Первые бизнес-парки - от идеи до воплощения

В настоящее время офисный рынок Москвы находится на подъеме. Если в 2002 году объем введенных площадей класса А и В составлял немногим больше 200 тыс. кв. м, то в 2003-м сдали в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м. Одно из новых направлений - это строительство бизнес-парков - офисов высокой категории комфортности на базе реконструкции и перепрофилирования зданий, ранее принадлежащих промышленным предприятиям. По мнению специалистов компании Stiles&Riabokobylko, по сравнению с 2001 годом в 2002-м спрос на комфортабельные офисные помещения вырос на 41%, и динамика роста продолжилась в 2003 году. За последнее время резко возрос спрос на офисы площадью более 500 кв. м, тогда как в предыдущие годы прослеживалась тенденция аренды помещений меньшего метража. Такое обстоятельство привело к тому, что многие развивающиеся компании стали подыскивать для себя помещения с индивидуальным входом, к тому же оснащенные необходимым количеством парковочных мест.

Как показала практика, рынок коммерческой недвижимости оказался не совсем готовым к выросшим запросам клиентов, многие из которых хотели расшириться, не потеряв при этом в качестве занимаемых помещений.

Бизнес-парки в столичном регионе

В настоящее время большинство возводимых современных офисных комплексов - это многоэтажные здания, расположенные в плотно застроенном столичном центре. Однако наряду с явными преимуществами (современное оснащение, презентабельный вид, охрана) большинство офисных комплексов "страдают" отсутствием достаточного количества парковочных мест, обслуживающих как самих сотрудников, так и их клиентов. Кроме того, нет необходимых объектов сопутствующей инфраструктуры. Разделив комплекс на крупные ячейки, инвесторы облегчили для себя процедуру сдачи площадей в аренду, что в свою очередь сделало практически невозможным разместить в этих зданиях небольшие предприятия: банковские отделения, авиа- и железнодорожные кассы, парикмахерские и др. Последние исследования, проводимые аналитиками рынка коммерческой недвижимости и специалистами консалтинговых компаний, показали основные тенденции, характеризующие состояние офисного рынка Москвы. Это децентрализация новых офисных зданий в районы за пределами Садового кольца, появление бизнес-парков и интеллектуальных зданий. Кроме того, растущая конкуренция между новыми зданиями и зданиями более старой постройки. Наиболее актуальна концепция строительства бизнес-парков, возводимых на площадях, освобождаемых после вывода производственных мощностей.

Сама идея строительства бизнес-парков была позаимствована за рубежом. Такие офисные комплексы преимущественно располагаются на периферии городов или даже за их пределами. Главное достоинство состоит в том, что они обладают прекрасной транспортной доступностью и обеспечивают своим арендаторам более низкие ставки за комфортабельные помещения и достаточное количество парковочных мест. "В Москве тоже по достоинству оценили преимущества таких бизнес-парков, особенно при большой загруженности центра города офисными зданиями, а также практически при отсутствии строительных площадок под бизнес-центры, - говорит Эльза Талипова, начальник отдела коммерческой недвижимости агентства МИАН. - Недостатки же подобных сооружений кроются там же, где и достоинства, - в их отдаленности от центра города. Однако расширение транспортной системы эти проблемы решит".

Бизнес-парк "Дербеневский"

Бизнес-парк "Дербеневский" (ул. Дербеневская, 1/2) - первый офисный комплекс, который появился практически в центре столицы на набережной Москвы-реки, на месте выведенного кожеперерабатывающего завода. Девелопером проекта выступила группа компаний "Экоофис", которая за более чем десятилетний срок работы на московском рынке недвижимости построила целый ряд офисных и торговых комплексов в столице. По разработанной концепции "Дербеневский" является автономным офисным городком, где на площади 2,7 га размещаются не только офисы, но и объекты инфраструктуры. По мере продвижения строительства в нем планируется создание торговой галереи, включающей в себя ресторан и кафе, медицинский центр и фитнес-клуб. В настоящее время в комплексе располагаются юридические и консалтинговые компании, нотариус, банковское отделение, банкоматы. Открытие первой очереди бизнес-парка состоялось в начале декабря 2003 года.

Бизнес-парк "Крылатские холмы"
В 2004 году будет построен бизнес-парк "Крылатские холмы". Девелопер проекта - компания "CMI Development", архитектор - ABD Limited, эксклюзивный консультант по сдаче в аренду - Stiles&Riabokobylko. Комплекс, расположенный на Крылатской улице, недалеко от строящегося Краснопресненского проспекта, представляет собой четыре малоэтажных здания офисов класса А, возводимых на участке 8 га. Общая площадь бизнес-парка "Крылатские холмы" составит около 50 тыс. кв. м. Каждый корпус - это 13 тыс. кв. м самых современных офисных помещений. Планируется, что первые два здания выйдут на рынок в IV квартале следующего года, а строительство двух остальных корпусов завершат в 2005 году.

Другие проекты

Несколько иной формат имеет другой проект - "Аврора бизнес-парк" (ул. Садовническая, 82), застройщиком которого является компания "Форум Пропертиз". Строительство офисного комплекса представляет собой перестройку целой фабрики Краснохолмского камвольного комбината. Застройка осуществляется в несколько очередей. Первая - это 12,5 тыс. кв. м офисных помещений класса А, сдана в эксплуатацию в конце июля 2003 года. Все площади арендовала компания Ernst&Young. В скором времени запланирована сдача второй очереди - 43 тыс. кв. м офисных помещений, работы по которой планируется завершить во втором полугодии 2004 года. Новой тенденцией на рынке коммерческой недвижимости является формирование на перепрофилируемых и реконструируемых территориях целых бизнес-городков со своей инфраструктурой. Несколько подобных проектов реализуется в Москве силами компании "АЛМ-Девелопмент", в том числе по адресам: 4-й Рощинский пр., 20 (6 тыс. кв. м), ул. Малая Семеновская, 9 (33 тыс. кв. м), Кожевнический пр., 4 (20 тыс. кв. м).

Немного арифметики

Строительство бизнес-парков - новое направление для рынка офисной недвижимости, поэтому специалисты относятся к ним по-разному. Одни видят в бизнес-парках большие перспективы для динамично развивающихся компаний, предпочитающих не переплачивать за офисные площади. Другие, наоборот, утверждают, что в том случае, когда бизнес-парк будет находиться на столичной периферии, туда вряд ли поедут компании с известными именами, что в итоге скажется на позиционировании площадей на рынке недвижимости. Первый опыт сдачи площадей бизнес-парков в аренду показывает, что такие офисы востребованы рынком и крупными арендаторами, поэтому их появление в столице невозможно назвать несвоевременным. К тому же, выводя на столичный офисный рынок новый продукт - помещения в бизнес-парках, девелоперы предпочли придерживаться лояльной политики взимания арендных платежей. Конкурентоспособными на рынке офисной недвижимости являются арендные ставки - от $400 до 430 за 1 кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы.