С места в карьер

Мир&Doм Коммерческая недвижимость, ноябрь 2004 года

Реконструкция промзон под коммерческую недвижимость продолжает оставаться
частным делом крупных инвесторов, а не заслугой городских чиновников

То, что промышленность в столице является явно лишней, подтверждают данные Москомстата. Так, объем производства городской индустрии в 2003 г. составил всего 47% от уровня 1991 г. Наполовину снизили объемы химическая, нефтехимическая, легкая, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность, машиностроение и металлообработка - в четыре раза, станкостроительная и инструментальная промышленность - в двадцать раз. В десять раз сократилось производство сложной бытовой техники (телевизоров, стиральных машин, электроприборов и др.). В удручающем состоянии находится и производственный аппарат промышленности: износ основных фондов составляет 65%, а загрузить их удается не более чем наполовину, обновляется ежегодно не более 6% изношенного оборудования. На этом фоне заявления городских чиновников, что они «не допустят ликвидации промышленности в Москве», выглядят, мягко говоря, лукавством. «Невидимая рука рынка» все уже давно «отрегулировала». Для выполнения программы по выводу промзон правительством города было создано ГУП «Московский центр освоения резервных территорий» (МЦОРТ). Еще два года назад ГУП обследовал некоторые московские промзоны, такие как Богородская, Попов проезд, коммунально-складская зона ВВЦ, 40-я промзона в Филях, Южнопортовая, Грайвороновская и несколько других. Самым крупным проектом должен был стать Московский Гиперинкубатор для малого бизнеса на 16 га Нагатинской поймы. Однако ни одна из этих промзон так и не была выведена за пределы города, т.к. эта операция является весьма дорогостоящей для инвесторов. Так, начальник отдела Департамента науки и промполитики правительства Москвы Вета Смотрикова говорит, что инвестиции только в Гиперинкубатор в Нагатино оцениваются в $400 млн. А Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, поясняет, что строительство на месте промзон требует значительных инвестиций, что является препятствием для многих компаний войти на этот рынок. Более того, условия строительства предусматривают выплату доли города в каждом из проектов, что снижает для инвесторов экономическую эффективность проектов.

За Москвой-рекой

Неудивительно, что девелоперы и инвесторы предпочитают осваивать менее масштабные проекты, и преимущественно в центре города, что гарантирует им приличную доходность. По словам первого заместителя префекта Центрального округа Москвы Сергея Федорова, в 2003-2004 гг. выведено или выводятся предприятия с территории в 30 га, на месте которых разместится около 250 тыс. кв.м офисных помещений. Особенно активно осваиваются Замоскворечье и район вокруг Павелецкой площади. В управе «Замоскворечье» нам рассказали, что предполагается реконструкция территории между Кожевнической улицей и Шлюзовой набережной от Зацепского Вала до фабрики «Парижская коммуна». Строительство новых объектов в этом квартале станет возможным только после вывода завода асбестотехнических изделий, который, «меняя названия, продолжает отравлять жизнь москвичам, цепляясь за территорию в центре города посреди жилых домов».

Предполагается преобразование автокомбината № 4 на углу Садового кольца и Шлюзовой набережной в многоуровневую автостоянку. При этом перестанут существовать ремонтно-производственные мастерские автокомбината. Также будет ликвидирована промзона между Летниковской улицей и железной дорогой. Здесь появится деловой центр, база уборочных машин, центр оптовой торговли. Продолжается разработка реконструкции Павелецкой площади, в частности, южная часть площади получит 4-этажное подземное пространство. Два нижних этажа займут автостоянки, в двух верхних предполагается разместить зону торговли и сферы услуг. Президент группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев рассказывает, что первый этап вывода промзон - это обследование территории, которое проводит НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. Затем следует принятие решения о выводе предприятий и изменении назначения территории, утверждение проекта рабочей группой префектуры, после этого - рабочей группой горадминистрации, и в финале - Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий, которую возглавляет В. Ресин. После обследования на основе полученной информации будет разработана концепция и принято решение перепрофилировать, выводить ли промышленные предприятия или нет. Если предприятие выпускает необходимую для города продукцию, оно останется на своем месте. «В соответствии с программой вывода промышленных предприятий мы перепрофилировали заводы «Колорос», «Рускон» и автобазу «Авто-34», - продолжает А. Ковалев. - Сейчас это первый в России бизнес-парк «Дербеневский», технопарк «Кожевники» и торговый центр «Подсолнухи». Обычно ввести объект в строй удается очень быстро. Например, бизнес-парк «Дербеневский» мы построили всего за год, а ведь это - 26 тыс. кв.м площади.

Игра по-крупному

Сейчас на рынок реиндустриализации промышленных зон Москвы вышли крупные игроки - именно им и под силу такие масштабные проекты. Активно в данном сегменте рынка работают не только девелоперы, но и банки. Так, банк «Визави» объявил о создании Инвестиционной компании (ИК) «Визави». В задачи последней, помимо покупки недвижимости, входит развитие приобретенных промышленных объектов и дальнейшее управление ими. Банку уже принадлежит более 0,5 млн кв.м промышленной недвижимости в Москве, объем их инвестиций в этот сектор превысил $120 млн. Эвелина Ишметова, руководитель отдела консалтинга компании GVA Sawyer резюмирует: «Вывод промзон и редевелопмент территорий под силу в настоящее время лишь финансово сильным компаниям. Для реализации таких проектов недостаточно опыта и умений, нужно обладать финансовыми возможностями. Далеко не все компании имеют их, а если и имеют, встает вопрос о гарантиях, долгосрочности инвестиций и рисках. В настоящий момент достаточно сложно предположить, как поведет себя рынок жилья или офисов через 3-4 года после окончания строительства (средний срок реализации проекта на подготовленной площадке 2 года). Большинство игроков на рынке предпочитает «чистые», подготовленные площадки. Таких с каждым годом все меньше. В связи с тем, что правительство Москвы само не хочет заниматься расчисткой территорий, на рынке появляются профессиональные посредники, которые выводят производство/закрывают предприятие, очищают его от долгов, перепрофилируют площадку под застройку и в таком виде перепродают проект по спекулятивной цене».

Не все гладко

Впрочем, перспективы превращения Москвы исключительно в развлекательно-деловой город не так уж радужны. «Территориальных схем нового размещения заводов пока нет. Сейчас необходимо найти инвесторов этого перевода и составить конкретные планы», - докладывал на одном из заседаний московского правительства первый замруководителя Департамента науки и промышленной политики Николай Евтихиев. «Вас послушаешь, и становится спокойно за промышленность Москвы, - прервал речь своего подчиненного Юрий Лужков. - Однако я уже завернул три постановления о перебазировании предприятий из центра города. И остальные заверну, потому что в постановлениях не указывается, куда переводятся заводы. Они просто вытесняются со своих мест в никуда. Мы тут только умничаем, но конкретно ничего не делаем».

Тему продолжает урбанолог, профессор МАрхИ Вячеслав Глазычев: «По-хорошему, возникает цепочка вопросов. Первый вопрос: если это предприятие жизнеспособно, то куда его выводить? Следовательно, необходимы переговоры с Московской областью или с другими областями. Очень часто переводить предприятие можно и должно вообще в другой регион, а не непременно в ближайшие окрестности. Руководство предприятия доказывает, что у него есть профессиональный костяк, без которого оно никак не может. Это сложный процесс. Дальше следуют вопросы оценки, компенсации, обустройства на новом месте, кто берет на себя эти расходы. Как правило, во всем мире их берут городские, региональные и национальные власти, потому что в одиночку справиться с крупными объектами обычно не хватает сил ни у кого. Такая вещь, как вывод большого предприятия, даже при принципиальном решении, должен занимать восемь-десять лет. Быстрее такие вещи без насилия, без разрушения не делаются».

Однако 8-10 лет ожидать цивилизованного вывода предприятия ни один инвестор в Москве не захочет. Такую догадку подтверждает и депутат Мосгордумы Ирина Рукина, правда, усматривая и дополнительные вопросы: «Очевидно, ликвидация предприятия со всеми явными и тайными накладными расходами стоит дешевле, чем честное выведение его на другую территорию. Перебазирование и переоборудование одного не самого крупного завода - человек на 500 работающих - стоит около $30 млн. Возможно, ситуация выглядела бы проще, если бы московские власти позволили приватизировать землю под заводами и фабриками самим предприятиям, как это заложено в новом Земельном кодексе. Такой дорогостоящий ресурс позволил бы предприятиям самим решать проблему переезда и переоборудования, не привлекая посредников, всяких инвесторов и управляющих, или привлекая уже на совсем других условиях, не придумывая всяких обходных схем и технологий».

«Процесс идет настолько, насколько он востребован потребностями рынка»

Генеральный директор компании ABN Realty Александр Лимаренко.

- Правительство Москвы уже несколько лет заявляет, что вывод промзон и строительство на их месте жилья, офисных и торговых комплексов - приоритетная задача для власти. Однако за последние 5 лет дело практически не сдвинулось с мертвой точки. Мы видим только единичные реализованные проекты, например, бизнес-парк Дербеневский, или вывод автобазы и мелких предприятий в Хамовниках. Чем объяснить торможение этой программы?

- Я бы не сказал, что происходит торможение программы по выводу промзон. На самом деле процесс идет настолько, насколько он востребован потребностями рынков жилья, офисов, коммерческой недвижимости и промышленных объектов.

Тем не менее, дефицит земельных участков в центре города вынуждает инвесторов обращать внимание и на территории промзон. Так, за последние несколько лет было реализовано большое количество офисных проектов, расположенных на территориях бывших заводов и фабрик. Среди наиболее интересных из них следует выделить такие новые адреса на деловой карте города, как Новослободская, 24 (мебельная фабрика №1), Посланников переулок, 5-9 (чулочно-носочная фабрика «Бауманец»), Кожевнический пр-д, 4 (Завод теплоизоляционных и уплотнительных материалов (ТИУМ), Летниковская, 11 (Московский кожевенный завод), Летниковская, 10 (полиграфическая фабрика «Святогор»), Малая Семеновская, 9 (текстильная фабрика «Освобожденный Труд»), Ибрагимова, 31 (машиностроительный завод Маяк), Садовническая 82 (Краснохолмский камвольный комбинат), Дербеневская набережная, 7 (Московская ситценабивная фабрика), Электрозаводская, 33 (завод «Физэлектроприбор»), Бакунинская, 71 (фабрика «Женская мода»), 1-й Кожевнический переулок, 6 (Фабрика специальных лент), Сторожевая, 4 (мебельная фабрика «Эксперимент»), Малая Коммунистическая, 21 (завод «Электропровод»).

- Нерешенный вопрос о купле-продаже земли - является ли это существенным тормозом для развития программы?

- Естественно, нерешенный земельный вопрос является сдерживающим фактором для прихода на рынок новых игроков, в основном западных инвесторов, для которых возможность выкупа земли под зданием имеет первостепенное значение. Однако российские девелоперы не дожидаются решения земельного вопроса и готовы брать на себя возникающие отсюда риски. По всей видимости, сказывается их понимание специфики местных законов. Среди наиболее крупных игроков на этом рынке стоит выделить компанию «АЛМ Девелопмент» - общая площадь реконструированных ею предприятий перевалила за 100 тыс. кв.м, или компанию «Росбилдинг», являющуюся «санитаром» города.

- Какую роль играет менеджмент выводимых предприятий? Какие преференции приходится платить ему?

- Роль менеджмента выводимых предприятий определяется «самочувствием» самого предприятия. В некоторых случаях менеджмент осваивает новую для себя науку - девелопмент и успешно реализует проекты по перепрофилированию своего предприятия в офисные комплексы. Так было на типографии «Астра Семь», так происходит в настоящее время и на бывшей фабрике «Святогор». Однако в большинстве случаев, когда на предприятие приходит инвестор со стороны, бывшее руководство в лучшем для себя случае довольствуется пассивной ролью наблюдателя.

Текст: Ольга Пряникова