Главная - СМИ о нас - Mperspektiva.ru; 16.03.2017г.; Точечные узлы.

Mperspektiva.ru; 16.03.2017г.; Точечные узлы.

ТПУ обрастают небоскребами с различной недвижимостью.

Mperspektiva.ru; 16.03.2017г.; Точечные узлы.. Фото 1

Программа строительства ТПУ вызывает у москвичей все больше вопросов. При этом в стройкомплексе говорят, что эти сооружения возводятся по просьбам горожан и для их же блага. На недавней выставке MIPIM в Каннах, например, был представлен проект ТПУ «Дмитровская». Помимо транспортного терминала, так называемой технологической части, инвесторы намерены возвести небоскреб с жильем, торговым центром и апартаментами. Похожие проекты планируют реализовать и в ряде других районов города. То есть вместо утилитарного объекта транспортной инфраструктуры, который призван облегчить пользование общественным транспортом, а также сопутствующей торговли эти узлы превращаются в объекты массовой точечной жилой и коммерческой застройки.

О программе строительства ТПУ заговорили шесть лет назад. Стройкомплекс планировал в течение нескольких лет войти в стройку по первым объектам, однако быстро раскачать программу не удалось, это стало причиной критики со стороны мэра Москвы Сергея Собянина, который сразу обозначил главную задачу – разгрузить город от транспорта. «У нас последнее ТПУ в полном понимании – это площадь трех вокзалов, появившаяся еще в царское время. В России нет реализованных проектов ТПУ, нет компетенции в этом вопросе», – отметил заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Первые участки для возведения ТПУ были выставлены на торги только в конце прошлого года.
Уже сейчас, по сути, на старте программы, все больше москвичей выступают против нее, считая ТПУ не чем иным, как очередным примером точечной застройки. И для этого есть основания. Первоначально в стройкомплексе говорили, что ТПУ будут представлять собой транспортные хабы, предназначенные для пересадки с одного вида транспорта на другой, а также сопровождаться сопутствующей торговлей. Потом перечень возможных категорий недвижимости в рамках ТПУ был расширен – инвесторам разрешили возводить апартаменты и жилье. Марат Хуснуллин объяснил это тем, что бизнесу необходимо вернуть вложенные в технологическую часть транспортно-пересадочного узла средства. Однако объемы этой недвижимости иногда поражают.
На выставке MIPIM на прошлой неделе был представлен проект ТПУ «Дмитровская». Это многофункциональный комплекс (МФК) высотой 191 метр. В 60-этажном комплексе разместятся квартиры, апартаменты, а также 20 тыс. кв. метров торговой недвижимости. Еще один небоскреб планируется возвести в рамках ТПУ «Парк Победы». В его составе построят комплекс апартаментов площадью 40,9 тыс. кв. метров, МФК – площадь 32,1 тыс. кв. метров, офисный центр – площадь 100,5 тыс. кв. метров и подземный паркинг на 2 тыс. машино-мест площадью 70 тыс. кв. метров.
«Если в среднем по городу мы разрешаем строить из расчета 25 тыс. кв. метров на гектар, то здесь (в проектах ТПУ. – «МП») мы пойдем и на 30, и на 40 тысяч на гектар», – отметил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Таким образом, получается, что понятие, заложенное в Градостроительный кодекс, понимается представителями стройкомплекса весьма неоднозначно. В 25-м пункте статьи 1 дается характеристика того, что должен представлять собой ТПУ: «Транспортно-пересадочный узел – комплекс объектов недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок либо несколько земельных участков с расположенными на них, над или под ними объектами транспортной инфраструктуры, а также другими объектами, предназначенными для обеспечения безопасного и комфортного обслуживания пассажиров в местах их пересадок с одного вида транспорта на другой». Выходит, что в рамках ТПУ можно построить исключительно объекты, предназначенные для обслуживания пассажиров в местах их пересадок с одного вида транспорта на другой. Это может быть выход из метро, железнодорожная станция, остановки общественного транспорта, парковки, в незначительном количестве торговля в формате «купить в дорогу» или «перекусить на ходу». О том, что тысячи людей будут жить и работать в таких ТПУ, в Градкодексе ничего не говорится.
Более того, как отмечалось выше, появление коммерческой составляющей в рамках проектов ТПУ в стройкомплексе объясняется тем, что инвесторы должны окупить вложенные в технологическую часть деньги. «Создание технологической части действительно затратно, особенно если учесть высокие ставки проектного кредитования. Кроме того, в случае с ТПУ обычно речь идет о большом объеме работ в подземной части, необходимости подвода новых коммуникаций, переносе старых, включая кабели секретной связи, и так далее», – пояснил корреспонденту «МП» Андрей Ковалёв, собственник ГК «ЭКООФИС». На деле же оказывается, что эту самую технологическую часть по целому перечню объектов планируется построить за счет бюджета.
Еще в начале года были объявлены два конкурса – на проектирование и строительство технологической части 22 ТПУ. Начальная цена госконтрактов составляет 1,46 и 22,89 млрд рублей соответственно. Тендер проводит ГУП «Московский метрополитен». Речь идет о ТПУ «Павелецкая», «Парк Победы», «Боровское шоссе», «Озерная», «Рассказовка (Новопеределкино)», «Терешково», «Шелепиха», «Электрозаводская», «Авиамоторная», «Рязанская», «Лесопарковая», «Технопарк», «Лухмановская», «Лермонтовский проспект», «Селигерская улица», «Хорошевская (Полежаевская)», «Лефортово», «Некрасовка», «Улица Дмитриевского (Салтыковская улица)», «Фонвизинская», «Ховрино» и «Ходынское поле».
Марианна Романовская, директор по консалтингу GVA Sawyer, считает, что решение об объеме возводимых коммерческих и жилых площадей определяется не только затратной технологической частью ТПУ, «но и анализом наилучшего, наиболее эффективного использования земли. То есть сколько в данном конкретном месте площадей может быть востребовано потребителями, а именно – сдано в аренду или продано». То есть в стройкомплексе решение о ТПУ принимается исходя из интересов в первую очередь девелоперов, чтобы земля около станций метро и МЦК принесла максимальную прибыль и налоговые поступления. Фактически это получается точечная застройка.
«Действительно, ТПУ – это точка на карте. Но в любом случае такая точечная застройка ни в коем случае не будет интересна инвестору, если она не станет соответствовать концепции наилучшего использования. То есть если эти площади не будут проданы и не будут сданы в аренду, то зачем тогда их строить?» – отмечает Марианна Романовская.
В течение всего 2016 года город устранял объекты недвижимости (так называемый самострой) около станций метро. Это объяснялось необходимостью сделать эти территории города свободными от различной торговли и отдать их жителям. Сегодня на ряде этих площадок или вблизи планируется построить другие объекты. «Главное – чтобы у людей была пешая доступность к метро, чтобы люди максимально меньше пересаживались с одного транспорта на другой. Для нас это принципиальная позиция, хотя мы осознаем, что она неудобна отдельным бизнес-группам, поскольку мешает существованию базаров и ларьков вокруг метро, как это было раньше. Сегодня решено землю, прилегающую к станциям подземки и использовавшуюся раньше непонятно подо что, отдать под качественную недвижимость с хорошей транспортной доступностью», – заявил Марат Хуснуллин. Дополнительные коммерческие площади в ТПУ, по сути, восполнят тот пробел, который появился после сноса торговых палаток в подземных переходах и у станций метро. «Ведь при всех минусах большим плюсом данного вида торговли было удобство, возможность купить товары повседневного спроса по пути, не тратя времени на специальный поход в магазин», – отметил Андрей Ковалёв.
По сути, землю все равно заставляют «работать». Меняются лишь люди, которые будут извлекать из нее прибыль. «Для девелоперов и инвесторов проекты в рамках ТПУ интересны благодаря отличной транспортной доступности, высокому трафику, – считает Антон Коротаев из компании JLL. – Зарубежный опыт демонстрирует, что в рамках ТПУ могут быть востребованы самые разные форматы – и ритейл, которому, безусловно, интересен поток, создаваемый в зоне пересадок, и офисы, и гостиницы, и апартаменты, и жилье».

Наши партнеры

ОБЪЕКТЫ НА КАРТЕ
Перезвонить вам?

Закажите бесплатный звонок консультанта. Мы перезвоним в ближайшее рабочее время и ответим на ваши вопросы или позвоните нам по номеру +7 495 727 20 20

Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных
УЖЕ УХОДИТЕ?

У нас в собственности более 250 000м2 коммерческих площадей. Сократите время на поиски, укажите ваши контакты. Мы с вами свяжемся и предложим подходящие варианты уже сегодня!

Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных
Подобрать помещение
Оставьте заявку, и мы подберем для вас лучшие варианты
ЗАЯВКА НА ЗВОНОК ПО СТРОИТЕЛЬНЫМ УСЛУГАМ
 – 
* Введите код указанный на картинке: 
обновить
картинку

Запрос предварительного расчета на Интернет и телефонию

Перед отправкой письма убедитесь, что вы правильно указали ваш e-mail адрес, иначе вы просто не получите ответ.

* Введите код указанный на картинке: 
обновить
картинку

ЗАПРОС НА ОХРАННЫЕ УСЛУГИ

Перед отправкой письма убедитесь, что вы правильно указали ваш e-mail адрес, иначе вы просто не получите ответ.

* Введите код указанный на картинке: 
обновить
картинку

Запрос на услуги ГК «Экоофис»

Перед отправкой письма убедитесь, что вы правильно указали ваш e-mail адрес, иначе вы просто не получите ответ.

* Введите код указанный на картинке: 
обновить
картинку

Запрос на уборку помещений

Перед отправкой письма убедитесь, что вы правильно указали ваш e-mail адрес, иначе вы просто не получите ответ.

* Введите код указанный на картинке: 
обновить
картинку

Запрос на размещение рекламы / вывесок

Перед отправкой письма убедитесь, что вы правильно указали ваш e-mail адрес, иначе вы просто не получите ответ.

* Введите код указанный на картинке: 
обновить
картинку

Запрос предварительного расчета ремонта помещения

Вы можете прикрепить архивный файл с картинками или таблицами в форме или выложить их на файлообменник и указать ссылку в комментарии.

Перед отправкой письма убедитесь, что вы правильно указали ваш e-mail адрес, иначе вы просто не получите ответ.

* Введите код указанный на картинке: 
обновить
картинку