Офис с видом на будущее в бизнес-парке у фонтана

Причина проблемы очевидна - крайняя несбалансированность столичного рынка нежилой недвижимости. Превышение спроса над предложением в этом секторе составляет уже не разы, а порядки. По оценкам специалистов на сегодняшний день потребность города в нежилых помещениях для бизнеса исчисляется миллионами квадратных метров.

Один из путей решения наболевшего вопроса - создание так называемых бизнес-парков. В бизнес-парке, возводимом ведущей в этой области фирмой - группой компаний "Экоофис", побывал ваш корреспондент.

Праздник на Дербеневской улице

Промзона, расположенная неподалеку от Павелецкого вокзала, - место, прямо скажем, не поражающее продуманностью градостроительного решения и изяществом архитектурных форм. Застраиваемое в разное время разными людьми и с очень разными представлениями о прекрасном и полезном, место это на сегодняшний день выглядит достаточно эклектично. Переходя от здания к зданию, можно изучать историю Москвы по меньшей мере, начиная с середины позапрошлого века. С тех пор не изменилась разве что дающая городу название и воду река. Если смотреть с середины близлежащего моста, то пейзаж приобретает все же некую скрытую ранее упорядоченность и выглядит, как большой портрет пожилого и видавшего виды человека работы многих художников. Лицо старой Москвы в обрамлении февраля.

Фасад бизнес-парка на Дербеневке - улыбка на этом лице. Красно-белый цвет свежеотремонтированного старинного двухэтажного дома, с которого и начинается комплекс бизнес-парка, рождает ощущение праздника наверное у всякого проходящего мимо человека. И вдвойне, если проскочив проходную навылет, попадаешь во внутреннее пространство парка, где улыбка становится шире, при том, что каждый разноцветный дом - от ярко-желтого до очень-синего - улыбается тебе по-своему. И стоит все это по линеечке, геометрически безупречно, но не скучно, а как раз наоборот. Кто-то назвал это Голливудом. Не знаю - не был. Если же действительно так, то я рад за американцев.

Моими гидами по этому бизнес-празднику, который язык не поворачивается назвать нежилой недвижимостью, стали коммерческий директор и бренд-менеджер группы компаний "Экоофис". Серьезные должности для серьезных людей. Серьезные юди - Татьяна Ковалева и Юлия Бахтина, соответственно, - тем не менее оказались улыбчивыми и симпатичными молодыми особами, толково и грамотно объяснявшими мне по ходу "экскурсии" все, что касалось их любимого бизнес-парка. Вообще, все встречавшиеся мне на территории, были как-то по-деловому веселы. Ни одного угрюмого лица на объекте. Может, подобрали таких. Или просто люди быстро и хорошо делают нужное всем дело за достойное вознаграждение. И улыбаются при этом.

Новое - это хорошо отремонтированное старое

Раньше здесь был кожевенный завод. Раньше - это менее года назад. Впрочем, завод - громко сказано. В нескольких капитальных кирпичных корпусах постройки позапрошлого века работало от силы пять десятков человек, кое-что прошлое руководство сдавало в аренду, остальные площади просто пустовали. В апреле 2003 года "Экоофис" начал здесь постройку бизнес-парка. Строго говоря не постройку, а капитальный ремонт заводских зданий. Бизнес-парк "Дербеневский", по меткому выражению одного из моих коллег - "город в городе". И сегодня, идя по главной "улице" еще недостроенного, вернее, недоотремонтированного парка, можно наглядно понять из "какого сора" вея эта красота "растет". Невольно вспоминается присказка про изготовление конфетки из совершенно некондиционного сырья. Внешне это выглядит так. По левой стороне "улицы" подготовленный к ремонту, как больной к операции, стоит старый корпус, обнаженным красным кирпичем и ржавыми трубами коммуникаций наружу. Через пустые окна видны незаживающие следы производственной и прочей деятельности двух-трех предыдущих поколений. Из подвала выглядывает кошка, арендующая помещение на безвозмездной основе. Не верится, что из этого хаотического сочетания стройматериалов б/у можно сделать что-то путное. Верится, когда поворачиваешь голову направо. Ровно напротив стоит такой же вчерашний "больной", но уже чистый, ухоженный, весь в бело-голубом сайдинге, "вылеченный" быстро и надолго. Рядом - фонтан. Пока не работает по независящим от "Экоофиса" причинам. Погоде не прикажешь. Хотя именно такие фирмы, наверное, и делают "погоду" в бизнесе. "Зайдемте внутрь?" - приглашают меня провожатые. Внутри - еще краше, еще разноцветней и праздничней. Думаю, что даже очень качественная цветная фотография адекватно не отразит. Это надо видеть "Мы учитываем все индивидуальные пожелания арендаторов в плане дизайна внутренней отделки, планировки помещения и т.д." - говорит Татьяна -"работа - второй дом, а дома должно быть удобно и красиво. Здесь для этого есть все - начиная от службы безопасности и большого паркинга до центральной системы кондиционирования воздуха в помещениях. Класс В+, единственное отличие которого от высшего на сегодняшний день класса - класса А - отсутствие подземного паркинга. Все остальное - что называется, по полной программе. Судите сами: на территории нашего бизнес-парка будут располагаться юридические и консалтинговые компании, нотариальные конторы, отделения банков, турагентства, косметический салон и даже фитнес-клуб. Я уже не говорю про кафе, ресторан и медицинский центр. Кроме того, 2-3 этажные здания значительно безопаснее в случае пожара, чем многоэтажные башни, что тоже немаловажно. Кстати, на всей территории парка смонтированы современные системы пожаротушения и видеонаблюдения. То есть - полный пакет услуг "под ключ".

- И это все сделано менее чем за год? - искренне изумился я.

- Да - скромно ответили сотрудницы компании.

-Приходите к нам летом, фонтан посмотрите - добавила бренд-менеджер.

И улыбнулась.

С главным о главном

Посмотрев на бизнес-парк своими глазами и восхитившись исполнением идеи, мне в тот же день удалось побеседовать с ее автором - президентом группы компаний "Экоофис" Андреем Ковалевым. Андрей Аркадьевич принял меня в расположенном в десяти минутах езды от бизнес-парка рабочем кабинете, интерьер которого говорил о полном совпадении уровня вкуса и возможностей его хозяина.

Даже для меня, дилетанта в области бизнес-строительства, было ясно, что возглавляемая Ковалевым компания оказалась, что называется, в "нужном месте и в нужное время и с нужным товаром". Тем не менее, успешность и весьма сжатые сроки реализации проекта говорили, кроме прочего, о наличии некого "ноу-хау" в стратегическом менеджменте компании. Поэтому первый вопрос к Андрею Аркадьевичу - профессиональному управленцу и бизнесмену со стажем -был именно о том, что отличает "Экоофис" от других компаний, работающих в этом же секторе.

- Мы работаем на московском рынке недвижимости уже более 10 лет - ответил Ковалев - и, начиная этот проект, прекрасно представляли себе ситуацию и конъюнктуру в этой нише. Не секрет, что дефицит нежилых помещений в Москве огромен и реальная потребность в них будет существовать еще не один год. И этот спрос, естественно, родил свое предложение. Сегодня на рынке активно действует порядка десятка компаний, занимающихся примерно тем же, что и мы. Другое дело, что каждая такая фирма пытается найти какие-то свои особые ходы, нестандартные решения. Я считаю, что нам это в какой-то мере удалось.

- В чем особенность вашего подхода?

- Прежде всего в том, что мы, как правило, занимаемся реконструкцией зданий, а не новым строительством. Речь идет, конечно, о промышленных зданиях, уже давно не функционирующих как производственные, но по своим прочностным характеристикам вполне пригодных к тому, чтобы стать частью современного комфортабельного бизнес-парка европейского уровня. Реконструкция, как вы понимаете, не требует таких инвестиций, как новое строительство, и, как следствие этого, срок окупаемости наших проектов достаточно небольшой - 3 года. Конечно, не в последнюю очередь это продиктовано ,тем, что самый "длинный" банковский кредит, который нам удалось получить, дан на трехлетний срок.

- Тем не менее, сроки, в которые вам удается все это делать, действительно впечатляют. Наверное, существуют какие-то "секреты" менеджмента?

- Сроки, как я уже сказал, обусловлены чисто экономическими соображениями. На данный момент суммарная площадь наших объектов составляет 120 тыс.кв.м. и в нынешнем году она должна увеличиться еще на 180 тыс.кв.м. Коллектив компании насчитывает более 800 человек. Еще одна наша особенность состоит в том, что мы практически не привлекаем сторонние организации, все делаем сами с начала до конца. У нас есть своя проектная служба, брокерское подразделение, своя строительная компания; вплоть до того, что мы создали собственное охранное предприятие. Это тоже одна из основ нашей стратегии - комплексный подход. Что касается организационных "секретов", то заключаются они, в общем, в простых вещах

- набрать профессионалов и сделать так, чтобы уровень их оплаты был бы четко связан с конечным результатом труда. В нашей строительной компании, например, мы ввели бригадный подряд - сдал работу в срок и с первого предъявления - получил зарплату и премию, сдал в срок, но с замечаниями - только зарплату, испортил инструмент или материалы - вычет. Это работает.

-Андрей Аркадьевич, скажите, Вы с самого начала задумывали, что здания в бизнес-парке на Дербеневке будут такими радостными, веселыми в смысле расцветки и дизайна? - Да, вы знаете, я как только приехал на территорию заброшенного кожзавода, именно так себе все и представил. Все-таки я в свое время почти закончил Строгановское училище. Кстати, недавно к нам приезжал один именитый архитектор, я, признаться, не без трепета ждал его "приговора". Но ему сразу все понравилось. Арендаторы, так те, честно говоря, просто в восторге.

- А арендная плата на ваших объектах сильно "кусается"?

- Объекты самые разные от складских помещений до элитных офисов класса А. Соответственно и арендная плата - от $50 кв.м. в год до $1500. На любой, как говорится, вкус и кошелек. И помещения мы сдаем начиная от 100 кв.м. А вообще, я считаю, что главным показателем для потенциального арендатора должно быть соотношение цены и качества.

- И оригинальность дизайна?

- Конечно, и это тоже. У нас ведь много всяких задумок. Представляете, в ходе реконструкции была обнаружена металлическая балка с маркировкой "Демидов. 1867 год". Почему бы не сделать ее частью офисного интерьера? Или, скажем, фрагмент старой кирпичной кладки не закрывать ничем, не заштукатуривать, а, слегка облагородив, оставить в первозданном виде. Представляете, у вас в офисе одна внутренняя стена из старинного кирпича! Правда, здорово?!

- Очень здорово. Нестандартно, во всяком случае. Хотя большинству предпринимателей, озабоченных поиском хоть какого-нибудь помещения по нормальной цене, наверное, не до изысков.

- Конечно. Но мы смотрим в будущее. А оно, на мой взгляд, немыслимо без сохранения традиций, уважительного отношения к прошлому. Ведь та же балка "демидовская" - это ведь живое прошлое. Мы же не на пустом месте живем, строим, бизнесом занимаемся. У страны, у нашего города богатейшая история и надо ее помнить и чтить. У нас даже задумка такая есть - создать свой музей. Раздобыть старые фотографии завода этого, или даже разыскать потомков прежних владельцев. Конечно, не с целью вернуть им предприятие.

- Понимаю. Вернемся в "здесь и сейчас". Насколько значима "здесь и сейчас" реализация вашего проекта для города? В количественном отношении.

- Я думаю, что мы, по мере сил, пытаемся хотя бы отчасти помочь городским властям решить проблему обеспечения бизнеса нежилыми помещениями. Конечно, на фоне дефицита в миллионы квадратных метров наши объемы могут показаться не столь значительными. Тем не менее, мы работаем в тесном контакте с соответствующими структурами Правительства Москвы и при их поддержке. И в первую очередь, здесь речь идет о Департаменте поддержки и развития малого предпринимательства.

Я хотел бы подчеркнуть еще одно преимущество, немаловажное, на мой взгляд, для наших арендаторов. Я имею ввиду абсолютную финансовую прозрачность арендных отношений и легитимность договоров. Никакого черного нала и прочих "прелестей", с которыми подчас приходится сталкиваться бизнесменам.

- Да, это очень важно. Были ли в ходе реализации этого проекта какие-нибудь необычные, примечательные случаи, о которых Вы хотели бы рассказать нашим читателям?

- Был один интересный и, я бы сказал, поучительный эпизод. На территории завода была установлена мраморная мемориальная доска, где были высечены фамилии работников предприятия, погибших в Великую Отечественную войну. И кто-то из прежнего руководства, опасаясь, якобы, что мы эту доску разобьем или выкинем, отвез ее к себе... на дачу. 9 мая к нам пришла вдова одного из погибших и посетовала, что ей теперь некуда даже положить цветы в память о муже. В кратчайшие сроки плита была найдена, привезена, приведена в порядок и установлена в мемориальную стелу на территории бизнес-парка. Я это к тому, что существует расхожий миф о том, что для "новых русских" не существует ничего святого. Уверяю вас, что это не так. Есть вещи, которые нельзя забывать.

- Каким Вам видится будущее бизнес-парка "Дербеневский"?

- Я так думаю, что лет через 8-10 мы его снесем. Уже проводятся подготовительные проектные работы в этом направлении.

- ???

- Это обусловлено объективным экономическим процессом. Москва будет развиваться, земля в центре будет дорожать и 2-3 этажные здания станут просто нерентабельными. На их месте возведем бизнес-центры нового поколения. Как в любой столице любого высокоразвитого цивилизованного государства. Каковым наша страна со временем и станет.

Владимир Швейский