Офис для тех, кто умеет считать деньги, КДО проспект, № 45 от 2004г.
Рынок офисной недвижимости Москвы переживает период интенсивного развития. К 2008 году ожидается удвоение общих офисных площадей на московском рынке по сравнению с уровнем 2004 года, тем не менее, этот сектор не избавлен от проблем. Основные достижения и проблемы рынка офисной недвижимости будут обсуждаться 22 октября на Конференции «Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты». В преддверии этого события мы беседуем с докладчиком по теме «Обзор сегмента офисной недвижимости класса В. Проблемы поиска инвестора, выделения участков (промзоны) и перспективы удовлетворения спроса» президентом Группы Компаний «Экоофис» Андреем КОВАЛЕВЫМ.
- Андрей Аркадьевич, назовите основные критерии принадлежности офисов к классу В.
- С моей точки зрения, основное важное отличие офисов класса В от А это расположение, более дешевая система вентиляции и упрощенная система безопасности. Вообще, мое убеждение, что класс В - то же самое, что и класс А, но только для людей, которые умеют считать деньги. Собственная система управления зданием без привлечения западных компаний - также не повод, чтобы переводить офис в более низкую категорию. Сегодня потребность в офисах класса В в Москве не удовлетворена полностью, иностранные инвесторы предпочитают вкладывать средства в класс А. Поэтому в перспективе предложений офисов класса В будет меньше, а спрос, напротив, будет расти.
- Сколько средств нужно, чтобы построить хороший офис класса В? Как скоро он окупится?
- Сейчас считается, что офис класса А окупается за 4-5 лет. Офис класса В, построенный на окраине или реконструируемый, окупится быстрее и обойдется дешевле. Если на офис класса А затрачивается гораздо больше 1 тыс. долларов за кв. метр, то на офис класса В - около 600 долларов при реконструкции. Если офис реконструированный, то его рентабельность выше. Окупаемость такого офиса при условии реконструкции, а не нового строительства -до трех лет. Стоимость аренды офисных помещений в Москве остается очень высокой и имеет тенденцию к росту. Тем не менее, в секторе офисной недвижимости класса В арендные ставки в этом году стабилизировались.
- Сталкиваетесь ли вы с проблемой поиска инвесторов?
- Мы покупаем бывшие заводы, чтобы затем реконструировать их под офисные помещения. Однако с каждым годом их становится все меньше, а те, которые остаются, продаются дороже. Реально сегодня мы можем реконструировать около 200 тыс. кв. метров в год, но при этом очень остро стоит вопрос инвестиций. Сегодня бывает легче взять кредит, чем найти подходящего инвестора.
- Говорят, что в центре земли не осталось. Означает ли это, что офисные здания высокого уровня будут появляться в основном за пределами Садового кольца?
- Сегодня формируются новые офисные зоны, к примеру, в районах Ленинградского шоссе, Ленинского и Кутузовского проспектов. Если принять во внимание такую проблему, как пробки в центре, на мой взгляд, самое удобное расположение офиса сегодня - на третьем кольце рядом с большой магистралью и метро. Кстати, сегодня намечается следующая тенденция - компания снимает престижный представительский офис в центре, а так называемый технический - на окраине.
Беседовала Нина ДАНИЛИНА