Центробежная сила, Журнал "Мир & Дом", апрель 2004 года
Москвичи-автомобилисты давно привыкли, стоя в обязательной утренней пробке, с завистью смотреть на быстро едущий поток в сторону «от Центра», москвичи-неавтомобилисты, с трудом влезая в вагон в сторону Кольцевой линии метро, с такой же завистью смотрят на полупустые вагоны, идущие в противоположном направлении. Вечером ситуация повторяется, но с точностью «до наоборот». В последнее время появилась проекты, изменяющие этот стереотип, — офисы начали строиться не в Центре, и не просто сразу за Садовым кольцом, а ближе к МКАДу.
Специалисты видят тенденцию
О появлении офисных центров за пределами Садового и Третьего колец уже можно говорить как о тенденции. «Если еще каких-нибудь 2-3 года тому назад офисные здания класса «А» и «В» в таких районах города можно было пересчитать по пальцам одной руки, то с наступлением экономического роста, а как следствие — с бурным развитием рынка офисов, такого рода проекты стали реализовываться все чаще и чаще», - считает начальник отдела по работе с собственниками компании ABN-Realty Роман Чепцов. Подтверждают это и последние исследования, проведенные консалтинговой компанией «Стайлз энд Рябокобыл-ко»: «Основными тенденциями, характеризующими состояние сегодняшнего офисного рынка, являются децентрализация новых офисных зданий в районы за пределами Садового кольца, появление бизнес-парков и интеллектуальных зданий».
Транспортная проблема и низкие арендные ставки
«Причины выхода рынка офисов за Третье транспортное кольцо кроются, во-первых, в тяжелой транспортной ситуации в центральных частях города, во-вторых, в заметном дефиците свободных земельных участков или территорий с ветхими строениями в центре города, и, в-третьих, к этому девелоперов подталкивают сами арендаторы, которые, стремясь сэкономить на аренде, хотят иметь лишь функциональные офисные пространства международного стандарта, а не прекрасные виды на башни Кремля за астрономические суммы", - продолжает г-н Чепцов. Именно расположение между Садовым и Третьим кольцами сейчас оптимально и с точки зрения президента Группы компаний «Экоофис» Андрея Ковалева. «Только исходя из одной транспортной составляющей стоимость таких офисов на рынке будет расти, — говорит г-н Ковалев. -Более того, мы даже сейчас думаем, что экономически эффективнее размещать офисы именно здесь». 100-процентная заполняемость бизнес-парка «Дербеневский» (офисы класса «В+») и состав арендаторов, состоящий на 70% из брэндовых иностранных компаний, свидетельствует в пользу этого утверждения. «Базовая ставка $500, включающая операционные расходы, по соотношению цена-качество очень здорово выигрывает при сравнении с офисными зданиями класса «А», а качество услуг не намного ниже».
Местоположение определяет достаточно большую разницу в арендных ставках и для офисов-«одно-классников». За меньшие деньги арендаторы получают некоторую удаленность от деловых районов и меньшую престижность. По оценке Дарьи Афанасьевой, аналитика компании «Стайлз энд Рябокобылко», ожидается, что ставки для зданий класса «А», отвечающих международным стандартам, за пределами Центра будут на 25—30% ниже, чем для аналогичного здания в Центре, при условии, что здание за пределами Третьего транспортного кольца будет предлагать арендаторам гораздо более широкий круг услуг. Переводим это в цифры: арендные ставки на офисы класса «А» в центре города находятся, по данным ABN-Realty, на отметке $580-630 за кв.м в год (по данным Colliers International, средняя ставка аренды в прошлом году составляла $550—750 за кв.м), а в районах, прилегающих к Третьему кольцу, стоимость аренды аналогичных офисов заметно ниже — $480—550 за кв.м в год, при равных коммерческих характеристиках. По прогнозам компании ABN-Realty, в 2004 г. цены не должны претерпеть каких-либо заметных изменений и могут колебаться в пределах +/—5% от указанных значений. Запрашиваемые цены продаж, по данным той же ABN, на объекты класса «А» в центре города составляют $3—4,5 тыс. за кв.м, а на здания класса «В» — $1,8—2,5 тыс., тогда как за ТТК цены ниже в среднем на $1 — 1,5 тыс. Все дальше от Кремля, все ближе к МКАД Однако Третьим кольцом движение офисных зданий от центра не ограничивается, офисы тянутся к окраинам. «За чертой Третьего транспортного кольца пока что экономически целесообразно располагать здания класса «В», — считает г-н Чепцов. — Арендные ставки в таких районах редко когда переступают ценовой рубеж в $400 за кв.м в год с учетом операционных расходов. Строительство же бизнес-центров класса «А» в Москве экономически оправданно при ставке не менее $500». Идею недорогих удаленных офисных комплексов воплощает в жизнь группа компаний «Экоофис», реконструировавшая под офисный комплекс класса «В+» бывшее административное помещение в десяти минутах ходьбы от метро «Пражская» на улице Подольских Курсантов. Преимущества такого офиса для небольших фирм очевидны: более низкие по сравнению с центром города арендные ставки на землю позволяют выделить большую площадь под автостоянку, благоустроить территорию, вплоть до разбивки парка, организовать хорошую инфраструктуру. Базовые ставки $250—280 за кв.м в год и возможность сегментации помещения на небольшие офисы по 100—250 кв.м привлекают сюда молодые, растущие компании.
Не исключено, что таких «мини-Сити» на месте бывших, комплексно реконструированных промзон, будет появляться все больше, — считает г-н Ковалев. — С развитием рынка недвижимости в Москве такие удаленные офисы будут пользоваться все большей популярностью, класс их будет повышаться, и, безусловно, станут появляться проекты не только такие, как сейчас». Вопреки расхожему мнению, что хороший специалист «в эдакую даль» не поедет, это не совсем так. «Расстояние не пугает, — говорит директор компании по поиску и подбору персонала в сфере IT-технологий ComTel Personnel Игорь Анохин. — Само расположение — не фактор, фактор - силы, которые необходимо затратить на дорогу: по МКАДу часто легче добраться до офиса, чем через центр. Если офис расположен далеко от метро, то для «безлошадных» сотрудников необходимо организовывать доставку до места работы и обратно. Важна благоустроенность офиса, инфраструктура — у людей должна быть возможность работать в хорошем помещении, нормально поесть. Когда офисы обладают всеми этими достоинствами, и работа хорошая и интересная, то не имеет значения, где располагается офис».
Back-офисы
«На выселки» с удовольствием едут не только небольшие компании, не чураются удаленных офисов и крупные компании: как российские, так и зарубежные, с удовольствием арендующие в срединных либо окраинных частях города back-офисы. Высокоскоростные каналы связи позволяют такому офису функционировать «не отрываясь от головного», а более низкие арендные ставки и наличие большого диапазона свободных помещений различного раз мера дают возможность недорого рационально размещать подразделения компаний, не требующие постоянного присутствия «на глазах у главного начальства».
Парки и башни
Однако из Центра уезжает не только класс «В», в обозримом будущем ожидается строительство новых офисных зданий класса «А» не только за пределами Садового кольца, но и за пределами ТТК. «Вероятнее всего, это уже тенденция, — считает Дарья Афанасьева. — Дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры Москвы, а также относительная дешевизна земли повышает привлекательность этой зоны для девелоперов и арендаторов». «Если в 2001 г. помимо офисного центра Триангл Хаус и нескольких других, менее значимых зданий и вспомнить нечего, то уже на рубеже 2003—2004 гг. на рынке присутствует более 15—20 предложений по современным офисным центрам класса «А» и «В» за пределами Третьего кольца, — рассказывает Роман Чепцов, — наиболее интересные из которых: «Юнион Центр I», «Hоводаниловский Дом», «Гвоздь II» офисные центры на ул. Большая Новодмитровская, 23, Докукина, 16, Профсоюзная, 125, Ибрагимова, 31 и ряд других».
Причем появляться за ТТК будут не только традиционные офисные башни, но и очень популярные в Европе бизнес-парки, и интеллектуальные здания. Так, первый «загородный» бизнес-парк «Крылатские Холмы» появится на окраине Москвы в 2004—2005 гг. Этот офисный центр концептуально отличается от большинства городских офисных башен.
Парк готов предложить арендаторам более низкие арендные ставки ($400—450 за кв.м в год, не включая НДС), высокую эффективность планировки, достаточное количество парковочных мест (1 парковочное место на 30 кв.м, в центре же эта цифра редко превышает 1 парковочное место на 100 кв.м офиса) и приятную для работы, почти загородную атмосферу.
В непосредственной близости от бизнес-парка в ближайшее годы пройдет новый Краснопресненский проспект, который свяжет Новорижское шоссе с центром города. Проект «Крылатские Холмы» будет представлять из себя комплекс из 4-х малоэтажных зданий класса «А». Общая площадь всех зданий составит более 50 тыс. кв.м арендуемых офисных помещений, а каждого из корпусов около 14 тыс. кв.м. На территории бизнес-парка разместится вся необходимая инфраструктура: столовые, мини-супермаркет, банк. До ближайшего метро из парка будет ходить маршрутное такси.
Станет ли появление бизнес-парков массовым, будет ясно в ближайшие годы, ведь что будет построено в том или ином месте зависит, по словам г-жи Афанасьевой, в первую очередь, от пожеланий компаний-арендаторов, а также архитектурной концепции территории. Не исключено, что «в пику» малоэтажным бизнес-паркам, некоторые районы за Третьим кольцом могут стать районом небоскребов. «Например, - рассказывает г-жа Афанасьева, — проект на Поклонной горе обещает стать одним из первых московских небоскребов за пределами Москвы-Сити». «При выборе между отдельно стоящими офисными центрами и бизнес-парками важно не бросаться в крайности, — считает г-н Чепцов, — идеальный вариант, когда на рынке присутствуют разнообразные предложения, удовлетворяющие потребности арендаторов согласно их корпоративной политике и культуре. Так, одним важно иметь свое, ярко выраженное «я», которое бы подчеркивалось и арендой своего строения, находящегося на общей территории с единым управлением, другие же компании предпочитают «растворяться» в крупном офисном центре». Если же говорить о географии офисного строительства, то исторически для арендаторов были наиболее привлекательны западные и северо-западные районы города, так что в первую очередь появления новых офисных зданий следует ожидать именно здесь.
К чему приведет взятый курс на децентрализацию офисных зданий? Скорее всего, к тому, что в отдаленном будущем офисные центры в массовом порядке пересекут границу МКАД, но пока об этом можно говорить лишь как о далекой перспективе. По мнению специалистов ABN-Realty, на сегодняшний день лишь бизнес-центр в г. Химки может претендовать на серьезное упоминание о себе в контексте данного вопроса. Все-таки на данный момент рынок не так загружен, чтобы арендаторы всерьез и в массовом порядке думали о размещении своих офисов за МКАД. Хотя, кто знает, может быть особо прозорливым стоит уже сейчас задуматься о приобретении вдоль особенно привлекательных трасс участков земли под будущее офисное строительство.
Оксана Самборская