Есть где развернуться, "Эксперт" №31 от 23 августа 2004
Однако спрос на подобные объекты уже есть.
"Сдаются в аренду качественные офисы в сельской местности" - такое объявление размещено на веб-сайте английского агентства недвижимости Bridger Bell. Брокеры зазывают клиентов в небольшой бизнес-парк, расположенный в получасе езды от Хитроу. И подобных предложений в западных листингах недвижимости сотни.
Бизнес-парк - малоэтажный офисный комплекс, состоящий из разных по площади зданий и расположенный в пригородной зоне вблизи автомагистралей и аэропортов, - давно стал привычным для Европы форматом коммерческой недвижимости. Девелоперы охотно осваивают эту нишу, предлагая арендаторам офисы с развитой инфраструктурой, вместительной парковкой и гибкими условиями аренды. Просторные земельные участки они осваивают поэтапно, разбивая проекты на фазы, а риск возникновения неудобств, связанных со строительными работами, с лихвой компенсируют более низкими, чем в традиционных бизнес-центрах, арендными ставками.
«Низкие арендные ставки - одно из главных преимуществ бизнес-парков во всем мире», - говорит Николай Смирнов, начальник отдела офисных помещений московской компании Vesco Realty. Кроме того, быстрорастущие компании получают возможность постепенно расширять арендуемые площади.
«Обычно в бизнес-парках предполагается более развитая инфраструктура, чем в традиционных офисных зданиях. Здесь найдется место не только для столовой - обязательного атрибута обычного бизнес-центра - но и, например, для курьерской фирмы, мини-маркета, кафе. Возможно включение в инфраструктуру спортивных клубов, кинотеатров, ресторанов», - рассказывает начальник отдела агентских услуг компании Knight Frank Russia Ольга Тараканова. Концепция бизнес-парка предоставляет арендаторам возможность не только занять отдельное здание, но и разместить на нем свой логотип, оформить общие площади в корпоративном стиле.
«Как правило, в одном здании, где расположены офисы различных компаний, ни у одного арендатора не может быть исключительных прав на пользование общими площадями и оформление фасада. А вот в рамках бизнес-парка компания может взять в аренду небольшое отдельно стоящее здание и оформить его в корпоративном стиле», - говорит старший консультант компании Colliers International Анна Иванова.
Что касается девелоперов, то для них загородные территории привлекательны из-за дешевизны земли и меньших, чем в городе, ограничений: здесь им есть где развернуться.
«Строительство в центре городов всегда связано с множеством барьеров - начиная с наличия соседних зданий, которые нельзя загораживать, и заканчивая проблемой с фундаментом. За городом таких проблем гораздо меньше, - утверждает консультант компании Stiles & Ryabokobylko Том Вайзман-Кларк. - К тому же можно сэкономить на издержках. Например, при строительстве здания в центре мегаполиса надо вывозить землю, это дополнительные затраты. А когда вы осваиваете большой участок за пределами города, грунт можно использовать для ландшафтного дизайна».
Простая прямоугольная планировка зданий, без архитектурных излишеств, позволяет свести к минимуму потери полезной площади. «В традиционных бизнесцентрах потеря полезной площади достигает двадцати пяти процентов, а в бизнес-парках этот показатель не превышает восьми процентов», - отмечает г-н Смирнов из Vesco Realty.
Русский бизнес-парк
Несмотря на очевидные преимущества этого формата коммерческой недвижимости, в нашей стране он пока не получил широкого распространения. Вместо того чтобы развивать подобные строительные проекты, девелоперы активно наклеивают этикетки «бизнес-парк» на здания, расположенные в черте города, даже в центре. Короче говоря, выдают желаемое за действительное. Такая маркетинговая уловка позволяет привлечь внимание публики к проекту, а иногда и сдать офисы по высоким арендным ставкам. Сегодня несколько объектов в Москве позиционируются как бизнес-парк. Это, в частности, бизнес-парк «Дербеневский», состоящий из шести реконструированных под офисы зданий бывшей фабрики общей площадью 26 тыс. кв. м. Комплекс расположен на территории Павелецкой промзоны, в центре города.
«Такое месторасположение на набережной Москвы-реки обеспечивает быстрый выезд на Садовое и третье транспортное кольцо, буквально в нескольких минутах ходьбы расположены две станции метро, - рассказывает Юлия Бахтина, брэнд-менеджер группы компаний „Экоофис", девелопера проекта. - А по всем остальным параметрам „Дербеневский" - полноценный бизнес-парк: здесь малая этажность зданий, развитая инфраструктура, благоустроенная территория. В комплексе размещаются юридические и консалтинговые компании, нотариус, отделение банка, банкомат, магазин, салон красоты, фитнес-клуб, кафе, ресторан, медицинский центр, турагентство. К услугам арендаторов вместительная парковка на триста машин». И, судя по всему, офисы в «Дербеневском» пользуются спросом - арендные ставки доходят до 600 долларов за кв. м в год, хотя зданию присвоен класс В (ставки на офисы класса В в Москве составляют в среднем 450 долларов за кв. м в год).
Другой офисный комплекс а-ля бизнес-парк - бизнес-центр класса А «Аврора» - тоже расположен в центре Москвы, на Садовнической улице. Здесь, на месте Краснохолмского камвольного комбината, построено здание площадью 10 тыс. кв. м и практически полностью сдано в аренду компании «Эрнст энд Янг» сроком на десять лет. Левое крыло площадью 2,2 тыс. кв. м занимают офисы трех компаний, которые по истечении срока аренды переедут в здание второй очереди комплекса, предоставив возможность «Эрнст энд Янг» расширить свои помещения. По окончании строительства второй очереди планируется ввести в эксплуатацию 35 тыс. кв. м, по окончании третьей - еще 45 тыс. Девелопер этого проекта - компания «Форум Пропертиз».
Еще два бизнес-парка возводятся с нуля. Так, в этом году будет сдана первая очередь «Крылатских холмов». Девелопер - компания CMI Development, в финансировании строительства участвует Millhouse Capital. Комплекс, расположенный на Крылатской улице, неподалеку от строящегося Краснопресненского проспекта, представляет собой четыре малоэтажных здания класса А, возводимых на участке 8 га. Общая площадь бизнес-парка «Крылатские холмы» составит около 50 тыс. кв. м (каждый корпус - около 13 тыс. кв. м). «Первое здание будет сдано в конце этого года в состоянии „под отделку", второе - в марте следующего года, а третье и четвертое - в июле 2005-го»,- рассказал «Эксперту» г-н Том Вайзман-Кларк (компания Stiles & Ryabokobylko выступает консультантом проекта). На первых этажах первого и третьего здания разместится столовая, небольшие магазины, предназначенные для арендаторов, а также банк, тренажерный зал, туристическое бюро. Одна из особенностей проекта - относительно небольшие объемы строительства на большом участке земли. Много места отведено под парковку (соотношение подземных и наземных парковочных площадей 1/40 кв. м арендуемой площади). Отчасти это связано с тем, что под участком, на котором расположится парковка, проходят водоводы «Мосводоканала». На этом месте строить было невозможно. Два крупных арендатора бизнес-парка уже известны. Это компании Microsoft (займет 6 тыс. кв. м в первом здании) и SUN Interbrew (3,3 тыс. кв. м). «При реализации больших проектов мы, как правило, сначала общаемся с крупными арендаторами, а уже затем - с более мелкими. Большие компании принимают решение за год до переезда, а небольшие фирмы проявляют большую гибкость в этом вопросе», - поясняет г-н Вайзман-Кларк. Офисные площади предлагаются по 450 долларов за кв. м в год (средние арендные ставки на офисы класса А в центре столицы - 580 долларов).
На юго-востоке Москвы группа компаний ТЭН возводит бизнес-парк «Авиа Плаза». Комплекс будет состоять из пяти корпусов, расположенных на общем фундаменте. На трех подземных этажах разместится автостоянка на 404 машины. Уже известно, что первый комплекс займут чиновники префектуры, а помещения второго корпуса - 15-этажной башни - будут сданы в аренду. В третьем, четвертом и пятом корпусах здания будут расположены офисные помещения, предприятия торговли, сервиса и общественного питания. Бизнес-парк возводится на участке 0,6 га, а общая площадь застройки составляет 3360 кв. м.
Децентрализация
«Из объектов, которые заявлены на рынке как бизнес-парки, таковыми, и то с оговорками, можно признать „Крылатские холмы" и „Авиа Плазу". Но эти проекты еще не завершены», - отметил один из наших экспертов. Пока брокеры вообще затрудняются оценить перспективы недвижимости нового формата и выделяют лишь особенности офисных проектов, заявленных как бизнес-парки: как уже говорилось, это большая территория, низкая плотность застройки, малая этажность, вспомогательная инфраструктура в комплексе.
«О проектах строительства бизнес-парков за пределами города нам пока ничего неизвестно. Думаю, это связано с тем, что спрос на офисные помещения в пригородных районах столицы еще слишком мал. Сегодня арендаторы в основном отдают предпочтение офисным центрам, расположенным в деловой части города. Именно поэтому в Москве бизнес-парки начали строить не на окраине города, как это принято в западных странах, а рядом с Садовым кольцом. Судя по всему, периферия для Москвы еще долго будет оставаться непривлекательной с инвестиционной точки зрения. С точки зрения транспортной инфраструктуры удаленные от центра районы пока малоразвиты, а значит, труднодоступны. Поэтому, несмотря на низкие по сравнению с центром арендные ставки, отдаленные от центра районы пока не особо привлекательны», - считает г-н Смирнов из Vesco Realty. По его мнению, в ближайшее время в качестве бизнес-парков будут позиционироваться офисные комплексы, расположенные между Садовым и третьим транспортным кольцом. С ним согласен эксперт компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. «В ближайшем будущем загородные бизнес-парки не станут очень рапро-страненным видом коммерческой недвижимости, так как весь бизнес сконцентрирован в центре города», - полагает он. Вместе с тем, отмечает наш собеседник, с развитием транспортной инфраструктуры, строительством качественных дорог офисная география, безусловно, будет расширяться.
Пока эксперты осторожны в оценках. Но, возможно, они просто недооценивают потенциал рынка загородной офисной недвижимости. Как показал опрос, недавно проведенный сайтом Арендатор.ру, снимать офис за пределами МКАД уже готовы 26,3% респондентов - не так уж и мало. Следует ожидать, что ряд объективных обстоятельств неизбежно подтолкнет рынок коммерческой недвижимости к децентрализации. В частности, одним из стимулов может стать перегруженность транспортных и инженерных коммуникаций мегаполисов. Спрос на загородные офисы в ближайшие годы может быть предъявлен со стороны российских и иностранных компаний, имеющих в пригороде собственные производственные и логистические комплексы.
«Кстати, многие крупные международные компании уже размещают офисы далеко от центра Москвы и даже за ее пределами. Иногда это обусловлено наличием собственного производства рядом с офисом. Так, например, поступили Mars и Coca-Cola. Офисы таких известных компаний, как Hoffmann-La Roche и ЗМ, расположены в районе Речного вокзала в офисном центре „Меридиан", Sun Microsystems - в конце Ленинского проспекта. Одно из преимуществ такого расположения - большая и сравнительно недорогая парковка, наличие которой очень важно для компаний со множеством торговых представителей», - говорит г-жа Тараканова из Knight Frank Russia.
«Тенденция к выводу офисов за пределы центра города заметна и в Петербурге», - рассказывает Александр Гришин, генеральный директор компании «ВМБ-Траст». Правда, пока бизнес-центры все же располагаются в черте города. Но уже рассматриваются проекты строительства офисно-складских терминалов в районе строящейся окружной дороги. «Мне кажется, что в окрестностях города в ближайшие три-пять лет вполне могут появиться офисные комплексы, - говорит г-н Гришин. - Необходимое для этого условие - завершение строительства КАД. Спрос на офисы, расположенные на окраинах города, вблизи стратегических магистралей, может быть предъявлен, например, со стороны автомобильных компаний - они и сейчас размещают свои дилерские центры на въезде в город. Безусловно, более приемлемые цены на землю за пределами города позволят снизить себестоимость проектов. А значит, инвестор сможет сдавать помещения по более низким ставкам».