Функциональные офисы по разумной цене, Commercial Real Estate, июнь 2005

Своим появлением офисы класса В, как это ни странно, обязаны экономическому кризису 1998 года. В это время многие компании, столкнувшись с реальной невозможностью платить за офисы класса А, захотели переехать в более дешевые помещения, однако все же не сильно проиграть в качестве. С другой стороны, те отечественные компании, которые смогли выжить в условиях кризиса, после него окрепли и стали готовы перебираться из НИИ в более качественные условия. Примерно в это время начинает формироваться такое понятие, как «бэк-офис». В небольшом представительском офисе в бизнес-центре класса А в самом центре Москвы сидит руководство компании, сюда приглашаются клиенты, проводятся важные встречи. А основной штат сотрудников можно разместить и в менее престижном офисе класса В. И в этой ситуации на первое место выдвигается такая важная характеристика офисов класса В, как функциональность. Офисы должны иметь хорошую инженерную «начинку», телекоммуникационные системы, чтобы отвечать потребностям потенциальных арендаторов.

С 1998-1999 гг. мало что изменилось в структуре спроса на офисы класса В. Как считают специалисты ABN Realty, они по-прежнему востребованы в основном отечественными компаниями среднего и малого бизнеса. Также они пользуются спросом у крупных российских и иностранных компаний в качестве бэк-офисов.

Предложение

По данным ABN Realty, по итогам I квартала 2005 года доля офисов класса В в общем предложении площадей международного стандарта составила 71,5%, а общий объем офисов класса В достиг 2,65 млн.

Условно все существующее предложение офисов класса В можно разделить на несколько сегментов. Первый - это офисы, построенные в начале и середине 1990-х годов, которые в то время позиционировались как офисы класса А, но к настоящему моменту, помимо физического износа, в силу появления новых строительных технологий, материалов, инженерных систем несколько устарели. При строительстве многих из них были использованы некачественные материалы, производилась экономия на инженерной «начинке». «Здания, построенные в промежуток с 1990-го по 1996 год называли тогда классом А, потому что этого класса как такового в столице вообще не существовало и любое построенное здание сразу относили к классу А», - вспоминает Михаил Гёц, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Второй, и самый крупный, сегмент - это реконструированные объекты. По оценкам компании ALM-Development, объем реконструированных объектов в классе В достигает 40%. Они появляются на месте бывших промышленных зон. Это также и реконструкция бывших НИИ. По словам Глеба Ялымова, руководителя отдела маркетинга и рекламы ALM-Development, к реконструированным объектам можно отнести и здания класса С, которые, претерпев модернизацию инженерных систем и внутренних планировок, также переходят в категорию офисов класса В. «Собственники зданий класса С понимают, что повысить отдачу от офисных помещений можно посредством мероприятий, связанных с реконструкцией помещений, обновлением инженерных систем, расширением и улучшением услуг. Тем самым поднимается уровень здания и повышается его доходность», - говорит Глеб Ялымов.

И третий, самый молодой, сегмент - это вновь построенные здания, которые изначально позиционируются как класс В. По различным оценкам, объем подобных офисов достигает 25%. Существует и еще источник пополнения офисов класса В новым предложением. Речь идет о реконструированных особняках. Но многие эксперты сходятся во мнении, что подобному товару вообще не следует присваивать никаких классов, так как особняк на рынке - товар исключительно редкий и востребованный. Еще один источник класса В - здания, которые строились для собственных нужд компании, но потом по каким-то причинам вышли на рынок.

«Арендные ставки в сегменте офисов класса В растут в среднем на 5% в год. Такая ситуация продолжается уже последние пять лет», - считает Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent Estate. Сегодня арендные ставки колеблются в пределах от $300 до $550 за 1 кв. м в год. Как замечает Михаил Гец, сегодня многие компании развиваются быстрыми темпами: В сегменте офисов класса В арендатор может себе позволить снять офис с учетом будущих потребностей. В сегменте офисов класса В собственники зданий зачастую не готовы заключать с арендатором долгосрочные договоры аренды - на 3-5 лет. По мнению Дениса Габы, генерального директора Gaba-Estate, владельцы реконструируемых объектов класса В зачастую уделяют недостаточно внимания оформлению полного пакета юридических документов, что приводит к невозможности зарегистрировать долгосрочный договор аренды. Практика заключения договоров на 11 месяцев довольно распространена, но является порочной, так как такой договор не обеспечивает достаточных гарантий, в первою очередь для арендатора. «Безусловно, нужно стремиться к долгосрочным договорам, когда минимальный арендный период составляет три года», - констатирует Денис Габа. Как замечает Михаил Гёц, небольшие офисы, до 500 кв. м, которые практически невозможно арендовать в А-классе, можно найти в сегменте В-класса. По его словам, договоры аренды на 11 месяцев особенно распространены именно на малометражные офисы; если речь идет об офисе от 1000 кв. м, как правило, заключаются долгосрочные договоры.

Строить или реконструировать?

Итак, примерно половина существующего объема офисов класса В - это реконструированные объекты. Самый же молодой сегмент - третий: вновь построенные здания начали появляться лишь в последние два-три года. «Большинство девелоперов, возводя новое здание, знают, что со временем оно так или иначе устареет. Поэтому они изначально закладываются на перспективу и строят не здание класса В, а здание А-класса», - считает Сергей Храмов. По мнению Сергея Колегова, исполнительного директора компании ABN Realty, важную роль играет расположение земельного участка. При высоких ценах на землю девелоперу бывает просто невыгодно строить на полученном участке объект класса В, так как при сравнимых затратах на строительство класс А окупается быстрее.

Согласно существующей на рынке классификации офисных зданий, к зданиям класса В предъявляются достаточно жесткие требования, как по инженерному оснащению, так и по строительным материалам. По словам Дениса Габы, строительство объектов класса В требует не менее профессионального подхода, чем объектов класса А. Можно сэкономить, используя недорогие отделочные материалы, сократить размер зон общего пользования и применить более простые технические решения при оснащении объекта инженерными системами, но экономить на качестве проектных, строительных и монтажных работ недопустимо.

«Многие девелоперы изначально идут на повышение себестоимости 1 кв. м на $100-200, зато компенсируют это в будущем соответствующими арендными ставками», - говорит Михаил Гец. Однако сегодня, когда спрос на рынке по-прежнему превышает предложение, рынок дирижируется арендодателем, поэтому нередки и следующие ситуации: арендные ставки - вполне на уровне высококлассных офисов, здание позиционируется как класс А, а вот качество его строительства, управления и предоставляемого сервиса - как раз на уровне хорошего В-класса. Конечно, девелоперам в условиях, когда бизнес-центр, особенно в престижном месте, будет сдан за считанные месяцы, некогда задумываться об этических вопросах, а уж тем более отказываться от возможных прибылей. Но, по мнению Дениса Габы, постепенно рынок становится все более сбалансированным, двигаясь в направлении профессионального подхода, как со стороны владельцев, так и со стороны арендаторов, а это значит, что приходит время называть вещи своими именами.

Что выгоднее: строить бизнес-центр класса В «с нуля» или реконструировать существующий промышленный объект? Этот вполне экономический вопрос в складывающихся условиях отнюдь не прозрачного рынка становится почти риторическим... Ведь многое зависит от особенностей каждого конкретного случая - стоимости получения участка, исходно-разрешительной документации и др. вопросов, многие из которых не поддаются прогнозированию. В среднем, по словам Глеба Ялымова, себестоимость реконструированного 1 кв. м составляет от $300 до $500 (в зависимости от сложности и объема проводимых работ), тогда как при строительстве объекта «с нуля» -$1100. Получается, что себестоимость реконструированного метра почти в 4 раза ниже.

По мнению Татьяны Ковалевой, вице-президента компании «ЭКООФИС», процесс реконструкции крупных объектов, помимо очевидного преимущества в себестоимости, является выигрышным с точки зрения и временного фактора, и возможности реагирования на изменяющуюся коньюктуру рынка и потребности заказчиков. Однако только компании полного цикла в состоянии полностью реализовать конкурентные преимущества, предоставляемые процессом реконструкции, среди которых - оптимизация себестоимости (до $250) и сроков (год-полтора) между началом строительства и коммерческой реализацией. Примером могут служить такие объекты компании, как бизнес-парк «Дербеневский». ТРК «Подсолнухи Парк» и технопарк «Кожевники».

Реконструировать!

По мнению Сергея Колегова, когда девелопер планирует новый объект, он исходит из возможностей финансирования проекта и стоимости конкретного земельного участка, а также дальнейших затрат на эксплуатацию объекта после его завершения. Так как реконструкция требует меньших вложений, чем новое строительство, то проекты перепрофилирования по силам многим отечественным девелоперам.

Одним из первых проектов реконструкции промышленных зданий под офисы класса В был проект компании «Ваш финансовый попечитель». Это была реконструкция территории завода «АРЗ-6». Однако дальше девелоперская активность компании переключилась на другие сегменты рынка недвижимости. На авансцену вышли другие девелоперы, которые успешно функционируют в этом сегменте и по сей день. Это такие компании, как ALM-Development, инвестиционная компания «Визави», Plaza Construction, группа компаний «ЭКООФИС» и другие.

Одним из пионеров, которые активно взялись за реконструкцию промышленных объектов и старых административных зданий, стала компания ALM-Development. Ее первый объект офисного здания класса В был построен на ул. Нижняя Красносельская. Проект отличала хорошая инженерная «начинка», большая парковочная зона. Но было одно «но» - в виде железной дороги около бизнес-центра. Одним из первых арендаторов объекта стала компания «Комус». Затем были такие проекты, как, например, реконструкция бывшего НИИ на Люсиновской, 36. Девелоперы модернизировали входную группу, обновили инженерные системы, оптимизировали внутреннюю планировку. Активно осваивались и промзоны. В офисы класса В превращались завод теплоизоляционных материалов на Кожевническом пр-де, 4, завод по производству тетрадей «Призыв», расположенный на 4-м Рощинском пр-де и кожевенный завод на Летниковской ул.

Постепенно у многих экспертов рынка стал формироваться один из ключевых признаков зданий В-класса. Это «нетоповое» местоположение. Речь идет в первую очередь о неблагоприятном окружении. «Сегодня окружение здания играет важную роль. Бизнес-центр, построенный на территории промзоны, при всех остальных характеристиках класса А не может быть к нему отнесен», - говорит Михаил Гец. «Редевелопмент - это, как правило, долгосрочные проекты. При грамотном планировании и профессиональном подходе к организации процесса этот бизнес возможен при сравнительно небольших стартовых инвестициях в объект. Дальнейшее развитие объекта осуществляется за счет средств арендаторов, это возможно только при условии построения долгосрочных партнерских отношений между владельцем и арендаторами», - говорит Денис Габа.

"С 2001 года активным освоением промзон занялась компания «ЭКООФИС». Первые проекты компании были построены на ул. Подольских Курсантов (бизнес-центр класса В на 5,5 тыс. кв. м) и около ст. м. «Дубровка» (на 6 тыс. кв. м). Арендные ставки колебались в пределах $350-370 за 1 кв. м. Офисы быстро нашли своих арендаторов. Вслед за этими индивидуальными проектами компания перешла на комплексные - начала заниматься освоением промзон в районе ст. м. «Павелецкая». Их кредо стало предложение арендаторам невысоких арендных ставок в сочетании с полным пакетом инфраструктурных услуг, функциональностью арендуемых площадей и кратчайшими сроками их предоставления. Одним из первых крупных проектов компании стал бизнес-парк «Дербеневский», расположенный на территории 2,7 га на ул. Дербеневская, 1. Раньше на этом месте располагалась кожевенная фабрика. Девелоперы применили нестандартное решение - снаружи здания отделаны качественным цветным сайдингом. В этом проекте компании удалось добиться рекордно низкого для реконструированных зданий коэффициента потери площадей - около 8%. Заметим, что бизнес-парк сдавался арендаторам по фазам. И если первым (в июне 2003 года) посчастливилось заселиться в здание по ставке, не превышающей $380 за 1 кв. м, то сегодня арендаторы платят около $600. Девелоперы объясняюттакое повышение ставок растущей популярностью района и полным освоением территории. Параллельно компания начала осваивать около 4,3 га территории бывшего химического завода «Колорос» неподалеку (ул. Дербеневская, 20), где планирует построить объект на 45 тыс. кв. м - технопарк «Кожевники». Первая очередь технопарка площадью 18 тыс. кв. м уже реализована и сдана в аренду. «Мы видим, что помимо значительного спроса на офисы класса В существует огромная потребность в помещениях нестандартного функционального назначения для малого и среднего бизнеса - ателье, мастерских, съемочных павильонов, студий звукозаписи и т. д. Особую привлекательность таких площадей создает их совместное расположение с офисами. Данная потребность не может быть реализована в рамках современных бизнес-центров. Так, в нашем технопарке уже на четверть площадей второй очереди заключены предварительные договоры аренды, что соответствует годовому объему строительных работ», - говорит Татьяна Ковалева.

Район ст. м. «Павелецкая» - «Тульская», богатый на промзоны, постепенно превращается в район повышенной бизнесактивности. Район осваивают и другие девелоперы. Например, в октябре прошлого года завершилось строительство бизнес-центра по адресу: ул. Дербеневская, 7. Девелопером объекта общей площадью около 25 тыс. кв. м стала компания «Промсвязьнедвижимость». Период реконструкции объекта продлился 1,6 года. Арендаторами бизнес-центра стали компании МТС, СУЭК, «Ренессанс-Страхование» и др. Еще один интересный объект - бизнес-центр «Павелецкий», располагающийся по адресу: 1-й Кожевнический пер., 6, общей площадью 9000 кв. м. Собственник объекта - ОАО «Фабрика специальных лент», инвестор - «Лефко Банк». Заполняемость центра на сегодняшний день составляет 96,7%.

Не менее богат на реконструируемые объекты и восток Москвы, который традиционно не считается престижным районом. Так, например, в районе м. «Бауманская» активно действует девелоперская компания Plaza Construction. Компания начала свою строительную деятельность еще в 1996 году, однако вначале занималась реконструкцией особняков и лишь затем перешла на более крупные проекты. Одним из самых интересных проектов девелопера, на взгляд автора, является реконструкция бывшего ДК им. Туполева, которое сегодня называется «Туполев Плаза» и насчитывает 9700 кв. м. Арендные ставки в этом бизнес-центре класса В начинаются в среднем с $400. Также в арсенале девелопера много и других проектов реконструкции промзон под офисы класса В. В этом году была сдана в эксплуатацию «Верейская Плаза» на улице Верейская, 29. Общая площадь проекта - порядка 26тыс. кв. м. Арендные ставки в бизнес-центре составляли $350-390 за 1 кв. м, включая эксплутационные расходы. В настоящий момент девелопер занят строительством второй очереди проекта по адресу: ул. Верейская, 112, квартал «Кунцево». Проект представляет собой строительство 7-этажного административного здания общей площадью около 37 тыс. кв. м с подземным и наземным паркингами на 320 машино-мест.

Следует заметить, что на самом деле промзона промзоне - рознь. На рынке еще остались промышленные зоны, которые были возведены до 1917 года. Реконструкция подобных объектов сродни реставрации, где главный принцип - «не навреди». Одним из ярких примеров подобной промышленной зоны является бывшая ткацкая фабрика, построенная в 1875 году, - «Красная Роза» на ул. Тимура Фрунзе. Такие объекты отличают высокие потолки, большие окна, пролеты. По словам Дениса Габы, случается, что в ходе реконструкции возникают серьезные проблемы, связанные с утратой или отсутствием полной технической и строительной документации, т. к. в советские времена развитие подобных объектов осуществлялось хозспособом, а после приватизации отсутствовал профессиональный контроль и эксплуатация осуществлялась ненадлежащим образом.

Строить!

Одной из новых тенденций в сегменте офисов класса В, по мнению Сергея Колегова, можно назвать увеличение доли вновь построенных зданий. Как правило, это здания в районе ТТК или за ним, где стоимость земли позволяет осуществлять такие проекты. Например, компания «Море» реализовала вновь построенные проекты класса В на 3-й ул. Ямского Поля, 18-20 и Павловской ул., 7, а компания MR Group - бизнес-центр «Аэропорт» на 4-й ул. 8-го Марта, 6а, стр. 1. Объект отличает наличие подземной парковки, большой современной входной группы, лифтов иностранного производства, системы вентиляции и кондиционирования на уровне класса А. Однако неудобное местоположение офиса нивелирует значение всех перечисленных достоинств, вот почему девелоперы изначально и присвоили ему класс В.

Некоторые девелоперы приходят к новому строительству постепенно, исчерпав ресурс подведомственной промзоны. Так, например, компания «Топ.Ри.Инвест» начала строить новое офисное здание в районе Белорусского вокзала только после того, как исчерпала актив зданий, годных для реконструкции. Девелоперы были вынуждены снести старое одноэтажное здание, а на его месте построить новое. Так в январе 2004 года появился бизнес-центр класса В на 3-й ул. Ямского Поля, 32. 6-8-этажное здание общей площадью 6700 кв. м оснащено всеми современными инженерными системами, но стоит не на первой линии. Компания ставила задачу получения хороших потребительских характеристик здания, которые легче заложить при новом строительстве, чтобы получить подземный паркинг, эффективное архитектурно-планировочное решение, минимальный фактор потерь и современный внешний облик здания.

Еще дальше пошел девелопер здания на Большой Академической улице, 5а - компания «Статус». Они, изучив рынок, решили не только возводить новый бизнес-центр, но строить его для определенной целевой группы. Здание общей площадью 8000 кв. м рассчитано на высокотехнологичные компании и 1Т-отделы крупных коммерческих структур. «С самого начала мы четко представляли, для кого строим наш проект. Это качественный бэк-офис для IT-фирм, так как помогает им без лишних усилий размещать свои информационные системы», - говорит Дмитрий Иванов, коммерческий директор HI-TECHouse. Здание предлагает скорость передачи данных на уровне 1 Гб в секунду с возможностью увеличения этого показателя почти в 100 раз. Кроме того, это дает возможность не только установить неограниченное количество телефонных номеров, но и использовать услуги любых операторов связи и провайдеров, действующих на территории Москвы. На базе структурированной кабельной системы (СКС) здания создается гибкий доступ к информационным потокам с каждого рабочего места. Девелоперы предлагают услуги по аутсорсингу серверов и их обслуживанию. «С самого начала нашей идеей было построить дешевый, но максимально функциональный офис. Такой подход в полной мере удовлетворяет и потребностям наших потенциальных арендаторов», - говорит Дмитрий Иванов. На сегодняшний день в здании сданы все помещения по $350 за 1 кв. м, и, по словам девелоперов, среди арендаторов уже имеется очередь. Возможно, она уменьшится, когда в строй войдет вторая очередь проекта. В настоящий момент компания «Статус» строит аналогичный объект в Большом Коптевском пер., около ст. м. «Аэропорт».

Что же ждет здания класса В в ближайшем будущем? По мнению Сергея Храмова, если через три года в зданиях класса А может наблюдаться переизбыток площадей, то класс В - во многом более конкурентоспособный сегмент. К этому времени, с вводом «Москва-Сити» и других объектов класса А, высококлассный сегмент офисного рынка не будет испытывать нехватки, а, наоборот, перейдет в стадию перенасыщения, и сегмент офисов класса В будет ожидать заметное пополнение. «В результате появления современных высококлассных зданий многие ныне действующие здания класса А будут переведены в сегмент В», - считает Глеб Ялымов. «Через два-три года рынок изменится из рынка арендодателя в рынок арендатора, а это значит, что в ситуации жесткой конкуренции между бизнес-центрами будет выигрывать тот, кто сможет предлагать качественный уровень сервиса по разумным ценам», - резюмирует Денис Габа.

Екатерина Крылова