Парк, рассчитанный на бизнес
Тем не менее, потребность в менее "крутых" и более доступных по цене офисах класса В в Москве весьма велика. Причем, вопреки расхожему мнению, заинтересованность в аренде таких помещений проявляют и отечественные, и зарубежные компании - и далеко не всегда потому, что вынужденно стараются сэкономить. Да и сами В-офисы - опять же вопреки расхожему мнению - не обязательно представляют собой нечто халтурно реконструированное, наспех слепленное и отчаянно неудобное. Самый яркий тому пример - здания группы компаний "Экоофис", которая вместе со своими клиентами праздновала на днях новоселье: в районе Павелецкого вокзала, вблизи от Новоспасского моста и Дербеневской набережной открылась первая очередь бизнес-парка "Дербеневский".
"Экоофис" работает на рынке более 10 лет. Стартовый свой проект - офисное здание на Арбате - компания реализовала еще в 1995-96 годах. Затем были другие адреса: 2-я улица Машиностроения, 17а; улица Подольских курсантов, 3 (это в 10 минутах от станции метро "Пражская"); Большая Семеновская, 20 (первый опыт работы с компанией "Мебель России") и т. д. Каждый раз компания проводила полный цикл работ -начиная с разработки концепции проекта и поиска подходящей площадки и заканчивая отделкой уже готовых помещений. Каждый раз находились добрые люди, искренне (или не очень) сокрушавшиеся - вы с ума сошли, этот (или этот, или этот) офис ни за что не будет пользоваться спросом. И каждый раз добрые люди оказывались неправыми: все здания имеют 100% заполняемость. Даже при том что офисы компания возводит на месте бывших заводов и фабрик, давно пришедших в упадок и представляющих собой натуральные руины.
Вот и на месте бизнес-парка "Дербеневский" находилась кожевенная фабрика - об этом до сих пор напоминают многочисленные Кожевнические улицы и переулки. Производство было открыто в 1873 году, еще в ту пору, когда строили добротно и на совесть: кирпичная кладка, кое-где сохраненная авторами проекта, по сей день выг лядит отменно надежной. Однако сегодня использовать "центровые" площади в качестве промышленных, по меньшей мере, неразумно, поэтому производство вывели, и на его месте в предельно короткие сроки - всего за 6 месяцев! - был построен бизнес-парк.
У "Дербеневского" есть несколько совершенно очевидных преимуществ. Во-первых, район, где он расположен, позиционируется на рынке недвижимости как район "высокой деловой активности". Некоторые аналитики даже называют окрестности Павелецкого вокзала самым перспективным с этой точки зрения местом Москвы, бизнес-инфраструктура которого в скором времени начнет активно развиваться. Пока "Дербеневский" - чуть ли не единственный здешний "деловой очаг", но те, кто умеет смотреть хотя бы на два шага вперед, должны понимать, насколько вырастет ценность (в прямом и переносном смысле) нового бизнес-парка спустя каких-нибудь несколько лет.
Во-вторых, клиентам "Дербеневского" была предоставлена возможность само стоятельного планирования офисного пространства. Ну, не то чтобы совсем самостоятельного - но их пожелания учитывались. Например, сотрудники одной из компаний, арендующих квадратные метры в новом бизнес-парке, решили сделать у себя прозрачный потолок, сквозь который видны спрятанные наверху система кондиционирования и некоторые другие коммуникации. Может, кому-то это и покажется странным, но авторам идея нравится - а это главное.
В-третьих, "Дербеневский" - первый на столичном рынке коммерческой недвижимости проект, в рамках которого идеология бизнес-парка реализована на "материале" офисов класса В+. То есть, с одной стороны, 2,7 гектар общей и 26.000 квадратных метров офисной площади - это евроотдел-ка, современная инженерия, развитая инфраструктура, комплексное обслуживание и тому подобные вещи "высшего разряда". Но, с другой стороны, все это предлагается клиентам по ценам, характерным для рынка офисной недвижимости класса В.
Несмотря на репутацию авторов проекта, в июне, когда начались продажи по "Дербеневскому", сделок было крайне мало. Даже глава компании Андрей Ковалев признает, что на тот момент покупка офисных площадей в фактически еще даже не начинавшем строиться бизнес-парке выглядела в глазах многих отчаянным риском. Так что в июне "ушло" всего 500 квадратных метров, хотя продажи велись по умеренной цене - $370 за "квадрат" в год.
Но уже в сентябре цифры резко подросли: 2.500 квадратных метров по цене $420 за каждый. А сегодня это уже 3.500 "квадратов", отданных в хорошие руки по $480. Руки и вправду неплохие - среди арендаторов "Дербеневского" числятся Euro В5СО Maradpour & Partners, Benetton, ВАС, URSA, Benest Trading Ltd., Triumph International, "Пан Спортсмен", "Империя Групп" и другие. Нелишним будет отметить, что и сотрудники этих компаний, и их клиенты смогут пользоваться услугами автостоянки на 300 машиномест, туристического агентства, ресторанов, магазинов, отделения обслуживания абонентов мобильной связи, банкоматов и т. д. Не исключено также, что "Дербеневский" обзаведется своим яхт-клубом, после чего его хозяева и гости смогут приплывать на Дербеневскую набережную по Москве-реке.
Следующим проектом "компании является техно-парк "Кожевники", который будет расположен по адресу Дербеневская улица, 20. Здесь тоже был завод, с течением времени пришедший в упадок. Подробный разговор о "Кожевниках" - дело будущего, пока же стоит подчеркнуть следующее: даже по самым приблизительным подсчетам численность сотрудников, занятых "в производстве" после сдачи техно-парка в эксплуатацию, будет в 15-20 раз превышать численность работников бывшего завода, а налогооблагаемая база будет превышать прежнюю как минимум на 15-20 %%.
Вообще же в планах компании построить еще 2 комплекса, аналогичных "Дербеневскому", 2 техно-парка и 1-2 бизнес-центра. Так что если в 2003 году в ее собственности находилось 120.000 квадратных метров, то в следующем появится еще 180.000, а к 2008 году компания станет собственником 1 миллиона "квадратов". Что не может не радовать банк "Нефтяной", который на протяжении последних 3 лет является партнером "Экоофиса": по признанию первого заместителя председателя правления банка Андрея Салимова, всегда приятно наблюдать, как вложенные тобой деньги превращаются в еще большие деньги.
Андрей КОВАЛЕВ, президент группы компаний "Экоофис"
- Бизнес-парк "Дербеневский" разработало наше архитектурное бюро - "Экоофис-проект" под руководством архитектора Евгения Щепалина. Ну и, если честно, я тоже немного руку приложил. А главная проблема, которая стояла перед нами в ходе реализации этого проекта, - состыковка всех "составляющих" комплекса. Он ведь был построен всего за 6 месяцев - наши технологии позволяют выдерживать такие сроки. Но только если все делается слаженно, если тепло не "воюет" с электричеством или кондиционерами, если все связано в тугой узел.
Конечно, наша компания занимается мониторингом, оценкой ситуации на рынке. Но опыт у нас уже такой, что мы сами знаем, что правильно и что нужно. Например, работа в "зоне В" - это наш принципиальный и сознательный выбор. Равно как и офисные помещения площадью 100-200 квадратный метров - наша практика показывает, что это самый "ходовой" товар, которому, к тому же, никакой кризис не страшен.
Впрочем, не исключено, что через некоторое время мы начнем на принадлежащих нам территориях строить здания А-класса. Но пока наша четкая и вполне устраивающая всех ниша - класс В.