Офисный рай на месте промзоны, "Квадратный метр" от 22 сентября 2004 года
В то же время существует вполне обоснованное мнение, что в черте города, а тем более в центре промышленных предприятий быть не должно. Все это делает вопрос о реорганизации московских промзон как нельзя более актуальным. О путях преобразования промышленных территорий мы попросили рассказать президента группы компаний «Экоофис» Андрея Ковалева.
- Ваша компания специализируется на переводе промышленной недвижимости в офисную. Каковы механизмы этого процесса?
- Мы перепрофилируем территории строго в соответствии с решениями НИиПИ Генплана. Да иначе и быть не может. Если, к примеру, купить действующее предприятие, которое выпускает нужную для города продукцию, и попытаться на его месте построить торговый комплекс, то московские власти этого не допустят. Поэтому перед покупкой необходимо в первую очередь тщательно изучить ситуацию, чтобы четко представлять, что можно делать на этом участке, а что - нельзя.
Например, мне несколько раз предлагали купить производственную территорию, я обращался за информацией в префектуру округа, где она находится, и узнавал, что предприятие действует, что там работают несколько сот человек. Естественно, я отказывался от покупки. Цена ошибки в этом случае слишком велика. И не только в цене дело. Мы никоим образом не хотим способствовать развалу дееспособных предприятий. Это наша принципиальная позиция: покупать и переоборудовать только те заводы, которые уже не действуют. Если даже на фактически развалившемся предприятии еще остаются какие-то сотрудники, мы стараемся убедить их работать на этой территории, найти для них места.
Если же решение о перепрофилировании промзоны принято, дальше все происходит просто, поскольку механизм нашей работы четко отлажен. Обычно ввести объект в строй удается очень быстро. Например, бизнес-парк «Дербеневский» мы построили всего за год, а ведь это - 26 тыс. кв. м площади, торговый комплекс «Подсолнухи» на Открытом шоссе начал принимать арендаторов спустя чуть более полгода после начала работ.
- Вы нарисовали практически идеальную картину. Неужели при перепрофилировании промзоны не возникает никаких трудностей, как с оформлением документации, так и чисто технических?
- Преобразование промзоны, переоборудование промышленных зданий на порядок сложнее, чем новое строительство на свободном участке. Но при грамотном, профессиональном подходе оно дает отличный экономический эффект. В первую очередь мы выигрываем за счет скорости: при новом строительстве около двух лет уходит только на разработку и согласование всей необходимой документации и год–полтора года непосредственно на строительство. Таким образом, возврат вложенных средств начинается лишь через три–три с половиной года.
При переустройстве промзоны мы практически сразу начинаем работу на объекте: более-менее готовые помещения (такие есть на каждой промтерритории) сдаем в аренду сразу, в помещениях, которые не требуют масштабной перестройки, делаем текущий ремонт и тоже сдаем, а потом уже начинаем перепланировку и ремонт оставшихся площадей.
Хотя некоторые сложности конечно же могут возникать. Ведь на территории промзон зачастую располагаются самые разные предприятия. И если, к примеру, мы приобрели территорию одного из них, а рядом продолжает работать какой-нибудь завод, то ни офисы, ни квартиры в этом районе никому не будут нужны.
Кроме того, существуют и защитные зоны вокруг предприятий, на которых вообще нельзя строить жилье. Это накладывает определенные ограничения при переоборудовании того или иного объекта. С подобной ситуацией мы столкнулись при строительстве технопарка «Кожевники», именно поэтому и было принято решение строить на «проблемном» участке технопарк, а не жилье, магазины или офисы.
Что касается документации, то на все работы с промышленными территориями в Москве существуют сложные регламенты, но если их знать, то изменить назначение промзоны легко. Первый этап - это обследование территории, которое проводят НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. Затем следует принятие решения о выводе предприятий и изменении назначения территории, утверждение проекта рабочей группой префектуры, после этого - рабочей группой горадминистрации и в финале - Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий, которую возглавляет В. Ресин. При этом бумажной волокиты возникает на порядок меньше, чем при новом строительстве.
- Как вы оцениваете городскую программу «ПромСити», которая, в частности, предусматривает создание на окраинах города новых промзон и перебазирование туда некоторых предприятий?
- Создать современные производственные территории - идея, безусловно, хорошая. Гораздо приятнее видеть не уродливые корпуса или руины старых заводов, а новые, эстетично оформленные здания.
Другой плюс этой программы: если предприятие сохраняется, а его деятельность оптимизируется, сохраняются и растут налоги, которые составляют существенную часть городского бюджета. Немаловажен и вопрос обновления производственных мощностей, технологий. Если они устарели, то при переводе предприятия на другое место будет закупаться новое оборудование.
Но при реализации программы «ПромСити» могут возникнуть определенные проблемы. Ведь любое предприятие - это в первую очередь люди. С моей точки зрения, они просто не поедут на окраины, если до этого работали недалеко от центра. Мало кого устроит двух–трехчасовая дорога до работы. Поэтому рядом с предприятиями придется строить еще жилой городок для тех, кто там будет работать. И все равно не факт, что люди захотят туда перебраться.
То, что «ПромСити» будет работать, сомнения не вызывает, но вот насколько эффективно... В одном я уверен: промышленности в центре столицы быть не должно - никакой. Центр должен быть жилой, офисный, торговый и особенно туристический.
- Каким вы видите будущее расположенных в центре предприятий? Какие здесь могут быть варианты?
- Если предприятие экономически эффективно, выпускает нужную продукцию, во главе его стоит сильный, грамотный руководитель - оно должно работать. В этом случае переезд предприятия из центра - повод обновить оборудование, технологии. Часть расходов на эти мероприятия должен взять на себя городской бюджет. Но надо учитывать, что предприятие продает свою землю в центре города, зарабатывает на этом немалые средства и зачастую само в состоянии оплатить обустройство на новом месте.
Есть и другие варианты. Если предприятие фактически ничего не производит, если 90% производственных площадей сдаются в аренду «по-черному» - сохранять такой завод просто не имеет смысла. К тому же такие «арендодатели» только «ломают» рынок аренды, сдавая свои площади «за копейки». Поэтому при всем негативном характере деятельности компаний, которые скупают и перепрофилируют предприятия, фактически уничтожая их, в работе «поглотителей» есть и положительный эффект. Они - «санитары леса», которые ликвидируют нерентабельные предприятия и передают их территории тем, кто может построить что-то востребованное. Гибель неэффективных предприятий просто неизбежна.
- Я слышала, у вас есть планы приобрести территорию АЗЛК.
- Да, такие планы есть. Речь идет о старой территории завода (у станции метро «Волгоградский проспект»), которая застраивалась в 1930–1940-х годах, а с 1993 года фактически заброшена. Я там неоднократно бывал, впечатление - ужасное, как руины Сталинграда после боев. Огромные полуразрушенные здания цехов, из которых «вырезали» оборудование, разбитые стекла, кучи мусора. Я считаю позором для города, что недалеко от центра на протяжении многих лет сохраняется такая разруха. Сейчас завод признан банкротом, назначен внешний управляющий, который пытается вернуть огромные долги многочисленным кредиторам (банкам, Мосэнерго и т. д.). Для этого готовится продажа всех зданий, расположенных на старой территории завода. Конечно, участок этот более чем проблемный: там нет ни тепла, ни воды, ни электричества - все разрушено, все надо делать заново. Но потенциал у этой территории есть. Я только боюсь, что может прийти финансовый спекулянт, который приобретет этот участок и будет ждать подорожания земли. Тогда руины останутся в неизменном виде еще на многие годы. Мы же максимум за два года привели бы все в порядок. Примерно половину территории отвели бы под бизнес-инкубаторы, а оставшуюся часть, непригодную для этих целей, перестроили под торговый комплекс, в котором «инкубаторные» предприятия могли бы реализовывать свою продукцию.
С моей точки зрения, масштаб этого объекта требует участия городских властей в решении его судьбы. Нельзя все отдать на откуп конкурсному управляющему, он не должен принимать все решения самостоятельно, без согласования с правительством Москвы. Покупатель должен представить властям внятную концепцию того, что он собирается делать с этой территорией, а власти - решить, нужно ли это городу. Но не факт, что все будет происходить именно таким образом. По законодательству, эту площадку должны продать с аукциона, мы обязательно примем в нем участие, но сможем ли выиграть - неизвестно.
- Вы развиваете такое новое для российского рынка коммерческой недвижимости направление, как создание бизнес-парков. В чем заключаются их отличия и преимущества?
- Мы создали первый в нашей стране бизнес-парк - «Дербеневский». На родине бизнес-парков, в США, под этим термином подразумевается комплекс малоэтажных офисных зданий с низкой плотностью застройки, расположенный за пределами центра города. Иногда нам приходится слышать мнение, что «Дербеневский», находящийся в районе Павелецкого вокзала, не укладывается в эту концепцию, поскольку бизнес-парк должен быть непременно за городом.
Но я считаю, если у нас получилось построить офисный комплекс в центре, на набережной Москвы-реки - еще лучше. Ведь главным требованиям - большая площадь и малоэтажная застройка - он полностью отвечает. С моей точки зрения, даже известный комплекс «Крылатские холмы» при высоте зданий в шесть этажей уже не попадает в разряд бизнес-парков. В «Дербеневском» все здания - не более трех этажей, никаких лифтов. Плюс озеленение, над которым мы будем очень активно работать этой осенью и следующей весной. Все это создает уникальное архитектурное пространство, гармонирующее с традиционной застройкой старой Москвы. Помимо эстетических достоинств в бизнес-парке идеальные условия с точки зрения пожарной безопасности (да и безопасности вообще). Эвакуация людей со второго этажа не представляет практически никаких затруднений, люди здесь избавлены от необходимости пользоваться лифтами. Важно и наличие отдельного входа с улицы в помещение каждой компании, нет толпы, скопления людей, ощущения «муравейника». Вместе с тем вся территория бизнес-парка централизованно охраняется.
Но лучше всего о преимуществах бизнес-парка говорит тот факт, что половина его помещений была сдана в аренду еще на стадии строительства. Мы сами не ожидали такого ажиотажного спроса. Причем 70% арендаторов - известные иностранные компании.
- Интерес со стороны зарубежных арендаторов вполне объясним: на Западе бизнес-парки известны и популярны. Но будут ли они востребованы российским потребителем?
- Среди наших арендаторов есть российские компании, которые снимают 2 тыс. кв. м площади, в то время как самый выгодный и востребованный на рынке формат, по моему мнению, - это 100–200 м. Отмечен наш труд и профессионалами рынка: «Дербеневский» был признан победителем в номинации «Лучший бизнес-центр класса В 2004 года» Первой независимой премии коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Awards-2004, а также получил звание «Лучший реализованный девелоперский проект-2004» на конкурсе «Профессиональное признание» VII Национального конгресса по недвижимости.
- Ваш первый опыт строительства бизнес-парка был успешным, не в последнюю очередь - из-за уникального расположения объекта. Каковы перспективы создания классических загородных бизнес-парков, приживется ли у нас эта форма размещения офисов?
- Классические бизнес-парки у нас будут активно развиваться. Особенно в районе Ленинградского шоссе на участке до «Шереметьево». Представительства многих иностранных фирм работают по схеме аэропорт–переговоры–аэропорт, для них было бы удобно не заезжать в Москву с ее многочисленными пробками, не тратить огромные средства на аренду офисов в центре. Арендовать площади на больших озелененных территориях, в экологически чистых районах предпочтут и российские компании. В самой Москве земельных ресурсов осталось очень мало, поэтому единственный выход - строить офисы за пределами города и активно развивать транспортную инфраструктуру. Кстати, по этой же причине в Москве обязательно будет дорожать жилье. Сейчас рынок замер, но в ближайшее время рост будет стремительным, по моим подсчетам, жилье в центре города подорожает к концу года примерно на 30%.
Безудержное стремление иметь офис непременно в центре уже пошло на спад. Недавно был построен бизнес-центр класса А в Химках, на берегу Москвы-реки. Все площади там были сданы в аренду в течение месяца по окончании строительства. Это показатель востребованности подобных объектов. Ведь стоимость аренды высококлассных помещений за городом значительно ниже, чем в столице. Самым важным всегда остается соотношение цена–качество.
- Традиционный вопрос о ваших планах.
- Планы компании, естественно, всегда зависят от ситуации на рынке. В Москве наблюдается острый дефицит небольших (100–200 кв. м) офисных помещений стоимостью около $300 за 1 кв. м. Для компании, которая такие офисы строит, - это стабильный бизнес на долгие годы. Цена на самые высококлассные офисы с вводом в строй «Москва-Сити» неизбежно упадет, а офисы нижнего ценового сегмента уже не подешевеют и всегда будут востребованы.
Правда, больших зданий, которые мы могли бы реконструировать, в Москве остается все меньше и меньше. А ведь работа с такими объектами - наш «конек». Когда старые здания кончатся - начнем строить новые. Наш стратегический план - 1 млн кв. м за пять лет. Пока мы в этот график укладываемся.
Елена МАМОНОВА