Бизнес-Парк - новая альтернатива офисным центрам. Квадратный метр (от 30 октября 2006 года)
На столичном рынке коммерческой недвижимости подобные объекты появились не так давно. Первым стал "Дербеневский", открывшийся около двух лет назад. Но его с натяжкой можно отнести к бизнес-паркам из-за расположения практически в центре города. Впрочем, в ближайшее время возведение классических бизнес-парков будет вестись довольно активно.
Руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле считает, что одной из основных тенденций московского офисного рынка, которая наметилась в прошлом году и будет определять развитие рынка в ближайшие три–пять лет, является строительство первых бизнес-парков, соответствующих международным стандартам.
Сегодня в Москве имеется ограниченное количество свободных земельных участков для реализации крупных офисных проектов в центральной части города. Поэтому общая тенденция децентрализации постоянно усиливается. Продолжающийся рост арендных ставок, достигших своего максимума за последние семь лет, привел к тому, что ряд крупных и средних компаний (в частности, IT- и телекоммуникационного сектора) приняли решение расположить свои офисы за пределами центра в качественных офисных зданиях классов А и В с развитой инфраструктурой. Кроме того, усиливается тенденция раздельной организации головного и бэк-офиса компаний: центральный офис располагается в центре города, бэк-офис — в бизнес-парке.
Почему не в центре?
Сегодня в центре города мало удобных мест для размещения крупных бизнес-парков — они могут появляться там лишь путем реконструкции промышленных объектов. При этом реорганизация, как правило, более затратна, чем строительство бизнес-парков "с нуля" на окраинах и тем более в пригородах. Она связана для инвестора со значительными косвенными затратами, такими, как расходы на перенос существующих производств, разного рода обременения, налагаемые на участок московскими властями. Нередки проблемы с обеспечением комплекса необходимой инженерной инфраструктурой. Но, как отмечает директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood Александр Базыкин, реализовывать офисные объекты в центре гораздо проще, чем на окраине, и ставки аренды в них выше.
Бизнес-парки в центре города, как правило, являются объектами класса В, поскольку в большинстве своем это реконструированные производственные объекты, находящиеся в промышленных районах, что не позволяет присвоить им более высокий класс. Арендные ставки для таких объектов соответствуют среднерыночным ставкам для класса В, тогда как в бизнес-парках, расположенных на окраинах города, ставки на помещения аналогичного качества существенно ниже.
Появление бизнес-парков в районах, удаленных от центра, влечет за собой формирование новых деловых зон (район Химкинского водохранилища, зона, прилегающая к станции метро "Дубровка", и др.) и способствует децентрализации офисного рынка.
Большие надежды
По мнению участников рынка недвижимости, сегмент бизнес-парков в ближайшие годы будет расти вместе с офисным рынком в целом. При этом, возможно, опережающими темпами: перспективы у него, как показывает западный опыт, хорошие.
Директор отдела консультационных услуг компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Том Вайзман-Кларк рассказывает о том, как осуществлялся проект одного из первых бизнес-парков Москвы "Крылатские холмы": "Когда этот бизнес-парк проектировался, на рынке высказывались сомнения относительно успешности проекта. Говорили, что это непонятная идея — бизнес-парки в Москве до того времени не возводили. К тому же нам приходилось бороться с устоявшимся мнением, что офисы класса А не имеют права на существование вне центра столицы. Мы доказали, что и далеко от Садового кольца реально возвести такой офис".
В 2005 году средняя стоимость аренды площадей в "Крылатских холмах" достигала $500 за 1 кв. м в год. На сегодняшний день свободных офисов там нет. По словам девелоперов, за прошедшее время средняя ставка выросла и составляет более $700 за 1 кв. м в год.
Что касается подбора арендаторов, то Т. Вайзман-Кларк замечает, что в данный момент бизнес-парк "Крылатские холмы" занимают почти исключительно западные компании. Их не пришлось убеждать, что центральное расположение не является главным критерием выбора: в других странах они привыкли арендовать на окраинах города большие площади за разумную цену. Российский арендатор в "Крылатских холмах" только один — он занимает 600 кв. м, а это лишь 1% площади бизнес-парка.
Сейчас сдается в аренду еще один бизнес-парк класса А — "Гринвуд" ($320 за 1 кв. м в год). Стоимость эксплуатационных расходов в нем составляет $95 за 1 кв. м в год, пользование наземной парковкой обходится арендаторам в $80 за место в месяц. Эксплуатация офисов начнется с весны 2007 года. И уже не только западные, но и российские арендаторы проявляют активный интерес к этому проекту.
Западный путь или свой?
Даже несмотря на явное внимание иностранных компаний к московским бизнес-паркам, причем не только к аренде площадей, но и к строительству таких объектов, скорее всего Москва не пойдет по западному пути.
За рубежом бизнес-парк — это в первую очередь не место, где сдаются в аренду офисные площади, а специализированная зона, где размещаются компании, работающие в определенной области. Самым наглядным примером является знаменитая "Силиконовая долина", где обосновались крупнейшие производители компьютеров, оргтехники и программного обеспечения. Это не просто бизнес-центр, где выгодно снять офис, а статусное место для компаний той или иной сферы.
В Москве и области подобные бизнес-парки скорее всего не появятся еще много лет. В первую очередь это связано с относительной молодостью нашей рыночной экономики — в России пока просто нет такого количества средних и крупных компаний, чтобы организовывать бизнес-парки "по интересам". Западные компании в свою очередь не слишком заинтересованы в подобных формированиях на территории России, хотя очень активно арендуют офисные площади.
Впрочем, даже если московские бизнес-парки не оправдают в широком смысле свое название, все равно они способны стать хорошей альтернативой дорогим офисам в центре города. В конце концов они обладают определенными достоинствами, главными из которых являются низкая арендная ставка, собственная инфраструктура, отсутствие ограничений на электрические мощности, транспортная доступность и наличие достаточного количества парковочных мест. Пожалуй, при таком наборе положительных качеств многие компании закроют глаза на место расположения и сделают свой выбор в пользу бизнес-парков.