Недвижимость для бизнеса. Перевод промышленной недвижимости в офисную. Деловая Москва №44, 22 ноября 2004

Перевод промышленных предприятий за пределы города является относительно новым направлением развития рынка недвижимости Москвы. При этом в наибольшей степени в развитии рынка заинтересованы компании - девелоперы офисных зданий. По данным правительства Москвы, на сегодняшний день четверть всей площади столицы, что составляет 20500 га, занята промышленными зонами, которых насчитывается более 70, причем 44% из них размещаются на селитебных территориях города. Генеральный план развития Москвы до 2020 г. предусматривает сокращение территорий производственного назначения до 15 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций - на 5300 га). Также намечается ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон из 66 в пределах МКАД.

В Москве полным ходом идет трансформация промышленных помещений в деловые комплексы. Столичный дефицит участков под застройку, большой спрос на офисные площади, относительно невысокие цены на производственный метраж - по этим причинам подобные преобразования предприятий становятся выгодными и быстро окупаемыми.

Все это делает вопрос о реорганизации московских промзон как нельзя более актуальным.

Документальный вопрос

Прежде всего для любых преобразований необходимо право собственности на объект. Стать владельцем промышленного предприятия можно и без разрешения от города, просто заключив договор купли-продажи с владельцем фабрики или скупив контрольную часть акций предприятия. Однако все дальнейшие действия, как то: ликвидация производства, перепрофилирование здания из промышленной категории в офисную, вопросы реконструкции - необходимо координировать с Департаментом науки и промышленной политики города Москвы.

На все работы с промышленными территориями в Москве существуют сложные регламенты, но если их знать, то изменить назначение промзоны легко. Первый этап - это обследование территории, которое проводят НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. Затем следует принятие решения о выводе предприятий и изменении назначения территории, утверждение проекта рабочей группой префектуры, после этого - рабочей группой горадминистрации и в финале -Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий, которую возглавляет В.Ресин.

Департамент науки и промышленной политики следит за тем, чтобы не ликвидировались важные для Москвы производства, чтобы действующие предприятия комплексно выводились за черту города. Группа компаний «Экоофис» перепрофилирует территории строго в соответствии с решениями НИиПИ Генплана.

«Часто бывает, что предприятие занимает условно 25 тыс. кв. м, из этих площадей половина сдана в аренду (разумеется, «в черную»), а на другой половине в разных ее частях действуют производства - тут занято 50 кв.м, там - 100 кв.м. Конечно, целесообразнее объединить эти производства, дать им, условно, 1000 кв.м за кольцом для организации современного ликвидного предприятия. На освобожденных же площадях можно сделать современный деловой центр. Он будет выгоден не только коммерческим компаниям, которые получат дополнительные офисные помещения в центре Москвы, но и городу, которому будут идти официальные налоговые отчисления, - комментирует президент группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев. - Мы никоим образом не хотим способствовать развалу дееспособных предприятий. Это наша принципиальная позиция: покупать и переоборудовать только те заводы, которые уже не действуют. Если даже на фактически развалившемся предприятии еще остаются какие-то сотрудники, мы стараемся убедить их работать на этой территории, найти для них места. Если же решение о перепрофилировании промзоны принято, дальше все происходит просто, поскольку механизм нашей работы четко отлажен».

Обычно ввести объект в строй удается очень быстро. Например, бизнес-парк «Дербеневский» мы построили всего за год, а ведь это - 26 тыс.кв.м площади, торговый комплекс «Подсолнухи» на Открытом шоссе начал принимать арендаторов спустя чуть более полугода после начала работ. После того как сделка по купле-продаже совершилась, а Департамент науки и промышленной политики дал «добро» на перепрофилирование или реконструкцию, собственник (или его заказчик) оформляет пакет документов по перепланировке и переводу объекта из категории промышленной в категорию офисную. Как правило, после покупки заключается договор с заказчиком, который согласовывает все необходимые документы с проектной организацией для разработки проекта реконструкции и договор генподряда. После большого количества согласований управа района или префектура выдает распоряжение на реконструктивные работы. По оценкам специалистов, процесс сбора всех необходимых документов и оформления договоров занимает примерно 6-7 месяцев.

Сам процесс

В первую очередь демонтируются сносимые строительные конструкции и старые инженерные сети (как правило, производственные цеха имеют совершенно изношенные коммуникации), а новые проектируются с учетом потребностей офисного здания.

До прокладки инженерии производится (по необходимости) замена перекрытий, меняется кровля, потом осуществляется планировка внутренних помещений, делается качественный ремонт по европейскому стандарту. Облагораживается фасад, благоустраиваются прилегающие территории. Объект недвижимости оснащается различными системами безопасности (круглосуточная охрана, система видеонаблюдения, пожарная сигнализация, контрольно-пропускная система по карточкам электронного доступа). К зданию подводится волокон-нооптический кабель для обеспечения будущих арендаторов комплекса неограниченным количеством телефонных выходов и высокоскоростным доступом в Интернет.

Строить нельзя реконструировать

Присвоить класс А реконструированному зданию вряд ли удастся, какой бы качественной ни была реконструкция. Только высокотехнологичное строительство «с нуля» позволяет рассчитывать на класс А.

Так почему же собственники производственных объектов принимают решение о реконструкции, если новое строительство способно обеспечить больший доход?

Причин существует несколько. Подчас, чтобы оптимизировать затраты на обслуживание целого комплекса помещений и иметь хоть какой-то реальный доход, владелец пром-зоны группирует производство в одном (нескольких) блоках, а остальные помещения продает инвесторам. Безусловно, новый собственник таких блоков может их снести и возвести на этом месте объект с характеристиками класса А. Но пока вновь построенные помещения будут соседствовать с промышленными корпусами, владелец не получит арендных ставок А-класса.

В промзоне наул.Дербеневской рядом с двумя нашими объектами - первым в России бизнес-парком «Дербеневский» и технопарком «Кожевники» - располагаются дрожжевой завод, холодильное производство, ситценабивная фабрика. Пока их не выведут за пределы города, нам бессмысленно вести строительство класса А.

Как правило, на базе промышленных предприятий создаются офисные комплексы класса В+, в этом случае стоимость реконструкции такого здания экономически оправдана. Cтоимость «переделки» находится в пределах 250-400 долл.за кв.м, таким образом, ее можно окупить довольно быстро - в 2-2,5 года.

Преобразование промзоны, переоборудование промышленных зданий на порядок сложнее, чем новое строительство на свободном участке. Но при грамотном, профессиональном подходе оно дает отличный экономический эффект. В первую очередь мы выигрываем за счет скорости: при новом строительстве около двух лет уходит только на разработку и согласование всей необходимой документации и год-полтора непосредственно на строительство. Таким образом, возврат вложенных средств начинается лишь через три - три с половиной года.

При переустройстве промзоны мы практически сразу начинаем работу на объекте: более-менее готовые помещения сдаем в аренду сразу, в помещениях, которые не требуют масштабной перестройки, делаем текущий ремонт и тоже сдаем, а потом уже начинаем перепланировку и ремонт оставшихся площадей.

Перспективы

Специалисты считают, что как только промышленность уйдет из Москвы, реконструкция промобъ-ектов перестанет быть актуальной, и на месте ранее действовавших цехов и реконструированных офисных центров В+ можно будет смело возводить ком плексы А-класса. Андрей Ковалев так рассматривает программу «ПромСити»:

- Оценивая городскую программу «ПромСити», которая предусматривает возникновение на окраинах новых промзон и перебазирование туда предприятий, можно сказать, что создавать современные производственные территории - идея, безусловно, хорошая. Гораздо приятнее видеть не уродливые корпуса или руины старых заводов, а новые, эстетично оформленные здания. Другой плюс этой программы: если предприятие сохраняется, а его деятельность оптимизируется, сохраняются и растут налоги, которые составляют существенную часть городского бюджета. Немаловажен и вопрос обновления производственных мощностей, технологий. Если они устарели, то при переводе предприятия на другое место будет закупаться новое оборудование.

Но при реализации программы «ПромСити» могут возникнуть определенные проблемы. Ведь любое предприятие - это в первую очередь люди, они просто не поедут на окраины, если до этого работали недалеко от центра. Мало кого устроит двух-трехчасовая дорога до работы. Поэтому рядом с предприятиями придется строить еще жилой городок для тех, кто там будет работать. И все равно не факт, что люди захотят туда перебраться.

Мы уверены: промышленности в центре столицы быть не должно - никакой. Центр должен быть жилой, офисный, торговый и особенно туристический.

Но встает вопрос, как быть с предприятиями, расположенными в центре, которые экономически эффективны, выпускают нужную продукцию и во главе которых стоят сильные, грамотные руководители. Такие предприятия должны работать. В этом случае переезд предприятия из центра - повод обновить оборудование, технологии. Часть расходов на эти мероприятия должен взять на себя городской бюджет. Но надо учитывать, что предприятие продает свою землю в центре города, зарабатывает на этом немалые средства и зачастую само в состоянии оплатить обустройство на новом месте.

Если же предприятие фактически ничего не производит, если 90% производственных площадей сдаются в аренду «в черную» -сохранять такой завод просто не имеет смысла.