Рынок инкогнито, Журнал "Мир & Дом", июнь 2004 года
С понятием офис класса «С» в Москве присутствует некоторая путаница: так называют и объекты, по одному-двум параметрам не попавшие в более высокие категории, и здания, которые не поддаются классификации в принципе. Тем не менее, в большинстве случаев под офисами класса «С» подразумевается типичное здание бывшего НИИ. Нередко это может быть промышленное здание на территории действующих промышленных зон, частично или полностью отремонтированное владельцами или арендаторами, или, в худшем случае, в состоянии «без ремонта».
Новое - забытое старое
Офисные здания категории «С» могут быть условно подразделены на новые — бизнес-центры класса «С», созданные на базе бывших НИИ и промышленных помещений, сменивших собственника, и старые, размещенные в таких же зданиях, но не сменившие владельцев — последние и сдают площади самостоятельно. Сколько всего таких помещений в Москве — не знает никто. Внутренняя отделка может быть или наследием прошедших времен, или соответствовать не так давно модному евроремонту. В таких зданиях отсутствует центральное кондиционирование (в офисах классов «А» и «В» услуги кондиционирования предоставляются управляющей компанией, в «С» — это забота арендаторов), В некоторых случаях здания не охраняются, или их охраняют пенсионеры-ВОХРовцы, но довольно часто пропускная система организована достаточно хорошо. Парковка обычно расположена по периметру здания.
Основными игроками на рынке класса «С», по данным «АЛМ-Деве-лопмент», являются владельцы самих НИИ или промзон. Директора создают в них специальные отделы, занимающиеся сдачей свободных площадей в аренду. Иногда данные функции выполняют сотрудники отделов кадров. Они связываются с мелкими и средними риэлторскими агентствами для передачи им полной информации об объекте. Данные агентства подыскивают арендаторов, с которых взимается оплата за предоставляемые риэлторские услуги. Часто это 60-100% от месячной оплаты помещения.
Несколько иная ситуация со зданиями, принадлежащими госструктурам. «Такие здания передаются в долгосрочную аренду (50 лет) доверительным (знакомым) структурам по минимальным арендным ставкам, утвержденным городом, — рассказывает специалист по маркетингу компании «АЛМ-Девелопмент» Ольга Бубенцова. — Эти структуры в свою очередь предлагают свободные площади в субаренду». Зачастую руководство данных объектов делает ставку на выгодное расположение таких зданий (в ЦАО или на основных трассах) и взимает довольно высокие для данной категории арендные платежи, не проводя даже косметического ремонта.
«Еще достаточно характерны для данного сегмента рынка, — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев, — такие уходящие в прошлое деловые обороты, как наличные расчеты с арендодателем, сдача площадей по договорам о совместной деятельности. Большой процент площадей сдается в субаренду». По словам Ольги Бубенцо-вой, договор аренды в этом случае чаще всего заключается на 11 месяцев, что позволяет его не регистрировать. При этом не взимаются страховые депозиты и производится помесячная оплата.
Арендаторами таких площадей в большинстве своем являются небольшие фирмы: туристические, производители печатной продукции, фирмы, торгующие товарами народного потребления и т.д. Арендовать такое помещение можно для Москвы совсем недорого — от $150 за кв.м в год в промзонах и до $400 в центре.
Не сдвинуть с места
Полностью поменявшие собственника здания, отремонтированные и переданные под крыло управляющей компании, но по определенным параметрам не достигающие класса «В» (месторасположение за пределами Третьего транспортного кольца, отсутствие центрального кондиционирования и т.д.), классифицируются как бизнес-центры класса «С». Конечно, при управлении такими зданиями есть свои особенности. «В «С»-бизнес-центре все экономично и технологично, — говорит эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев, — все нацелено на получение максимального дохода с минимальными затратами», т.е. минимизированы затраты на управление и рекламу, не так высок уровень отделки и т.д. Однако при этом определенный уровень комфорта всегда присутствует. К примеру, компания «Экоофис» реконструирует ряд производственных зданий у конечных станций метро. «На окраине можно спокойно выделить большую автостоянку, сделать красивую, вплоть до парка, территорию, разместить службы быта, кафе, — говорит президент группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев. — Экономика проекта это позволяет».
По словам г-на Шершнева, для реконструированных зданий основной арендатор — стабильные и крупные компании, которые снимают помещение минимум на 2—3 года. Они принимают решение об аренде подобных площадей исходя из потребностей бизнеса. «Небольшие арендаторы, — считает г-н Шершнев, — более склонны к частым переездам по различным причинам, в первую очередь в зависимости от изменения финансового состояния компании». Впрочем, в удачно расположенных бизнес-центрах, например, офисном здании класса «С» во 2-м Рощинском проезде, недалеко от метро «Тульская», по сведениям компании-инвестора «Серпуховской двор», состав арендаторов, занимающих в среднем по 150 кв.м, не меняется годами.
Дешевые офисы покидают центр
Сегодняшняя ситуация с офисами класса «С» на рынке довольно интересна и вполне прогнозируема: с одной стороны, недорогие площади объективно вымываются с рынка — чем ближе к Кремлю, тем больше находится желающих на дорогой кусок земли, нередко занимаемый непрезентабельным строением; с другой стороны, такие офисы пользуются огромной популярностью. Например, нереконструированные здания класса «С» в центре города привлекательны для небольших арендаторов, которые заинтересованы в первую очередь в доступности офиса от метро; это могут быть туристические компании, каждый день работающие с клиентами. Впрочем, центральное расположение предполагает даже при отсутствии всякого ремонта довольно высокие для данного класса (и вполне соответствующие нецентральным офисам класса «В») арендные ставки — $400—450 за кв.м. Однако, судьба таких зданий в большинстве своем предрешена и определяется рыночной ситуацией — рано или поздно они будут либо снесены для последующего строительства нового офисного или жилого здания, либо реконструированы с повышением классности и, соответственно, арендных ставок.
Постепенно такая же судьба, с учетом общей децентрализации офисных районов, постигнет и офисные комплексы класса «С», расположенные ближе к Третьему транспортному кольцу. Пока в пределах ТТК можно снять офис класса «С» за $300—380/кв.м в год, однако постепенно эти площади тоже будут реконструированы и, естественно, подорожают. Заняться реконструкцией здания, конечно, могут и существующие хозяева, но довольно часто, по словам г-жи Бубенцовой, владельцы зданий такого уровня не в состоянии обеспечить своей недвижимости эффективное функционирование на рынке. Вследствие чего они продают свои объекты крупным игрокам на рынке недвижимости, которые, при наличии инвестора и профессионального управления, реконструируют их, повышая класс здания, и сдают данные площади в аренду или продают.
«Таких примеров достаточно, — говорит Владимир Кудрявцев, — например, бывший камвольный комбинат на Садовнической набережной в результате реконструкции превратился в бизнес-центр категории «А» «Аврора бизнес Парк». Другой пример, когда смена управляющей компании бизнес-центра класса «С» на Люсиновской улице (ничем не примечательного здания бывшего НИИ) и предпринятые меры позволили перепозиционировать его в объект класса «В», и теперь там разместили свои головные офисы известные западные компании».
Не подвержены ветру перемены класса, несмотря на общую тенденцию «прочь из центра», пока, пожалуй, только офисы, расположенные далеко за ТТК. Правда, говорить о новом строительстве в классе «С» не приходится: если здание новое, то даже если оно расположено недалеко от МКАД, то позиционироваться будет как класс «В», в противном случае строительство не окупится. «Децентрализации деловых районов и местоположения офисных центров налицо, но это длительный процесс, не всегда прогнозируемый, — считает г-н Кудрявцев. — Требуются большие затраты на раскручивание нового делового района: все знают Тверскую или Остоженку, но приучить воспринимать районы Очаково, Солнцево или Нагатинской поймы как деловые — проблема, решение которой требует времени и денег. Поэтому, находясь за пределами Третьего транспортного кольца, бизнес-центр класс «С» не имеет потенциала на повышения классности, но может существенно повысить арендные ставки в случае, если найдет пути качественного улучшения условий для арендаторов».
Время дефицита
Однако тенденция к повышению класса офисных центров совсем не означает, что недорогие офисы не пользуются спросом. Напротив, чем больше площадей уходит из сегмента «С», тем дефицитнее становятся такие офисы. Более того, в последнее время дальновидные крупные игроки российского рынка начали охоту и самостоятельно скупают площади класса «С» для реконструкции их под нужды своих компаний. «Остающиеся же незанятыми площади зданий они сдают в аренду», - добавляет Ольга Бубенцова. «Довольно большое количество компаний рассматривают покупку и реконструкцию таких зданий в качестве долгосрочных малорискованных инвестиций, — считает руководитель отдела коммерческой недвижимости МИАНа Эльза Талипова. — Цена такого здания при покупке варьируется от $500 до $1500—2000 за метр. При минимальной реконструкции в каждый квадратный метр нужно вложить как минимум $200. В результате окупаемость таких проектов при 100-процентной занятости помещений составляет 4—6 лет в зависимости от местоположения здания и вложенных средств».
Такие офисы интересуют самые разные организации, которым либо просто не нужно высококлассное здание, либо они арендуют помещение для размещения бэк-офиса. «При этом аренда подобной площади, — считает г-н Шершнев, — бывает не только экономичнее, но и удовлетворяет другим потребностям, таким как обширная парковка для сотрудников, питание на территории комплекса, высокоскоростные линии связи и др.».
Производство меняет профиль
Существенный интерес и для арендаторов и для профессионалов рынка недвижимости представляют новые большие проекты в классе "С", предполагающие превращения производственных площадей в офисные. Конечно, здесь речь идет не о скупке акций успешных предприятий, а о вполне естественном процессе умирания ряда производств и, соответственно, освобождения площадей. В какой-то мере это цена перехода от индустриального общества к постиндустриальному. «Такие здания очень интересны многим нашим крупным клиентам, - говорит Илья Шершнев, - так как в них достаточно просто эффективно организовать пространство в соответствии с требованиями времени". Кроме того, крупным компаниям довольно удобно арендовать офисы и склады в помещениях класса "С". Один из таких проектов — «Техно-парк «Кожевники», расположенный в модном на сегодняшний день районе Дербеневской набережной (м. «Павелецкая»), — делает сейчас компания «Экоофис». Здесь проводится комплексная реконструкция бывшего кожевенного предприятия, в результате которой на месте полузаброшенных цехов появятся 48 тыс. кв.м офисных и складских помещений, а также помещений для размещения экологически безвредных мини-производств. Охраняемая территория технопарка дает возможность поместить большую плоскостную парковку.
По словам коммерческого директора «Экоофиса» Татьяны Ковалевой, спрос на такие площади столь велик, что еще до начала реконструкции было сдано 5 тыс. кв.м площадей, что дает возможность делать build to suit офисы, полностью удовлетворяющие всем запросам арендаторов. Стоимость аренды помещений в технопарке будет составлять oт $250 до 350 за кв.м в год. Вообще, считают в «Экоофисе», в ближайшем будущем на рынке офисов класса «С» условия будут диктовать арендодатели, сумевшие найти и получить под реконструкцию здания в хороших места.
Нижний уровень
К классу «С» можно отнести и помещения, расположенные на нежилых первых этажах зданий. Такие помещения пользуются повышенным спросом и с целью аренды и особенно целью покупки. «В большинстве случаев такие помещения, предлагаемые к продаже, принадлежат либо частным собственникам, либо небольшим компаниям, владеющим несколькими такими помещениями», - рассказывает Эльза Талипова. Помещения в 100-200 метров на первых этажах с большим удовольствием покупаются, однако предложений о продаже очень немного и становится все меньше и меньше. Дело в том, что раньше помещения на нежилых первых этажах новостроек город продавал, сейчас же при заключении инвестиционных контрактов на строительство первые этажи город старается оставить за собой, для последующей сдачи в аренду и получения дохода.
Нагатинский проект
В прошлом году было принято решение о строительстве миллиона квадратных метров офисных площадей класса «С» на месте ЗИЛа в Нагатинской пойме. Этот амбициозный проект, окрещенный «гиперинкубатором», по задумке создателей должен был бы покрыть дефицит площадей для малого и среднего бизнеса. Арендная стоимость помещений, по прошлогодним словам представителей Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы, «не будет высокой, любой предприниматель без образования юридического лица сможет снять здесь под офис комнату с телефонами и инфраструктурой». Стоимость проекта, по разным сообщениям, оценивалась в сумму до $400 млн. Однако участники рынка довольно скептически отнеслись к возможности реализации этого плана. По их оценкам, к этой сумме нужно будет добавить еще порядка $300 млн на обременение: для того, чтобы все желающие работать в «гиперинкубаторе» смогли туда добраться, необходимо будет расширить проспект Андропова, построить ветку метро и т.д. «Если бы отдали под реконструкцию 400 тыс. кв.м заводских площадей, то через год там был бы офисный центр, а когда предлагают построить миллион нового, то не ясно — то ли он плавно трансформируется в класс «В», то ли его вообще не построят, так как окупить новое строительство класса «С» практически невозможно, — считает г-н Ковалев. — Конечно, если это будет социальная программа при поддержке города, тогда об этом можно будет говорить». Однако даже если «гиперинкубатор» будет построен, о том, повлияет ли он на офисный рынок, говорить рано. Кроме Нагатинской поймы, в ближайшее время будут выведены на рынок несколько миллионов квадратных метров офисных площадей в комплексе «Москва-Сити» и на «Золотом острове», которые хоть и являются проектами из других классов, но, несомненно, повлияют и на «младшего брата». «Эти проекты очень амбициозны, — считает Владимир Кудрявцев, — но пока не реализованы. На их реализацию уйдут десятилетия. Таким образом, большое количество офисных площадей не будет выброшено на рынок одномоментно. При благополучном развитии российской экономики выходящие на рынок офисные площади будут поглощаться растущим бизнесом.
Конечно, увеличатся сроки экспонирования офисных объектов, а у арендаторов расширится выбор, и они смогут выбирать тот офис, который им нужен, а не из тех, которые есть в наличии. Конечно, вероятно, что средние арендные ставки в итоге несколько снизятся за счет большего предложения, но это не будет иметь обвального характера. Кроме того, если офисы «Золотого Острова» и «Москва-Сити» являются престижными, офисы Нагатинской поймы будут иметь гораздо более скромное позиционирование и, вполне возможно, не будут востребованы на 100%».
Оксана Самборская