Depat.info: Офисный центр должен создавать неповторимую атмосферу
О том, как можно эффективно дать вторую жизнь офисному проекту, рассказывает генеральный директор ГК «ЭКООФИС» Татьяна Ковалева.Каковы последние тенденции в переобустройстве старых БЦ?
– Когда мы выводили на рынок проект бизнес-парка «Дербеневский», предложение не успевало за спросом. Был дефицит офисных помещений, и арендаторы не оценивали офисы с точки зрения классификации. Их интересовало расположение, транспортная доступность, подходящие размеры помещения.
Поэтому концептуальные проекты могли позволить себе высокие ставки. Например, в 2004 году в нашем бизнес-парке «Дербеневский» цены были на уровне класса А, хотя сам проект относился к классу В, что стало возможным за счет расположения в шаговой доступности от метро «Павелецкая» и формату бизнес-парка.
Сегодня, по прошествии полутора десятков лет, грамотным соотношением «цена-качество» никого не удивишь. За эти годы во всех классах построено много офисных объектов, которые изначально ориентировались именно на этот критерий успешности. Поэтому конкуренция уже давно вышла на новый уровень.
И теперь основной тренд – наличие «опций». Классические офисы уже неинтересны: люди на работе хотят видеть и иметь больше возможностей и услуг.
Как минимум, в офисном центре должна быть инфраструктура для работающих там (кафе, предприятия службы быта, магазины и т.д.). Но в большинстве случаев, чтобы привлечь арендатора и этого мало: должны быть экологичные технологии, креативные пространства и зоны отдыха, дополнительные услуги управляющей компании, интересные архитектурные и дизайнерские решения и т.д. Корпорации делают себе свои спорт залы, выставочные шоурумы, и так далее. Сейчас важны моменты, создающие атмосферность, настроение.
Когда была проведена реконцепция бизнес-парка Дербеневский? Почему собственник принял такое решение?
– Любой объект имеет свой жизненный цикл и через 10-15 лет морально устаревает. Не случайно еще при создании концепции проекта, было заложено поэтапное развитие и возможность его реконцепции.
К 2018 году первоначальная концепция – «формат бизнес-парка в центре Москвы» еще работала: уровень вакантных площадей держался около 5%. Но требования рынка изменились, и чтобы конкурировать с объектами более «свежей» постройки, требовалось либо демпинговать, либо пересматривать концепцию.
Окончательным толчком стали планируемые съезды арендаторов. Тот год мог стать рекордным по количеству освобождаемых площадей за всю историю существования проекта. С одной стороны, нужно было создавать конкурентное преимущество для привлечения новых арендаторов. С другой – появились свободные площади, с которых можно было начать работы. Таким образом, «все сошлось в одной точке», и задача реконцепции вышла на первый план.
Что должен включать в себя проект реконцепции?
– Я бы выделила две глобальных составляющих. Первая – техническая. В большинстве случаев морально устаревшее здание устаревает и технически. Ведь 12-15 лет назад при строительстве просто не могли использовать многие технологии, которые применяются сейчас. Так что без модернизации инженерных систем не обойтись. Также могут быть внедрены те или иные элементы «зеленого» строительства. В зависимости от класса офиса, это могут быть разные решения: от довольно простых мероприятий (например, энергосберегающие лампы и датчики движения или раздельный сбор мусора) до сложных дорогостоящих систем.
Второе направление – те самые «опции», которые обеспечат конкурентное преимущество. Это могут быть элементы дизайна, организации пространства, специально обустроенные зоны, периодически проводимые мероприятия, дополнительные услуги и много другое. Здесь все зависит от самой концепции.
На какие «опции» вы сделали ставку при реконцепции БП «Дербеневский»?
– Поскольку «Дербеневский» – это бизнес-парк класса В с относительно невысокими ставками, требовалось привести его в соответствие с современными требованиями без значительных инвестиций. Иначе срок окупаемости реконцепции мог оказаться слишком длительным. Но при этом необходимо было обеспечить достаточный уровень «опций», чтобы успешно конкурировать на рынке. Так что мы сделали ставку на сочетание «экономно и комфортно».
Новая концепция получила название «Ко-». Именно так начинаются слова «компания», «коворкинг», «коллаборация». И суть новой концепции – объединение.
С одной стороны, из просто огороженной общей территории бизнес-парка мы сделали объединенное и объединяющее пространство, включив туда лаунж-зоны, места прогулок, площадки для проведения праздников, фонтаны и беседки и т.д.
С другой – мы постарались объединить арендаторов в единую инфраструктуру. То есть сдача площадей уже производилась не просто «кто снимет», компаии подбирались по виду деятельности, с тем, чтобы они могли оказывать услуги внутри парка. Таким образом, наши клиенты получили дополнительных потребителей, а остальные – полный набор инфраструктуры. Например, по такому принципу мы пригласили медицинские компании.
Сейчас разрабатываем приложение, где арендаторы смогут взаимодействовать не только с управляющей компанией, но и между собой, предоставлять свои услуги друг другу, объединяться для проведения досуга.
И еще один аспект концепции «Ко-» – объединение разных планировок в пределах одного проекта. Это особенность формата бизнес-парка. В отличие от небоскребов, конструктив малоэтажных зданий позволяет быстро, качественно и безболезненно производить перепланировку под потребности любого бизнеса. В итоге наши помещения перерождались из офиса в шоу-румы, из шоу-румов в медицинские клиники, из фитнес-клубов в корпоративные офисы с собственными бассейнами и спортзалами, из съёмочных павильонов в полиграфическое производство, и даже была лаборатория по изготовлению шоколада.
Тем не менее без инвестиций не обошлось. Куда были сделаны основные вложения?
– Средства были направлены на техническое переоснащение, обновление фасадов, оформление креативных пространств внутри зданий, ландшафтный дизайн и малые архитектурные формы.
Понятно, что после реконцепции привлекать новых арендаторов стало проще. А что вы предпринимали для сохранения существующего пула?
– Очевидный, но действенный путь – рассказать арендаторам о том, что будет после реконцепции, показать новый проект, обозначить сроки. Дополнительным бонусом было то, что наши клиенты могли высказать свои пожелания по дизайну и планировке своих помещений.
Чисто технически реконцепция при действующих арендаторах особых сложностей не вызвала: сама структура бизнес-парка (много отдельных зданий на одной территории) позволяет «мигрировать» арендаторам на время ремонта и при этом продолжать комфортно работать. Реконцепция проходила поэтапно, на освобождающихся площадях, поэтому работа бизнес-парка не останавливалась.
Какой экономический эффект принесла реконцепция?
– Прежде всего за счет реконцепции снизился уровень вакантных площадей. Летом 2018 года свободными оставались 5%, но за счет ухода целого ряда арендаторов эта цифра могла увеличиться. По итогам реконцепции нам удалось сохранить часть компаний, которые планировали съезжать, и в течение последующих шести месяцев сдать 10 тыс. квадратных метров. В итоге на сегодняшний день уровень вакантности составляет 3%.
Что касается арендных ставок, то их повышения для действующих арендаторов не было: в офисном сегменте средней ценовой категории спрос по-прежнему несколько отстает от предложения, поэтому предприниматели весьма чувствительны к повышению цен. Другое дело, что новых арендаторов в большинстве случаев удается привлекать по более высоким ставкам. Для больших помещений они увеличились на 20%, для помещений маленькой площади – на 30%.
Источник:
