Comestate.ru; 24.08.2017г.; Что нужно знать для открытия медцентра.
Медицинский центр в составе жилого комплекса многим кажется весьма прибыльным бизнесом. В таком мегаполисе, как Москва, где средняя зарплата составляет около 70 тыс. рублей, это действительно так - москвичи готовы тратиться на платную медицину. Но медцентр – не кофейня или салон красоты, этот бизнес сложнее. Эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказали порталу ComEstate.ru, как выбрать помещение под медцентр.
Медицинская деятельность в отличие, например, от торговли (если речь не идет о реализации алкогольной продукции), лицензируется, поэтому, как минимум, нужно такое помещение, которое позволит получить лицензию. «Основные требования к помещениям для медицинских учреждений изложены в СаНПиН 2.1.3.2630 – 10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность», - говорит Максим Каварьянц, вице-президент по продажам SDI Group (ЖК «Аккорд. Smart-квартал»). Помимо отдельного входа, что требуется, кстати, и для салона красоты или магазина, существует ряд специфических требований. Руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Антон Леляк обращает внимание, что прежде всего, выбираемое помещение должно соответствовать нормам по естественному освещению согласно СНиП и СаНПиН и подразумевать обеспечение каждого кабинета мокрой точкой.
В кабинете, где принимает врач, должно быть окно. Алексей Парамонов, генеральный директор и управляющий партнер клиники «Рассвет», отмечает, что размер кабинета не может быть меньше 12 кв. метров, а кабинетов хирургического профиля - 18 кв. метров. В помещениях без окон и в цокольных этажах могут находиться только вспомогательные службы и кабинеты – лаборатории, рентгенкабинет, ординаторская и т.д. Медицинский центр обязательно должен иметь систему вентиляции, отдельную от системы жилого комплекса. Если медцентр оснащен рентгеновским аппаратом, его можно размещать только в помещении, не имеющем стен, полов и потолков, граничащих с квартирами. В течение одной смены медцентр могут посетить не более 100 человек.
В жилых комплексах не должны размещаться медцентры, которые оказывают помощь инфекционным больным. Исключением является только амбулаторно-поликлинический прием врача-дерматолога. В домах нельзя открывать клиники для оказания помощи лицам с алкогольной и наркозависимостью, а также отделения магнитно-резонансной томографии и микробиологические лаборатории.
Юрий Тараненко, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «Инград» отмечает, что когда речь идет о серьезных диагностических центрах, оборудованных стационарами и специальными помещениями с рентгеновскими аппаратами, МРТ- и КТ-оборудованием, то чаще всего выбирают встроенно-пристроенные помещения или отдельно стоящие здания. Что касается энергомощности помещения, то Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group (ЖК «Пироговская Ривьера») уточняет, что СанПиН не содержит информации о нормах мощности электроэнергии, но, как показывает практика, она должна составлять не менее 0,2 кВт/кв. метр.
Эксперта дополняет Алексей Парамонов: «Если медцентр не оснащен рентгенаппаратом, обычно бывает достаточно выделения мощности из расчета 100 Вт на кв. метр. Если есть рентгенаппарат, необходима дополнительная мощность, определяемая его техническим паспортом. В покое рентгенаппарат требует от 1 до 5 кВт выделенной мощности, но при пиковых нагрузках в момент выполнения рентгенографии, потребление в короткие промежутки времени, менее 0,5 секунды, может требовать от 20 до 80 кВт дополнительной мощности. Обычно рентгенаппарат требует отдельного электрощита и кабеля. Если в составе медцентра есть операционная и палата интенсивной терапии – следует позаботиться о резервном источнике питания на случай аварий».
Как видите, требования к помещениям под медцентры весьма жесткие, и запуск такого бизнеса становится энергозатратным делом не только для частного инвестора, но и крупного девелопера. Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse, рассказывает, что недавно в бизнес-центре «Крылатские холмы» открылся медицинский центр, запуск был трудоемким, но оно того стоило – медцентр приносит ощутимую пользу для обитателей бизнес-пространства и способствует привлекательности объекта в глазах арендаторов.
С коллегой согласна и Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties: «Наличие медицинского учреждения – это козырь в руках девелопера, способствующий привлечению потенциальных покупателей и созданию позитивного имиджа у проекта. Тем не менее, на создание медцентра идут в первую очередь девелоперы крупных проектов, удаленных от городской инфраструктуры. При этом эффект, оказываемый на скорость продаж квартир и динамику цен, крайне позитивный».
Алексей Минаков, сооснователь строительной компании CERA GROUP, указывает на одну особенность объектов коммерческой недвижимости в составе элитных проектов: «Я участвовал в капитальном строительстве жилого комплекса «Баркли Плаза», включающего в себя бизнес-центр класса «А+» и элитный жилой комплекс. Главный архитектор проекта Сергей Скуратов выдержал помещения комплекса в едином стиле. Поскольку премиальный уровень объекта не допускает отхождений от изначального стиля оформления, отделка коммерческих помещений выдержана в той же архитектурной концепции, что жилая зона и места общего пользования». Но медцентры могут открываться и успешно работать не только в составе недвижимости высокого класса.
Что касается планировки медцентра, то она по преимуществу должна быть кабинетной. Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101», отмечает, что медицинская практика – один из немногих видов деятельности, которому подходит как смешанная планировка в панельных домах, так и свободная. Конечно, первый вариант ограничивает возможности воплощения интересных задумок внутри помещения и подходит больше под стандартный коридорно-кабинетный формат. Монолитные дома позволяют воплотить в жизнь более стильный и современный проект.
Площадь медцентра может составлять от 40 кв. метров, если речь идет о стоматологической клинике, до 3-х и более тысяч кв. метров. Но по словам Андрея Ковалева, собственника ГК «Экоофис», стандартная площадь – около 75-85 кв. метров. Директор департамента продаж компании KR Properties Игорь Быченок уточняет, что в составе жилых комплексов обычно открывают небольшие семейные многопрофильные центры или специализированные на 1-3 медицинских направлениях. Обычно это стоматология, гинекология, лабораторная и ультразвуковая диагностика, косметология. Выбор размещения определяется универсальной доступностью – пациенты должны иметь доступ не только из жилого комплекса, но и с улицы. Дополнительное преимущество – второй вход из торгового или офисного центра, а также лобби жилого комплекса. Не многие, только самые крупные ЖК, могут быть достаточным источником пациентов, в большинстве случаев для рентабельной работы центру потребуются пациенты извне.
По словам Егора Остапенко, директора департамента торговой недвижимости компании Praedium, по законодательным нормам медицинские центры имеют право работать на арендуемой площади, но для получения лицензии требуется долгосрочный договор с государственной регистрацией – на коротком договоре открываться нельзя, поскольку если договор аренды через пару лет не будет продлен, вложения в ремонт, оборудование, создание репутации, «намоленного места», просто не окупятся. Как отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов, стоимость аренды в подмосковном ЖК в среднем варьируется от 80 до 120 тыс. рублей за кв. метр в год. В московских проектах цена выше на 10-15%.
Риски с предоставлением площадей медцентру несет и девелопер. По словам Надежды Башбынар, для небольших и средних жилых комплексов сдача площадей в аренду медицинскому центру нежелательна. В таких проектах продажа сопутствующих коммерческих площадей является существенной частью предполагаемых доходов. Поэтому девелопер должен реально оценивать риски, которые связаны с выездом арендатора, так как повторная сдача такого специфического помещения будет затруднена.
Что касается вложений, рентабельности бизнеса и сроков окупаемости, все зависит от площади медцентра, формы владения недвижимостью на правах покупки или аренды и т.д. Как отмечают в компании City&Malls PFM, инвестиции могут составлять до 15 млн. рублей в зависимости от оборудования, которое выбирает медицинский центр. В среднем на один кабинет с оборудованием приходится примерно 2-2,5 млн рублей. Ориентировочно срок окупаемости может составлять 5-7 лет.
Оксана Моисеева предлагает рассмотреть вариант с арендой помещения и бюджетным оборудованием. При данных условиях и вложениях ориентировочно около 3 млн рублей, с учётом ежемесячного дохода около 600-700 тыс. рублей, бизнес окупится в рамках четырехлетнего срока. В случае приобретения в собственность помещения или здания, первоначальные вложения значительно увеличиваются, срок окупаемости соответственно тоже, до 7-10 лет.
«Сегодня средняя рентабельность частных клиник составляет 10-15%. В большинстве случаев срок окупаемости инвестиций в создание небольшого медцентра составляет около 2,5 лет», - резюмирует Максим Каварьянц.