Arendator.ru; 02.11.2017г.; Министры возвысятся над Москвой.
Агентство ипотечного жилищного кредитования приобрело офисы для сотрудников федеральных министерств в деловом квартале "Москва-Сити". По информации портала госзакупок, организация провела сделку в качестве закупки у единственного поставщика. Помещения суммарной площадью 74,6 тыс. кв. м и 327 машино-мест в МФК "IQ-квартал" компании "Галс-девелопмент" обошлись агентству в 24,9 млрд рублей. Продавец обязуется передать объекты до 30 ноября. Особенности сделки обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете стоимость продажи данных офисов?
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL:
"Заявленная стоимость несколько ниже рыночного уровня, что объясняется объемом приобретаемых площадей. Переезд госструктур обходится примерно в ту же цену, что и коммерческих компаний."
Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar:
"Заявленную стоимость продажи офисных площадей в 333,78 тыс. рублей за 1 кв. м "IQ-квартале" можно назвать вполне рыночной, с учетом того, что средние цены в ММДЦ "Москва-Сити" в зависимости от объекта и уровня отделки колеблются в районе 5−15 тыс. долларов за 1 кв. м."
Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис":
"Стоимость 1 кв. м нежилых площадей в объекте составляет порядка 350 тыс. рублей, соответственно, общую рыночную стоимость приобретаемых нежилых площадей можно приблизительно оценить в 26 млрд рублей, плюс стоимость машино-мест. Заявленные 24,9 млрд чуть ниже рыночной стоимости."
Кермен Мастиев, директор отдела продаж офисной недвижимости Colliers International:
"Стоимость продажи я оцениваю как рыночную, тем более что сложно говорить о наличии альтернативных предложений сравнимого качества. Коммерческие компании, приобретающие площади в квартале, платят дороже, но и объем каждой сделки на порядок ниже. В среднем этот показатель составляет от 800 до 2 тыс. кв. м."
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank:
"Затрудняюсь ответить."
Насколько "Москва-Сити" подходит с концептуальной и инфраструктурной точек зрения для размещения госорганов?
Олеся Дзюба:
"Москва-Сити" — сложившийся бизнес-район с развитой инфраструктурой. Министерства движутся в направлении качественных офисных площадей, предъявляя более высокие требования к качеству и эффективности помещений. Переезд в ММДЦ позволит более компактно разместить всех сотрудников министерств, при этом увеличив их удовлетворенность рабочим пространством."
Илья Фокин:
"Сделки по покупке/аренде площадей госструктурами в ММДЦ "Москва-Сити" — достаточно распространенная практика, и сильных концептуальных противоречий в этом мы не замечаем. Кампания по переводу министерств только начинается, поэтому, на наш взгляд, это далеко не последняя подобная сделка."
Андрей Ковалев:
"Основные арендаторы площадей в "Москва-Сити" — это крупные корпорации и госструктуры. В прошлом году на сделки с госструктурами пришлась едва ли не половина всех сделок на рынке качественных офисов, и не в последнюю очередь — именно за счет "Москвы-Сити". В этом году показатели скромнее, но в целом ММДЦ интересен для госструктур, и не исключено, что мы еще услышим о других переездах."
Кермен Мастиев:
"Сложно комментировать эффективность такого концепта. Концентрация государственных органов в шаговой доступности встречается в мировом опыте и в целом имеет позитивные результаты."
Константин Лосюков:
"Москва-Сити" прекрасно подходит для переезда министерств, так как обладает всей необходимой инфраструктурой для размещения большого количества сотрудников, включая многочисленные точки приема пищи, станции метро и МЦК. Именно в башнях "Москвы-Сити" можно арендовать или купить большие блоки, которые практически невозможно найти в других деловых районах Москвы. Так что переезд туда государственных структур вполне органичен."
Как вы оцениваете коммерческий потенциал продажи и переформатирования недвижимости министерств в центре Москвы?
Олеся Дзюба:
"На фоне дефицита площадок в центре города здания, которые будут освобождены после переезда министерств, будут востребованы инвесторами и девелоперами под редевелопмент. Учитывая центральное расположение, на их месте, скорее всего, могут появиться гостиницы, апартаменты и/или жилье высокого класса. При этом до редевелопмента помещения могут быть сданы в аренду как офисные."
Илья Фокин:
"По нашему мнению, данные смены локаций госорганов могут позитивно повлиять на рынок коммерческой недвижимости Москвы, так как экспонирование и дальнейшая реализация приведут к подъему роста инвестиций, в том числе и зарубежных в недвижимость."
Андрей Ковалев:
"Совокупная стоимость недвижимости в ее сегодняшнем состоянии не превышает 20 млрд рублей, но при условии переформатирования под жилье и современные офисы есть потенциал роста до 35−40 млрд рублей."
Кермен Мастиев:
"С учетом дефицита предложений на рынке зданий, подходящих под редевелопмент, добавление нескольких крупных объектов в центре города может оживить ситуацию в этом сегменте при условии адекватного ценообразования по этим объектам и понятной процедуры их реализации. В условиях резко растущего дефицита предложений на продажу качественной офисной недвижимости классов А и В+ поглощение министерствами крупных объемов офисных площадей в Сити существенно увеличит дефицит предложения и в ближайшие полтора года может привести к росту цен на офисные площади на фоне низкого уровня ввода новых офисов."
Константин Лосюков:
"В целом, переезд трех министерств не окажет существенного влияния на офисный рынок Москвы, так как он затрагивает только один конкретный субрынок, в котором доля свободных площадей значительна. С точки зрения переформатирования существующих зданий, полагаю, они могут быть интересны из-за своего местоположения, но не более. Думаю, что наиболее реальными интересантами будут российские компании, которых может привлечь властная аура этих объектов. Для иностранцев эти устаревшие объекты будут мало привлекательны."
Источник: arendator.ru
Как вы оцениваете стоимость продажи данных офисов?
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL:
"Заявленная стоимость несколько ниже рыночного уровня, что объясняется объемом приобретаемых площадей. Переезд госструктур обходится примерно в ту же цену, что и коммерческих компаний."
Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar:
"Заявленную стоимость продажи офисных площадей в 333,78 тыс. рублей за 1 кв. м "IQ-квартале" можно назвать вполне рыночной, с учетом того, что средние цены в ММДЦ "Москва-Сити" в зависимости от объекта и уровня отделки колеблются в районе 5−15 тыс. долларов за 1 кв. м."
Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис":
"Стоимость 1 кв. м нежилых площадей в объекте составляет порядка 350 тыс. рублей, соответственно, общую рыночную стоимость приобретаемых нежилых площадей можно приблизительно оценить в 26 млрд рублей, плюс стоимость машино-мест. Заявленные 24,9 млрд чуть ниже рыночной стоимости."
Кермен Мастиев, директор отдела продаж офисной недвижимости Colliers International:
"Стоимость продажи я оцениваю как рыночную, тем более что сложно говорить о наличии альтернативных предложений сравнимого качества. Коммерческие компании, приобретающие площади в квартале, платят дороже, но и объем каждой сделки на порядок ниже. В среднем этот показатель составляет от 800 до 2 тыс. кв. м."
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank:
"Затрудняюсь ответить."
Насколько "Москва-Сити" подходит с концептуальной и инфраструктурной точек зрения для размещения госорганов?
Олеся Дзюба:
"Москва-Сити" — сложившийся бизнес-район с развитой инфраструктурой. Министерства движутся в направлении качественных офисных площадей, предъявляя более высокие требования к качеству и эффективности помещений. Переезд в ММДЦ позволит более компактно разместить всех сотрудников министерств, при этом увеличив их удовлетворенность рабочим пространством."
Илья Фокин:
"Сделки по покупке/аренде площадей госструктурами в ММДЦ "Москва-Сити" — достаточно распространенная практика, и сильных концептуальных противоречий в этом мы не замечаем. Кампания по переводу министерств только начинается, поэтому, на наш взгляд, это далеко не последняя подобная сделка."
Андрей Ковалев:
"Основные арендаторы площадей в "Москва-Сити" — это крупные корпорации и госструктуры. В прошлом году на сделки с госструктурами пришлась едва ли не половина всех сделок на рынке качественных офисов, и не в последнюю очередь — именно за счет "Москвы-Сити". В этом году показатели скромнее, но в целом ММДЦ интересен для госструктур, и не исключено, что мы еще услышим о других переездах."
Кермен Мастиев:
"Сложно комментировать эффективность такого концепта. Концентрация государственных органов в шаговой доступности встречается в мировом опыте и в целом имеет позитивные результаты."
Константин Лосюков:
"Москва-Сити" прекрасно подходит для переезда министерств, так как обладает всей необходимой инфраструктурой для размещения большого количества сотрудников, включая многочисленные точки приема пищи, станции метро и МЦК. Именно в башнях "Москвы-Сити" можно арендовать или купить большие блоки, которые практически невозможно найти в других деловых районах Москвы. Так что переезд туда государственных структур вполне органичен."
Как вы оцениваете коммерческий потенциал продажи и переформатирования недвижимости министерств в центре Москвы?
Олеся Дзюба:
"На фоне дефицита площадок в центре города здания, которые будут освобождены после переезда министерств, будут востребованы инвесторами и девелоперами под редевелопмент. Учитывая центральное расположение, на их месте, скорее всего, могут появиться гостиницы, апартаменты и/или жилье высокого класса. При этом до редевелопмента помещения могут быть сданы в аренду как офисные."
Илья Фокин:
"По нашему мнению, данные смены локаций госорганов могут позитивно повлиять на рынок коммерческой недвижимости Москвы, так как экспонирование и дальнейшая реализация приведут к подъему роста инвестиций, в том числе и зарубежных в недвижимость."
Андрей Ковалев:
"Совокупная стоимость недвижимости в ее сегодняшнем состоянии не превышает 20 млрд рублей, но при условии переформатирования под жилье и современные офисы есть потенциал роста до 35−40 млрд рублей."
Кермен Мастиев:
"С учетом дефицита предложений на рынке зданий, подходящих под редевелопмент, добавление нескольких крупных объектов в центре города может оживить ситуацию в этом сегменте при условии адекватного ценообразования по этим объектам и понятной процедуры их реализации. В условиях резко растущего дефицита предложений на продажу качественной офисной недвижимости классов А и В+ поглощение министерствами крупных объемов офисных площадей в Сити существенно увеличит дефицит предложения и в ближайшие полтора года может привести к росту цен на офисные площади на фоне низкого уровня ввода новых офисов."
Константин Лосюков:
"В целом, переезд трех министерств не окажет существенного влияния на офисный рынок Москвы, так как он затрагивает только один конкретный субрынок, в котором доля свободных площадей значительна. С точки зрения переформатирования существующих зданий, полагаю, они могут быть интересны из-за своего местоположения, но не более. Думаю, что наиболее реальными интересантами будут российские компании, которых может привлечь властная аура этих объектов. Для иностранцев эти устаревшие объекты будут мало привлекательны."
Источник: arendator.ru