Мода на мини.

BUSINESS Коммерческая недвижимость. Мир&Дом.

Мини-отели заполняют в России ту же нишу, что пансионы на Западе. Однако у нас эта ниша освобождается выбывающими по экономическим причинам гостиницами класса 3*. В Москве их сносят, чтобы построить 4-5-звездочный отель, вПетербурге реконструируют, но с тем же итогом. В городах Золотого кольца и на курортах Черноморского побережья мини-отели заполняют совершенно незанятое поле комфортного размещения.

В последние два-три года в Петер­бурге более заметно, по сравнению с гостиницами высшего и среднего клас­сов, развиваются мини-отели. «На дан­ный момент инвесторам интереснее снимать сливки в проектах высшего класса 4* и 5*, где спрос пока тоже до конца не удовлетворен, - объясняет ди­ректор департамента оценки, консал­тинга и аналитики АН«Бекар» Игорь Лучков. Эти гостиницы окупаются значительно быстрее, и норма прибыли для инвестора в них заложена больше. А если инвесторы и обращаются к про­ектам среднего класса, то это скорее мини-отели, поскольку даже при отно­сительно больших вложениях такие не­большие по объему строительства объ­екты быстрее можно построить, ввести в эксплуатацию, а, следовательно, и окупить». "Конкурентным преимущест­вом мини-отелей перед гостиницами среднего класса является местополо­жение в историческом центре при отсу­тствии необходимости поиска земель­ного участка или объекта реконструк­ции». - считает Генеральный директор ЗАО «МКД»Юрий Воропаев. Сегодня, по оценке «Центра развития малых оте­лей», в городе функционирует 468 ми­ни-отелей с числом номеров от 2 до 40 (для сравнения: в Москве на сегодняш­ний день, поданным Весаг. Commercial Property, действует 65 мини-гостиниц). «Поскольку в нормативных документах Ростуризма само понятие «мини-отель» встречается всего один раз в контексте номерного фонда, мы услов­но определяем как малые отели гости­ницы с количеством номеров до 50, и мини-отели- до 10 номеров», - поясняет руководитель"Центра развития малых отелей»(Санкт-Петербург) Алексей Мусакин. Поданным Praktis   Consulting&Brokerage. мини-гостиницы занимают уже долю в 20% в общем но­мерном фонде города. Большая часть из них не имеет соответствующего официального оформления, т.к. разме­щена в жилом фонде. По данным Ко­митета по инвестициям и стратегичес­ким проектам Санкт-Петербурга, сей­час в городе на1 тыс. жителей приходится около 7 гостиничных мест, тогда как по среднеевропейским пока­зателям на1 тыс. петербуржцев долж­но приходиться 14-15 гостиничных мест.

Барьеры для инвесторов

Бум создания мини-отелей проис­ходит в Санкт-Петербурге не случайно. В Питере, в отличие от Москвы, действуют жесткие КГИОПовские обременения. Дефицит пятен под заст­ройку подталкивает бизнес к созданию мини-отелей. Но их возникновению в Петербурге способствовал не только очевидный дефицит гостиничных мест. Кроме того, в отличие от тради­ционного туризма, в городе наличест­вовал дефицит средств размещения для бизнес-туристов. Тем не менее, на пути инвесторов в этот сегмент стоит ряд барьеров. По словам экспертов, на согласование гостиничного проекта в Питере уходит два-три года. В мае 2006 г. губернатор города Валентина Матвиенко пообещала сократить про­цедуру прохождения согласований при создании гостиниц до одного го­да. Однако значительная часть отелей избегает согласовательных мытарств, существуя как«меблированные ком­наты». «В Санкт-Петербурге нет сво­бодных зданий, подходящих для ре­конструкции под мини-отели, - говорит Алексей Мусакин, управляющий мини-отелем Shelfort и руководитель «Центра развития малых отелей". -Инвесторы создают отель в части зда­ния. Если это жилой дом, то при пере­воде части площадей в нежилой фонд, перепланировке и перепрофилирова­нии в отель необходимо соблюсти це­лый ряд норм. Например, загрузка продуктов не должна быть ближе 6 м от окна. Именно поэтому собственники мини-отелей выбирают статус «меблированныхкомнат»(70% рынка)».

Впрочем, удлиняет сроки реализа­ции не только согласование самого проекта. В историческом центре,к ко­торому тяготеют отели, катастрофи­чески не хватает энергетическихм ощ­ностей. На переговоры с Ленэнерго для получения мощностей уходит час­то до полутора лет. Иногда инвестору самому приходится прокладывать но­вый кабель, поскольку состояние городских инженерных коммуникаций не позволяет технически реализовать полученное разрешение. Кроме согла­сований, еще одна проблема для вла­дельцев отелей- это система оценки земли и поиска новых мест для разме­щения мини-гостиниц. Землю оцени­вают исходя из максимальной эф­фективности ее использования, т.е. сколько она будет стоить, если построить на ней жилой дом и прода­вать квартиры. Но доходность  жилой недвижимости и отеля сильно разнит­ся, и отельерам часто не под силу приобрести или арендовать желаемую землю. При подборе новых мест под отели предприниматели получают массу обременении: либор асселить предложенное здание, либо перевес­ти его в нежилой фонд, либо перевез­ти куда-нибудь находящуюся там го­сударственную службу. В основном для мини-гостиниц, которые распола­гаются в центре города, инвесторы за­нимаются реконструкцией существу­ющих зданий.

Если инвестор выбирает здание, в котором проживают жильцы, у него могут возникнуть даже неразреши­мые проблемы. «Совсем не всякое здание можно расселить, - констати­рует зам. генерального директора Центрального агентства недвижимос­ти Людмила Ефремова. Сначала на­ допровести обследование дома на предмет возможности расселения. Без него может оказаться, что начатая работа и, главное, потраченные сред­ства пойдут насмарку. Случается так, что собственник квартиры в доме, ко­торый инвестор собирается рассе­лить, перевести в нежилой фонд, а за­тем использовать под гостиницу, уе­хал в неизвестном направлении, и найти его не представляется никакой возможности", В таком случае нарас­селении дома можно поставить крест.