Arendator.ru; 23.10.2017г.; ТРК "Метрополис" может не достаться фонду Morgan Stanley.
Capital Partners может пересмотреть планы по продаже второй очереди московского торгово-развлекательного комплекса "Метрополис" фонду Morgan Stanley. Сделка по объекту площадью 65,8 тыс. кв. м готовилась почти четыре года. Однако за это время обстановка на рынке недвижимости РФ кардинально изменилась, и старые условия соглашения стали невыгодны для казахстанской компании.
Первую очередь ТРЦ площадью 205 тыс. кв. м Morgan Stanley Real Estate Investing приобрел у девелопера в 2013 году. Также у фонда был опцион на покупку второй очереди комплекса после завершения ее возведения и заполнения арендаторами, сообщают "Ведомости".
Стороны намеревались закрыть сделку до конца года. Однако четыре года назад стоимость продажи рассчитывалась, исходя из показателя чистого операционного дохода объекта. Из-за кризиса в экономике и обесценивания российской валюты этот показатель серьезно снизился, что создает для Capital Partners риски продажи актива по стоимости ниже рыночных значений.
По мнению Дарьи Каневой, заместителя директора департамента управления активами NAI Becar, опасения Capital Partners небеспочвенны. "Ситуация на рынке за прошедшие четыре года действительно серьезно изменилась. Это касается не только общеэкономических условий, обесценивших сделку, но интенсивного развития самого ТРЦ "Метрополис". Вполне вероятно, что сделка на прежних условиях закрыта уже не будет. Если раньше озвучивалась цифра в 600 млн долларов, то сегодня рыночную стоимость второй очереди "Метрополиса" можно оценить в 800 млн и выше. Сделка могла бы быть весьма выгодной для обеих сторон, но, учитывая фактор отсрочки, сделка рискует стать убыточной для инвестора-застройщика и сверхприбыльной для Morgan Stanley. Тут стороны могут подойти к разумному соглашению или отменить сделку", — отметила эксперт.
Директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci Александр Морозов говорит о том, что ТРК "Метрополис" — один из самых качественных объектов в своем сегменте, поэтому является привлекательным активом для инвесторов. "Сегодня стоимость "Метрополиса" может составлять 400 млн долларов. В целом девелоперская активность снижается: новых крупных проектов практически не анонсируется, при этом продлеваются сроки стойки текущих объектов. Инвестиционная активность также невысока из-за больших расхождений в ожиданиях между собственниками и потенциальными покупателями", — заключил Морозов.
В России уже несколько раз отменялись крупные сделки с оплатой после окончания возведения объектов. Так, в 2008 году немецкий фонд KanAm Grund согласовал приобретение у "Открытие-недвижимости" и ее партнеров за 900 млн долларов МФК Vivaldi Plaza рядом с Павелецким вокзалом в Москве. Однако затем стороны договорились о дисконте более чем на 200 млн долларов, а после этого расторгли договор.
По словам собственника ГК "Экоофис" Андрея Ковалева, форвардные сделки в коммерческой недвижимости характерны в первую очередь для складского сегмента и применяются при строительстве под конкретного клиента. "Подобные сделки встречаются и в других сегментах, но реже, поскольку обычно отражают нехватку качественных объектов, чего на торговом и офисном рынках сейчас не наблюдается. Еще одна причина, по какой девелоперы прибегают к форвардным сделкам — сложности в получении проектного финансирования в банках", — анализирует специалист.
Источник: arendator.ru
Первую очередь ТРЦ площадью 205 тыс. кв. м Morgan Stanley Real Estate Investing приобрел у девелопера в 2013 году. Также у фонда был опцион на покупку второй очереди комплекса после завершения ее возведения и заполнения арендаторами, сообщают "Ведомости".
Стороны намеревались закрыть сделку до конца года. Однако четыре года назад стоимость продажи рассчитывалась, исходя из показателя чистого операционного дохода объекта. Из-за кризиса в экономике и обесценивания российской валюты этот показатель серьезно снизился, что создает для Capital Partners риски продажи актива по стоимости ниже рыночных значений.
По мнению Дарьи Каневой, заместителя директора департамента управления активами NAI Becar, опасения Capital Partners небеспочвенны. "Ситуация на рынке за прошедшие четыре года действительно серьезно изменилась. Это касается не только общеэкономических условий, обесценивших сделку, но интенсивного развития самого ТРЦ "Метрополис". Вполне вероятно, что сделка на прежних условиях закрыта уже не будет. Если раньше озвучивалась цифра в 600 млн долларов, то сегодня рыночную стоимость второй очереди "Метрополиса" можно оценить в 800 млн и выше. Сделка могла бы быть весьма выгодной для обеих сторон, но, учитывая фактор отсрочки, сделка рискует стать убыточной для инвестора-застройщика и сверхприбыльной для Morgan Stanley. Тут стороны могут подойти к разумному соглашению или отменить сделку", — отметила эксперт.
Директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci Александр Морозов говорит о том, что ТРК "Метрополис" — один из самых качественных объектов в своем сегменте, поэтому является привлекательным активом для инвесторов. "Сегодня стоимость "Метрополиса" может составлять 400 млн долларов. В целом девелоперская активность снижается: новых крупных проектов практически не анонсируется, при этом продлеваются сроки стойки текущих объектов. Инвестиционная активность также невысока из-за больших расхождений в ожиданиях между собственниками и потенциальными покупателями", — заключил Морозов.
В России уже несколько раз отменялись крупные сделки с оплатой после окончания возведения объектов. Так, в 2008 году немецкий фонд KanAm Grund согласовал приобретение у "Открытие-недвижимости" и ее партнеров за 900 млн долларов МФК Vivaldi Plaza рядом с Павелецким вокзалом в Москве. Однако затем стороны договорились о дисконте более чем на 200 млн долларов, а после этого расторгли договор.
По словам собственника ГК "Экоофис" Андрея Ковалева, форвардные сделки в коммерческой недвижимости характерны в первую очередь для складского сегмента и применяются при строительстве под конкретного клиента. "Подобные сделки встречаются и в других сегментах, но реже, поскольку обычно отражают нехватку качественных объектов, чего на торговом и офисном рынках сейчас не наблюдается. Еще одна причина, по какой девелоперы прибегают к форвардным сделкам — сложности в получении проектного финансирования в банках", — анализирует специалист.
Источник: arendator.ru