Раз, два, три-мотор! Commercial Realestate/ 17(54)/1-15.09.06

Три, два, один - мотор!       

У российской киноиндустрии открылось второе дыхание. Начиная с 2000 года, отечественное кинопроизводство находится на подъеме, интерес к кино постоянно растет, строится много современных кинотеатров. Вполне естественным продолжением этих благоприятных тенденций явилось желпние инвесторов вкладывать капитал в строительство частных киностудий. Интересно то, что в отличие  от других сегментов рынка коммерческой недвижимости, в данной сфере собственники киностудий не планируют окупать проекты за счет прибыли от аренды площадей или продажи помещений...

Старые советские киностудии «Мосфильм» и Киностудия им. М. Горького с началом нового столетия стали не справляться с возросшим спросом со стороны развиваю­щегося российского кинематографа и рек­ламной индустрии. Кроме того технологии производства, которые они предлагали, устарели и не соответствовали современ­ным тенденциям.

Увидев такую перспективную нишу, руководством компании «Медиа-Сити» было принято решение о строительстве частной киностудии в Москве. На сегодняшний день, когда процесс строительства уже давно позади, можно констатировать, что это самая большая частная киностудия на территории РФ. Именно здесь проводились съемки таких популярных сериалов, как «Моя прекрасная няня», «Не родись красивой», «Кто в доме хозяин» и др.

«В 2002 году мы серьезно рассматрива­ли возможность строительства киностудии в Подмосковье, которая отвечала бы всем пере­довым тенденциям в области цифровых тех­нологий. Мы планировали возвести комплекс, состоящий из 8 павильонов, своего департа­мента производства декораций, склададля хранения светового и съемочного оборудова­ния, и, конечно же, свой небольшой комплекс постпродакшн, куда включаются монтажные, аппаратные, звукозаписывающие студии и т. д. Но затем мы пришли к выводу, что снимать телевизионные фильмы за городом довольно проблематично, так как ежедневно в этот комплекс должно каким-то образом добираться 2000-3000 человек,то есть возникла бы про­блема логистики. Именно поэтому мы стали искать возможность приобрести участок или производственные площади в рамках горо­да», - отметил Дмитрий Гранов, генеральный директор киностудии «Медиа-Сити».

Учредители компании пересмотрели мно­жество вариантов, среди них: территория завода им. Орджоникидзе, рынка«Совенок», территория элеватора на Складочной улице.

Предстоящий объем вложений в кино­студию побуждал «Медиа-Сити» искать площади в собственность. В результате выбор пал на помещения, принадлежав­щие Московскому подшипниковому заводу, собственником которого являлась компания «Европейская подшипниковая корпорация». В начале объект перешел к «Медиа-Сити» на правах аренды, а затем был продан. Одно из преимуществ данного комплекса заключа­лось в его месторасположении. Объект нахо­дится неподалеку от Третьего транспортного кольца, Волгоградского проспекта и двух станций метро.

Перед началом комплексной реконструк­ции заводских корпусов предприятие было выведено за черту города. Затем начался сам процесс- заново заливались полы (выров­ненные с особой тщательностью, благодаря чему можно бесшумно перемещать мик­рофонные тележки, камеры и пьедесталы), менялись перекрытия. В роли генподрядчика выступила компания «Стройкомплект», спе­циализирующаяся на строительстве теле-, кинообъектов.

Сегодня в комплексе функционирует 9 павильонов площадью порядка 700 кв.м каждый, свысотой потолков 5,8 м до уровня подвеса осветительного оборудования.Под потолком закреплена подвесная сис­тема, где располагается осветительное обору­дование и вентиляционные короба.       

Каждый павильон снабжен полным комплексом необходимой инфраструктуры: костюмерные, гримерные, реквизиторские, декорационные, актерские уборные и т. д. Студия так же обеспечивает весь спектр пос­тановочно-декорационныхработ. В«Медиа-Сити» работает несколько декорационных цехов, которые полностью удовлетворяют потребности съемочных групп. Комплекс обо­рудован 28 монтажными станциями, а так же множеством звукозаписывающих студий.

На территории киногородка так ж есозда­ны две натурные площадки размером 400 кв. м и 1100 кв. м, которые в свою очередь так же оборудованы всей необходимой инф­раструктурой, так что арендаторы имеют возможность снимать небольшие сцены на улице, декорируя площадку в соответствии со сценарием и при этом невыезжая с терри­тории комплекса.

Следующим этапом развития «Медиа-Сити» станет введение в эксплуатацию четы­рех павильонов площадью 1060 и 1013 кв. м. Высота потолков в этих помещениях будет достигать 12 м до подвеса светового обору­дования, что дает большое преимущество при съемках кино, когда требуется высокий ракурс, кроме того, у арендаторов появится возможность строить высокие декорации, а так же использовать операторские краны, плюс к тому же в помещениях будет высокое звуковое давление, что немаловажно при съемках больших телевизионных шоу типа «Голубого огонька».

Компания «Медиа-Сити» на данный момент инвестировала $24 млн. для стро­ительства оставшихся четырех павильонов и окончания всех работ по проекту (строи­тельство и до закупка оборудования) ком­пания «Медиа-Сити» планирует вложить еще $12 млн.

«Согласно нашему бизнес-плану мы пла­нируем окупить комплекс в течении пяти лет. Однако, если рассматривать этот бизнес исключительно с точки зрения сдачи пло­щадей в аренду, то окупаться проект будет на много дольше. Связано это с тем, что себес­тоимость строительства и оснащения павиль­онов достаточно высокая, требуется множес­тво специальных устройств, оборудования, одна световая разводка, которая находится в каждом нашем павильоне, стоит дорого. Затраты на работы, проведенные в комплек­се, сравнимы с затратами на строительство офисного центра класса В+ или даже класса А, а арендные ставки, существующие на данный момент в этом сегменте рынка, очень низкие и составляют $1/кв. м. в день. «Медиа-Сити» предлагает своим арендаторам не пустые павильоны, а целый комплекс услуг, обору­дование, помещения, инфраструктуру. Таким образом, мы ускоряем процесс окупаемости, повышаем рентабельность объекта», - рас­сказал Дмитрий Гранов.

Возможно, в скором будущем у «Медиа-Сити»  появится  возможность  полностью реализовать свою концепцию киногородка с полным набором услуг. Учредители компании ведут переговоры с собственниками близле­жащего объекта на предмет выкупа цеха, пло­щадь которого составляет 20 тыс. кв. м.

«Мы хотим, чтобы в результате«Медиа-Сити» представлял из себя некий городок, где размещались не только структуры, спе­циализирующиеся на производстве теле-, кинопродукции, но и компании, работающие в высокотехнологическом бизнесе, допустим, связанные с IT-технологиями, дизайн-студии, продюсерские центры и т. д.», - добавляет Дмитрий Гранов.

    Им идж превыше всего...

  Еще одна частная киностудия появилась в рамках проекта офисного центра «Бизнес техно-парк«Кожевники», реализуемого Группой компаний «Экоофис». Объект находится в непосредственной близости от Садового и Третьего транспортного колец в районе станции метро «Павелецкая» напло­щади 5,8 га.

В течение последних двух лет территория техно-парка активно используется для съе­мок музыкальных клипов, рекламных роли­ков, телесериалов и художественных филь­мов. Общая площадь киностудии - порядка 5 тыс. кв. м, двух съемочных павильонов - 1000 кв. м с высотой потолков- 10 мет­ров. Оставшиеся 2,5 тыс. кв. м используются под мастерские по производству декораций, офисы для продюсерских центров, кастинговых компаний, монтажные и звукозаписыва­ющие студии. Около 400 кв. м занимают гримерные, комнаты отдыха и реквизиторские. Специфика такого рода помещений диктует особые требования. Здание должно быть оснащено высокими мощностями тепло-электроэнергии. Вопросы теплосбережения в здании с высокими потолками решает путем утепления стен и кровли специальными материалами. Потребность в больших мощностях электроэнергии можно решить имеющимися в наличии автономными стациями. «Фермы, несущие кровлю, должны  выдерживать высокую нагрузку, так как там размещаются ходовые мостики, по которым передвигается обслуживающий светотех­нику персонал», - говорит Олег Боченин, руководитель клиентскогоо тдела группы компаний «Экоофис».

Стоимость аренды 1 кв. м кинопавильона варьируется в зависимости от того, ведется ли съемка в павильоне или же идет подго­товка, строятся декорации, устанавливается и регулируется оборудование и т. д. В первом случае цена составляет $1,1-1,2/кв. м в день, во втором - $0,7 за тот же период. Месячный доход арендодателя одного кино­павильона составляет от $20-50 тыс. «Мы считаем, что наличие киностудии являет­ся своеобразной «изюминкой» нашего проек­та», - рассказал Олег Боченин.

Киностудия «Старт»

В ближайшее время компания «Интеркапиталбанк», финансировавшая несколько филь­мов, в том числе второй «Бумер», планирует реализовать проект строительства крупной киностудии. На сегодняшний день девелопер осуществляет выбор участка. «Мы плани­руем возвести киногородок в Ярославской или Калужской области. Пока предпочтение отдается городу Переславлю в Ярославской области. Удаленность от Москвы- порядка 100-120 км. Изначально мы хотели создать киностудию в Москве и думали о помеще­нии площадью 10 тыс. кв. м. Но сейчас мы осознали, что такой объем площадей уже недостаточен, теперь мы хотим построить 50 или даже 100 тыс. кв. м. В состав комплекса будут включены: кинопавильоны, торгово-развлекательная часть, гостиница для акте­ров и гостей, инфраструктура и жилые дома для обслуживающего персонала киностудии. Разумеется, киностудия строится для реали­зации в том числе и своих проектов, но 2/3 площадей мы планируем сдавать в аренду. Это будут полностью оборудованные поме­щения», - рассказал Алексей Алякин, гене­ральный директор«Интеркапиталбанка». Консультантом по подбору участка и юридическому сопровождению проекта выступает компания«Стратагема».

Кроме того, по словам представителя «Интеркапиталбанка», за пределами столи­цы гораздо проще решить вопрос с доступом к необходимым коммуникациям. Так же з агоро­дом гораздо легче организовать натурные съемки, да и сами съемки обойдутся дешевле, чем в Москве.

Инвестор планирует окупить проект за три года. «Когда речь идет о кино, нужно забыть о площадях. Мы не собираемся зарабатывать деньги на сдаче квадратных метров в аренду. Мы хотим предоставить съемочным группам полный комплекс услуг: от создания декораций, костюмов, установки оборудования, света, монтажных до профессионального персонала», - про­комментировал АлексейАлякин.

Компания «Интеркапиталбанк» плани­рует инвестировать собственные средства в киностудию, а торгово-развлекательную часть и гостиницу продать на этапе создания концепции. Объем инвестиций, по предвари­тельным данным, составит порядка $100 млн. Ввести объект в строй девелопер планирует осенью2007 года.

Киностудия в Северной Пальмире   

Строительство еще одной крупной киностудии ведется полным ходом в Санкт-Петербурге. Идея создания студии принадлежит компании АФК«Система». В рамках проекта планирует­ся возвести шесть павильонов по 450-850 кв. м каждый, на участке общей площадью1,86 га. Кроме того, здесь появятся павильон для подводных съемок, помещение с оборудова­нием европейского класса с дымовыми маши­нами, стационарными и передвижными вет­родуями. Возможно, что на территории будет организована натурная площадка. По словам специалистов компании, сейчас рассматри­вается вариант приобретения дополнитель­ной территории в несколько гектаров. «Это будет первая в Восточной Европе киностудия, в которой сосредоточатся все необходимые для кинопроизводства возможности- пави­льоны для кино- и телесъемки, павильон с бассейном для подводных съемок, гримерные, костюмерные, реквизиторские, соответству­ющие общемировым стандартам, актерские комнаты и VIP-апартаменты, которых пока нет ни на одной существующей у нас студии. Офисные помещения, необходимые для рабо­ты съемочных групп, будут оборудованы всем необходимым- телефонными и интернет-линиями; интерьеры буду тсоответствовать европейским стандартам», - отметили специалисты пресс-службы компании «Система Масс-медиа».

В трехэтажных павильонах разместятся и офисы, и кафе, которые смогут принимать как посетителей с улицы, так и сотрудников киностудии.

Комплекс будет находиться недалеко от центра города- на ул. Генерала Хрулева, 9, рядом со станцией метро«Пионерская». «Нам удалось найти объект незавершенно­го строительства, который мы и адаптируем под будущие павильоны. Удивительно, что мы смогли отыскать почти в центре города уже возведенную конструкцию, которая полно­стью соответствует нашим требованиям», - прокомментировали в пресс-службе компании«СистемаМасс-медиа».

При выборе площадки под строительство данного проекта выбор Санкт-Петербурга неслучаен. По словам специалистов компании АФК«Система», съемки в Санкт-Петербурге обходятся в несколько раз дешевле, чем в Москве, а это является одним из определяющихфакторов для выбора мест. Во-вторых, в Санкт-Петербурге в отличие от Москвы можно найти огромное колличество мест для натурных съемок, город может стать отличной исторической декорацией. В-третьих, в Санкт-Петербурге есть вся необходимая инфраструктура: гостиницы международный аэропорт, железнодорожная станция и т. д.»,-рассказали в пресс0службе компании«Система Масс-медиа"

Предполагается, что проект окупится через 3-5 лет. При этом бюджет первого  этапа проекта составит порядка 7-8 млн. В рамках начальной стадии реализации будут возведены стены павильонов. На втором этапе павильоны достроят под конкретные проекты, включая павильон для подводных съемок. Всего в проект будет вложено порядка$20 млн. Строительство объекта уже началось, его планируется завершить в первом полугодии 2007 года.

«Арендные ставки будут определены после окончания строительства. Но и  сейчас можно сказать, что они будут доступны съемочным группам, которые смогут переместиться из цехов разрушенных заводов в наш комплекс. Процесс ценообразования будет совершенно прозрачным. Каждый, кто  хочет работать в наших павильонах сможет зайти на будущий сайт студиии и определить, сколько стоит любой павильон, с оборудованием и без него», - отмечают в пресс-службе компании«Система Масс-меди;

Объем площадей, которые займет новаа студия компании «Тема Продакы примерно30%. К слову, 75% акций компании «Тема Продакшн» принадлежит "Системе Масс-медиа». Остальные 70°/ будут сдаваться в аренду как российским, так и зарубежным продакшн- студиям. Новая студия рассчитана на одновременную съемку шести-семи фильмов. «На киностудии будет осуществляться весь спектр необходимых для сьемок фильма операций, весь цикл его  производства можно будет провести- от начала и доконца», —подчеркнул Михаил Дунаев, генеральный директор «Система Масс-медиа».