Московские арендаторы предпочитают "неправильные" бизнес-парки, Guide to Property (от 24 ноября 2006 года)
«Согласно классическим западным канонам, бизнес-парк – это комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки, расположенный за чертой урбанизированного центра, – рассказывает Владимир Аристархов, генеральный директор компании «Промсвязьнедвижимость». – Он состоит из разных по площади и назначению зданий и расположен, как правило, в пригородной зоне в непосредственной близости от автомагистралей и часто – рядом с аэропортами. Важной характеристикой любого бизнес-парка является сравнительно большой размер его территории, в среднем 8–10 гектаров. Это позволяет достаточно легко решать проблему парковки для сотрудников, давно ставшую неразрешимой для крупных зарубежных городов.
Расположенные в бизнес-парке здания объединены общей архитектурно-планировочной концепцией и стилевым решением. Кроме того, каждый из них обязательно располагает развитой инфраструктурой, включающей большое количество торговых точек, ресторанов и кафе, отделения банков, гостиницы и жилые зоны, фитнес-центры, салоны красоты, туристические агентства. То есть, создается своеобразный мини-городок с необходимой инфраструктурой для конкретного бизнеса (например, складские помещения) и достаточно автономной работы и жизни сотрудников компаний-арендаторов», – говорит он.
В России же понятие «бизнес-парк» претерпело некоторые изменения в связи с объективными условиями. Бизнес-парки в столице начали строиться даже рядом с центром столицы.
«Бизнес парками у нас называются комплексы, которые имеют больше одного здания, даже если они расположены в центре города», – заявляет Елена Алпатова, старший консультант отдела офисной недвижимости Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. То же самое говорит и Андрей Постников, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle. «Традиционный бизнес-парк в западном понимании это проект, состоящий из нескольких малоэтажных зданий, расположенных в зеленой зоне в пригородах, а также имеющий большую парковку, т.е. это полная противоположность классическому офисному зданию в центре. А в России нередко бизнес-парками называют любые крупные многофункциональные комплексы за счет их развитой инфраструктуры. В Москве есть только один бизнес-парк в классическом понимании – это «Крылатские Холмы», – уточняет Андрей Постников.
«Этот проект стал в своем роде «пионером» данного формата. Сегодня популярность «Крылатских Холмов» притягивает девелоперов к строительству бизнес-парков и заставляет заниматься подобными проектами», - говорит Елена Алпатова. Также, по мнению Елены, из строящихся по всем западным приоритетам проектов можно выделить «Химки Бизнес Парк», Бизнес Парк «Гринвуд» и множество других, расположенных за МКАД.
Владимир Аристархов среди удачных проектов называет офисный комплекс класса В «Аврора» на территории бывшего Краснохолмского камвольного комбината, а также бизнес-парк класса В «Дербеневский». «Интересны также и уже функционирующий бизнес-парк «Кантри Парк» на пересечении МКАД с Ленинградским шоссе, бизнес-парк компании «ИКЕА» в Химках. В начале 2007 г. компания «Интеко» планирует начать строительство одного из крупнейших бизнес-парков на территории Москвы – делового комплекса «Сетунь-хиллс» площадью 570 тыс. кв. м на участке 24,4 га на Западе столицы, на пересечении Минской и Староволынской улиц. В этом квартале мы завершили первый этап проекта бизнес-парка «Новоспасский двор», – говорит он.
Конечно, московские «бизнес-парки» в черте города появились неспроста. Как отмечает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), основным минусом «классического» бизнес-парка является удаленность от центра, поэтому традиционно такой формат мало пригоден для осуществления функций представительского офиса. «Такой формат должен быть востребован многими компаниями для организации «бэк-офиса», наукоемкими предприятиями, а также западными компаниями, для которых такой формат стал уже привычным. Именно местоположение бизнес-парка, – говорит Денис Колокольников, – стоит выделить среди рисков неуспешности, характерных для любого проекта (условия приобретения участка, наличие коммуникаций, административного ресурса, концепции и т.д.). К примеру, офисный комплекс, построенный по Ленинградской трассе между Москвой и Шереметьево, можно сдать по более высоким арендным ставкам, нежели аналогичный бизнес-парк, расположенный на Горьковском шоссе».
По словам Дениса Колькольникова, удаленность от центра компенсируется низкими арендными ставками и комфортом. «Так, в социальную инфраструктуру, помимо традиционных кафе и магазинов, могут входить банки, бутики, SPA и косметические салоны, конференц-залы, боулинг-центры, бильярдные, фитнес-центры, и даже детские сад и гостиница, делится он с G2P. Хорошо развита и транспортная инфраструктура, начиная от большего по сравнению с бизнес-центром количества парковочных мест (в среднем 1 м/м на 40–50 кв.м, что в 2 раза отличается от аналогичного показателя в бизнес-центре) до организации доставки сотрудников от города до комплекса (shuttle-bus)».
По мнению Александры Кадченко, заместителя руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, появление данного формата в центре было также связано с расположением в городе промышленных зон. «Возведение бизнес-парков на территории этих зон (реконструкция) – одно из самых рентабельных решений, так как во многих ситуациях достаточно реконструировать здания и культивировать территорию», – сообщила G2P Александра Кадченко.
К тому же «неправильность» российских проектов пока никак не сказывается на спросе на них. «Сегодня спрос значительно превышает предложение – все больше арендаторов стремится выбраться из центра города с его пробками. По этой же причине бизнес-парки – один из самых перспективных офисных форматов», – считает Андрей Постников. По словам Александры Кадченко, большим спросом формат бизнес-парков пользуется у IT-компаний, и вообще у тех компаний, для которых не так важно расположение офиса в центре и нет постоянного потока клиентов.
Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International выделяет несколько основных факторов, определяющие усиление тенденции появления бизнес-парков. Это ограниченное количество свободных земельных участков для строительства крупных офисных и многофункциональных проектов (и, как следствие, усиление общей тенденции децентрализации), продолжающийся рост арендных ставок (которые достигшли своего максимума за последние семь лет), а также усиление тенденции раздельной организации головного офиса и бэк-офиса компаний.
Спрос на бизнес-парки также растет, однако, по словам Елены Алпатовой, пока еще заметно отличается от спроса на офисную площадь в центре города. «Прежде всего, это происходит из-за недостаточного предложения и низкого уровня вакантных помещений в центральной части города. Мы должны также учитывать предпочтения арендаторов: для некоторых из них центральное местоположение офиса является критичным фактором, для других приоритетна качественная офисная площадь, но по более низким арендным ставкам. В целом можно говорить о довольно позитивной тенденции развития», – считает Елена Алпатова.
«Этот вид офисной недвижимости будет активно развиваться в ближайшие годы. Есть достаточно много международных компаний, в частности, работающих в сфере IT, которые во всем мире расположены именно в бизнес-парках, находящихся далеко от центра города. В России они также хотели бы арендовать площади в бизнес-парках. И это наиболее удобное для них расположение – достаточно привлекательные финансовые условия, большие открытые этажи, много парковочных мест. Безусловно, российские компании также будут все более пристально присматриваться к этому формату», – резюмирует Андрей Постников.