Андрей Ковалев: "Москва должна стать удобным городом для всех". Business Мир&Дом.Commersial Realestate. 10/2006

Москва меняется на глазах. В каком городе мы будем жить через пять-шесть лет? «Мир&Дом Business»предлагает взглянуть на этот вопрос глазами Андрея Ковалева-депутата Московской городской думы (члена Комиссий по перспективному развитию и градостроительству, по экономической политике и предпринимательству, по культуре и массовым коммуникациям) и основателя Группыкомпаний «Экоофис».

  -  Андрей Аркадьевич, вам - как бизнесмену и по­литику - постоянно приходится делать прогнозы.Какой из них вы считаете самым удачным?

-  Прогноз бурного роста цен на недвижимость.Это я предвидел еще четыре года назад. Посмот­рите аналитические обзоры: за такое короткое время коммерческая недвижимость подорожалана порядок. Вложенный тогда миллион превратил­ся в десять. Сейчас, когда люди привыкли к подобной динамике, мой прогноз не кажется выдаю­щимся. А в то время я не мог убедить своих парт­неров   в  том,   что   надо   активно   вкладывать средства и приобретать объекты. Зато теперь бан­ки стоят в очередь, чтобы дать нам денег на редевелопмент, на новое строительство. Вобщем, с финансами проблем нет. Главная проблема- это люди. Не хватает проектировщиков, архитекторов, хороших управляющих объектами. Знаете, когда мы приобретали здание ВНИИ Монтажспецстроя, я молил Бога, чтобы там ещеостались работаю­щие специалисты. Но увы...

Поэтому сейчас мы целенаправленно финансиру­ем подготовку целого курса студентов-архитекторов.

  -  Вы одним из первых стали приобретать терри­тории фабрик и заводов и превращать их в офисы.Что при этом происходило с производством? Сегод­ня многого ворят о программе вывода промышлен­ных предприятий за пределы МКАД и сложностях, сэтим связанными. У вас есть опыт в этом деле?

-  Честное слово, мне бы совесть не позволила купить действующее производство, а потом его ликвидировать. Когда мы приобрели промзоны, в них, кроме котельных и некоторых других сопут­ствующих служб, уже ничего не работало. Да и са­мо пространство мало соответствовало представ­лениям о современной индустриальной недвижи­мости. Взять    фабрику на Дербеневской: нагромождение невысоких зданий, мелкие кле­тушки. Какое актуальное производство в них мож­но разместить? Для офисов же подобные помеще­ния подходят идеально. Если думать о развитии фабрики  кожевенных полуфабрикатов,  которая там была, то по любому все эти домики нужно бы­ло бы сносить и строить огромную производствен­ную коробку. Только зачем возводить такое здание в центре Москвы?

  К тому же на заводе даже в лучшие времена трудились человек пятьсот. Сейчас в нашем бизнес-парке работают, по меньшей мере, пять тысяч чело­век. Сами понимаете, во сколько раз больше нало­гов они платят.

Вообще, на мой взгляд, в столице сегодня наблюдается явный переизбыток производственных площадей. Из Москвы нужно делать деловой, куль­турный, туристический центр. Существует програм­ма, в рамках которой с собственником каждого действующего производства в Москве пытаются выяснить, каковы его потребности в площадях, обо­рудовании, коммуникациях, людских ресурсах, и разработать план вывода предприятия из города.

 -  Но как ни идеально старые заводские помеще­ния "Дербеневского" подходят под офисы, их все равно собираетес ь сносить...

-  Да, мы не просто вложили деньги в недвижи­мость и теперь на этом живем. Мы активно развива­ем территорию. Лет через пять на Дербеневской
начнется строительство современного торгового центра с четырьмя офисными башнями. На месте железной дороги вырастет жилой массив. Такая

красота будет - нам Сити позавидует. Чтобы не по­терять арендаторов, будем вводить новые объекты очередями. На улице Подбельского уже через пол­тора года начнем котлован копать под новый про­ект. В комплексе будут офисные помещения, гости­ница, торговый центр.

При проектировании торгового центра мы пользу­емся услугами многих консультантов- очень не хотим ошибиться. Сейчас, когда город относительно насы­тился ритейлом, даже незначительные ошибки могут стать роковыми. Важно грамотно выбрать якорного арендатора, удобно расположить торговые галереи...

-   Мы в своих проектах придаем очень большое значение креативной составляющей и считаем, что внаших офисах человек должен чувствовать себя в высшей степени комфортно. Поэтому-то на «Дербе­невском» мы и установили фонтаны, лавочки, обви­ли плющом стены. В технопарке "Кожевники" мы организуем музей старинных  паровозов, а еще уста­новим настоящую водяную мельницу, которая будет молоть зерно, и тут же на месте из этой муки будут печь хлеб. Вобщем, устроим такой праздник для арендаторов. Конечно, это все на первый взгляд затратные мероприятия. Но я уверен, что деньги следуют за идеей, за креативом.

И полагаю, что скоро очень многие девелоперы возьмут такую идею на вооружение и будут разбивать на территории своих бизнес-центров декора­тивные сады, устраивать музеи и т.п. От этого толь­ко все выиграют.

- О креативе... Имена проектов «Экоофиса» при­ятно выделяются среди многочисленных московских «тауров» и «плаз». Как назовете новый торговый центр?

       -    В каком направлении группа компаний «Экоофис» будет развиваться дальше?

-    Сегодня мы осуществляем полный цикл операций с недвижимостью - от проектирования и строительства до эксплуатации. Нам постоянно прихо­дится создавать собственныес опутствующие производства. У нас уже есть своя кузнечная мастерская, которая производит решетки, фонари, перила, ограду. В ближайшем будущем наладим производство пластиковых окон, затем - собственных облицовочных материалов. Необходимо открыть транспортную фирму, которая бы занималась вывозом мусора, снега.

По поводу глобальных планов... Скорее всего, в ближайшем будущем произойдет объединение «Экоофиса» с одной крупной девелоперской компанией. Это будет первое слияние на строительном рынке России.

-   Вы упомянули, что Москва должна стать туристическим центром. К сожалению, в развитии туристической индустрии мы отстаем очень и очень сильно. Что необходимо, чтобы вывести нас "на уровень"?

   Столице нужен аэропорт не такой, как "Шереметьево", а хотя бы уровня "Домодедово". И  современные дороги. Разные гостиницы, не толь­ко «пятьзвезд». А еще- пешеходные зоны. Один старый Арбат для европейской столицы- это очень мало. И надо активнее творить мифы. Они-основа туристической притягательности места. На Кипре всем гостям показывают камень, который метнул Геракл. Где документ, который это подтве­рждает? Нет такого! Все равно едут, чтобы посмотреть. Или место, где по легенде из пены вышла Афродита. Чем это подтверждено? Однако толпы женщин стремятся на этом побережье иску­паться. Мы и тоже должны создавать такого рода знаменательные места. Например, открыть коло­дец, из которого умывалась Василиса Прекрасная, или огородить «пятачок», где был закопан меч Ильи Муромца...

-  «Гостиницы не только уровня 5*»... Даже доро­гие гостиницы сегодня в дефиците. Как стимулиро­вать бизнесменов открывать дешевые?

-   Гостиничная недвижимость по сравнению с офисной, сегодня невыгодна. Потому, что в гости­ничном бизнесе успех очень сильно зависит от управления. В Москве торговый центр, в среднем,  окупается за четыре года, бизнес-центр- за пять лет, а отель за восемь-десять. Поэтому, я думаю, будущее- за частными мини-гостиницами. Скоро они наводнят Москву. Сомневаетесь? Через несколько лет увидите и- вспомните меня.

- Для нового строительства в Москве актуаль­ной является проблема подключения к городским коммуникациям. Как ее можно решить?

- Действительно, мощностей не хватает. И гото­вится положение, по которому строителям придется приобретать эти мощности по очень высокой цене. И тогда окажется выгоднее создавать собственные электростанции- крышные, подвальные, пристро­енные с боку. Главное - понять, что свободных пло­щадей в Москве остается все меньше и меньше, застройка становится плотнее, поэтому проблемы электроэнергиии водоснабжения будут только обостряться.

  -   Существует ли такой проект, который вам очень хочется, но никак не удается реализовать?

-   Мне очень хочется сделать первый московский лофт, то есть преобра­зовать бывшее промышленное по­мещение в жилое. Но пока нет под­ходящих объектов.

-    Уже сегодня престижность объектов около Третьего транспортного кольца резко выросла. В ближайшее время офисы в этой зоне будут приравнены к центральным, потому что хорошая транспортная доступность- большой плюс для города странспортными проблемами. Сейчас много говорят о строительстве Четвертого транспортного кольца и магистралей-дублеров. Одна из ближай­ших перспектив- строительство дублера Волгог­радского проспекта. Радиальные магистрали надо сделать без светофоров. Понятно, что бюджетных средств на все не хватит. Значит, надо привлекать инвесторов.

Например, бесплатными площадями подземных торговых центров. Многие вопросы(например, бла­гоустройство крупных магистралей за пределами МКАД) можно решить только вместе с правительством Московской области. Поэтому я за объединение. Все равно за пределами Кольцевой дороги уже все перепутано. Посмотрите: вдоль той же Ленинградки- там столица, здесь- область, там-опять столица. Это уже новый единый организм-Большая Москва.

И она должна быть удобным городом для всех.

-   С 1 января 2007 года планируется отменить  лицензирование строительной деятельности. Как вы к этому относитесь?

- Думаю, что с отменой лицензирования ничего не изменится. Столицу надо защищать от наплыва недобросовестных инвесторов. А лицензировать собственно строительные компании? Строительный бизнес слишком высокодоходный, в нем выгодно работать, а не быть аферистом.

Анна Насонова