей за м2 в год, так и 200 000 за квадратный метр», — уточняет Денис Колокольников.


Как говорит Наталья Озерная, состав арендаторов на Пятницкой довольно стабильный, и в перспективе существенных перемен ждать не стоит. Как пример арендаторов-долгожителей эксперт приводит «Песто Кафе», «Грабли», Bar BQ Cafe, отделение UniCredit Bank, кофейню Coffee Bean. Новые заведения тоже есть. «На Пятницкой за последнее время открылись такие заведения как первый ресторан Meatless (второй появился в районе Тверской), ресторан авторской кухни NAME, вторая в Москве хинкальная „Есть хинкали & пить вино“, „Крымская кухня“, бистро и бар „Чугунный мост“, паб OʼDonoghueʼs и др.», — рассказывает Денис Колокольников.


В перспективе Пятницкая останется собой, то есть, в первую очередь, улицей баров и ресторанов — в этом уверены все опрошенные эксперты.


А вот с точки зрения жилой недвижимости Пятницкая — уже не купеческая, а, скорее, аристократическая улица. Вся недвижимость здесь в той или иной мере историческая, в застройке преобладают реконструированные дома второй половины XIX – начала XX века. Те здания, что изначально были купеческими особняками и доходными домами, с течением времени повысили свой статус и сейчас востребованы у состоятельных покупателей.


Причем предложение здесь ограничено: «Одновременно на всей Пятницкой, где именно жилых домов немного, экспонируется порядка полусотни квартир, и редко более, — рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Жилье в основном представлено в ценовом диапазоне 350–500 тысяч рублей за квадратный метр. Минимальная цена в настоящее время — 270 тысяч за „квадрат“, максимальная — 790 тысяч».


Исторически районом Пятницкой всегда интересовались иностранцы, рассказывает Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России: «Совершенно не понимая, что такого особенного в Золотой миле, они с интересом рассматривали для покупки квартиры в Замоскворечье, которые ничуть не уступали по видам квартирам на Остоженке и располагались в красивых фасадных дореволюционных домах.


В какой-то момент Пятницкая и близлежащие улицы были прямо-таки заселены иностранцами, которые выкупили коммуналки, отремонтировали их в своей манере и выставили на перепродажу. На рынке в один момент появилось много квартир-конфеток с потрясающими видами на Кремль, которые притянули к себе новую волну состоятельных покупателей. Так в районе сформировался определенный контингент и жителей, и объектов».


Создание на Пятницкой пешеходной зоны никак не повредило имиджу улицы — скорее, наоборот. Как говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, несмотря на обилие ресторанов, Пятницкая гораздо спокойнее тех же Патриарших и отлично подходит семейным покупателям. «Можно говорить о том, что пешеходная зона имеет даже отношение не к Пятницкой улице, а ко всему району в целом. Мы наблюдаем рост популярности Замоскворечья в последнее и годы, район активно осваивается девелоперами. Создание пешеходной зоны только повышает престиж района. На сегодняшний день уже появляются три объекта на расположенной по соседству Ордынке. Пешеходная зона на Пятницкой — только плюс для этих проектов», — отмечает эксперт.


На самой Пятницкой сейчас новых проектов нет. Как рассказывает Кристина Томилина, минимальный входной порог для покупателей, присматривающихся к Пятницкой — порядка 15 миллионов рублей: за такую сумму выставлена на продажу однокомнатная квартира в 36 м2 на 11 этаже кирпичного дома 1968 года постройки.


Небольшая двухкомнатная квартира (49 м2) в кирпичном доме 1917 года предлагается за 17 млн рублей. 64-метровую «трешку» в кирпичном доме 1931 года постройки можно купить за 21 миллион. Все эти варианты — в состоянии «под отделку».


«По-настоящему интересные предложения в таком привлекательном месте обойдутся потенциальному покупателю значительно дороже, — говорит эксперт. — Например, 41-метровая однокомнатная квартира с отделкой в кирпичном доме 1968 года постройки обойдется в 19 млн рублей, двухкомнатная площадью 57,7 м2 в кирпичном доме 1900 года — от 30 млн, просторная трехкомнатная площадью 140 м2, расположенная в кирпичном доме 1928 года — от 52 млн».


Предложение в аренду на Пятницкой, как нетрудно догадаться, дешевым тоже не назовешь. «Новые дома расположены в переулках, а на самой Пятницкой улице находятся в основном фасадные дореволюционные дома и т. д. Адекватная рынку цена аренды квартиры с неплохим ремонтом в этом районе составляет от 1200 до 1500 рублей за м2.


Например, двухкомнатную квартиру площадью 55 м2 на 3 этаже 5-этажного дома, с авторским ремонтом, можно арендовать за 80 тысяч рублей в месяц, — рассказывает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — Паркинг, как правило, находится в огороженном дворе». Предложение попроще здесь тоже есть — в основном это комнаты, которые, по данным ЦИАН, представлены в диапазоне от 15 до 25 тысяч рублей. Искать такие варианты стоит за пределами самой ресторанной части Пятницкой — ближе к Серпуховской площади.