Stroygaz.ru: Стратегии выживания.
Как арендодателю остаться на плаву в кризис
На рынке офисных и торговых площадей сложные времена переживают все участники. Арендаторы теряют доходы и платежеспособность, арендодатели – арендаторов и арендную плату. Особенно, когда речь идет об офисах класса В- и С, где располагается, в основном, малый бизнес. У большинства компаний доходы снизились очень ощутимо, а часть из них просто не «переживет» кризис. А те, кто переживут, постараются минимизировать затраты на офис. Так что собственники объектов неминуемо столкнутся с ростом вакантности. Своими рекомендациями о том, как вести себя владельцам коммерческих площадей в кризис, со «Стройгазетой» поделилась генеральный директор ГК ЭКООФИС Татьяна Ковалева.
В сложившейся ситуации владельцам коммерческой недвижимости приходится решать, по сути, два основных вопроса. Первый — снижать ли арендные ставки. Второй — что делать с пустующими площадями. Наша компания существует давно, и пережила уже не один кризис, и этот опыт сегодня очень помогает. Ведь суть любого кризиса в сегменте коммерческой недвижимости, независимо от его причин, — это снижение платежеспособного спроса на аренду площадей.
Навстречу арендаторам
На мой взгляд, в вопросе арендной платы необходимо думать не столько о дне сегодняшнем, сколько о будущем. О том, чтобы бизнес арендаторов сохранился, и сотрудничество продолжилось
Поэтому сейчас правильная стратегия арендодателя — по мере возможности помочь всем арендаторам сохранить свои компании и свой бизнес. В том числе, и пойдя на встречу в плане снижения финансовой нагрузки.
Например, для ряда ритейлеров в апреле мы изменили систему начисления арендной платы, перешли на процент с оборота. Один из торговых центров просто закрыли на время карантина, предоставив магазинам арендные каникулы. А в бизнес-центрах целому ряду арендаторов, которые находятся в сложной ситуации, снизили ставки до 50%. Да, доход от арендного бизнеса падает. Да, мы признаем убытки. Тем не менее, решается главная задача: мы помогаем компаниям «остаться на плаву» и сохраняем партнерство с ними. Кризис пройдет, а арендаторы останутся.
Конечно, всегда есть опасение, что кто-то захочет воспользоваться ситуацией и просто снизить расходы на офис. Однако, большинство предпринимателей стремятся все же к сохранению бизнеса, а не получению сиюминутной выгоды. К тому же, если арендодатель хорошо знает бизнесы, которые располагаются у него на объекте, то вряд ли подобные «злоупотребления» будет массовым явлением.
Заполнить пустоту
К сожалению, всем коммерческим объектам в той или иной степени придется столкнуться с ростом вакантных площадей. Пустые помещения — это всегда плохо. И с точки зрения дохода, и с точки зрения маркетинга. Поэтому, если нет возможности сдать площади в аренду, можно найти альтернативные способы получения дохода.
Например, в 2004-2005 годах мы долго не могли сдать помещение 2000 метров в нашем ТЦ Подсолнухи. В результате открыли там собственный магазин отечественных производителей одежды «Манера» с концепцией корнер-брендирования — объединением различных брендов с одним оператором продажи и единой кассой. Магазин проработал 8 месяцев, после чего этим местом заинтересовался магазин «Фамилия». Который, кстати, до сих пор представлен на объекте. В той ситуации арендаторам даже не пришлось тратить время новый дизайн, ремонт и переоборудование. Аналогично на собственных площадях нами был запущен гастропроект с собственной концепцией — «Подсолнухи Art&Food».
Диверсифицировать бизнес
Еще один вариант получения альтернативного дохода от офисных площадей — выкуп бизнеса у арендаторов, который хотят прекратить свою деятельность. Такой подход также был опробован в период предыдущих кризисов. В частности, были приобретены медицинская клиника, студия, ателье, полиграфическая компания. Это дало возможность продолжить работу бизнесов, развивать их, выводить на новый уровень. А когда спрос в офисном сегменте восстановился, мы смогли сдать эти помещения уже с оборудованием предпринимателям соответствующего профиля.
О будущих кризисах
Думаю, кризисы стали неотъемлемой частью нашей жизни, и потому стоит готовиться к ним заранее, учитывая при разработке бизнес-модели работы объекта.
Прежде всего, стоит заложить в концепцию объекта ту самую «гибкость», которая позволит быстро, качественно и недорого переоборудовать помещение под любой вид бизнеса. Это даст возможность арендодателю оперативно реагировать на изменение спроса. Также расширит круг потенциальных арендодателей сочетание различных назначений на одном объекте.
Кроме того учесть, какие арендаторы устойчивее в период экономических «катаклизмов», а какие быстрее восстанавливаются. Еще одна мера — предусматривать возможность быстрого закрытия кредитов. Все это позволит собственнику коммерческих площадей минимизировать потери.
Так, в последние годы при сдаче в аренду мы отдавали преимущество не цене за квадратный метр, а виду деятельности арендатора, стараясь привлекать те бизнесы, которые и при экономическом кризисе будут востребованы. В результате сейчас 80% фирм в наших объектах продолжают свою деятельность: дистанционно, вахтенным методом и дежурствами, но работают и сохраняют рабочие места.
И если в кризис 2008 года мы вошли с долгом 250 мл $, то в этом году уже в марте досрочно полностью погасили все кредиты.
Конечно, перечисленные меры — не панацея. Тем не менее, в совокупности они значительно снизят потери от кризиса, позволят собственнику недвижимости «остаться на плаву», прогнозировать свой доход (с учетом убытков) и тем или иным образом помочь своим арендаторам.
На рынке офисных и торговых площадей сложные времена переживают все участники. Арендаторы теряют доходы и платежеспособность, арендодатели – арендаторов и арендную плату. Особенно, когда речь идет об офисах класса В- и С, где располагается, в основном, малый бизнес. У большинства компаний доходы снизились очень ощутимо, а часть из них просто не «переживет» кризис. А те, кто переживут, постараются минимизировать затраты на офис. Так что собственники объектов неминуемо столкнутся с ростом вакантности. Своими рекомендациями о том, как вести себя владельцам коммерческих площадей в кризис, со «Стройгазетой» поделилась генеральный директор ГК ЭКООФИС Татьяна Ковалева.
В сложившейся ситуации владельцам коммерческой недвижимости приходится решать, по сути, два основных вопроса. Первый — снижать ли арендные ставки. Второй — что делать с пустующими площадями. Наша компания существует давно, и пережила уже не один кризис, и этот опыт сегодня очень помогает. Ведь суть любого кризиса в сегменте коммерческой недвижимости, независимо от его причин, — это снижение платежеспособного спроса на аренду площадей.
Навстречу арендаторам
На мой взгляд, в вопросе арендной платы необходимо думать не столько о дне сегодняшнем, сколько о будущем. О том, чтобы бизнес арендаторов сохранился, и сотрудничество продолжилось
Поэтому сейчас правильная стратегия арендодателя — по мере возможности помочь всем арендаторам сохранить свои компании и свой бизнес. В том числе, и пойдя на встречу в плане снижения финансовой нагрузки.
Например, для ряда ритейлеров в апреле мы изменили систему начисления арендной платы, перешли на процент с оборота. Один из торговых центров просто закрыли на время карантина, предоставив магазинам арендные каникулы. А в бизнес-центрах целому ряду арендаторов, которые находятся в сложной ситуации, снизили ставки до 50%. Да, доход от арендного бизнеса падает. Да, мы признаем убытки. Тем не менее, решается главная задача: мы помогаем компаниям «остаться на плаву» и сохраняем партнерство с ними. Кризис пройдет, а арендаторы останутся.
Конечно, всегда есть опасение, что кто-то захочет воспользоваться ситуацией и просто снизить расходы на офис. Однако, большинство предпринимателей стремятся все же к сохранению бизнеса, а не получению сиюминутной выгоды. К тому же, если арендодатель хорошо знает бизнесы, которые располагаются у него на объекте, то вряд ли подобные «злоупотребления» будет массовым явлением.
Заполнить пустоту
К сожалению, всем коммерческим объектам в той или иной степени придется столкнуться с ростом вакантных площадей. Пустые помещения — это всегда плохо. И с точки зрения дохода, и с точки зрения маркетинга. Поэтому, если нет возможности сдать площади в аренду, можно найти альтернативные способы получения дохода.
Например, в 2004-2005 годах мы долго не могли сдать помещение 2000 метров в нашем ТЦ Подсолнухи. В результате открыли там собственный магазин отечественных производителей одежды «Манера» с концепцией корнер-брендирования — объединением различных брендов с одним оператором продажи и единой кассой. Магазин проработал 8 месяцев, после чего этим местом заинтересовался магазин «Фамилия». Который, кстати, до сих пор представлен на объекте. В той ситуации арендаторам даже не пришлось тратить время новый дизайн, ремонт и переоборудование. Аналогично на собственных площадях нами был запущен гастропроект с собственной концепцией — «Подсолнухи Art&Food».
Диверсифицировать бизнес
Еще один вариант получения альтернативного дохода от офисных площадей — выкуп бизнеса у арендаторов, который хотят прекратить свою деятельность. Такой подход также был опробован в период предыдущих кризисов. В частности, были приобретены медицинская клиника, студия, ателье, полиграфическая компания. Это дало возможность продолжить работу бизнесов, развивать их, выводить на новый уровень. А когда спрос в офисном сегменте восстановился, мы смогли сдать эти помещения уже с оборудованием предпринимателям соответствующего профиля.
О будущих кризисах
Думаю, кризисы стали неотъемлемой частью нашей жизни, и потому стоит готовиться к ним заранее, учитывая при разработке бизнес-модели работы объекта.
Прежде всего, стоит заложить в концепцию объекта ту самую «гибкость», которая позволит быстро, качественно и недорого переоборудовать помещение под любой вид бизнеса. Это даст возможность арендодателю оперативно реагировать на изменение спроса. Также расширит круг потенциальных арендодателей сочетание различных назначений на одном объекте.
Кроме того учесть, какие арендаторы устойчивее в период экономических «катаклизмов», а какие быстрее восстанавливаются. Еще одна мера — предусматривать возможность быстрого закрытия кредитов. Все это позволит собственнику коммерческих площадей минимизировать потери.
Так, в последние годы при сдаче в аренду мы отдавали преимущество не цене за квадратный метр, а виду деятельности арендатора, стараясь привлекать те бизнесы, которые и при экономическом кризисе будут востребованы. В результате сейчас 80% фирм в наших объектах продолжают свою деятельность: дистанционно, вахтенным методом и дежурствами, но работают и сохраняют рабочие места.
И если в кризис 2008 года мы вошли с долгом 250 мл $, то в этом году уже в марте досрочно полностью погасили все кредиты.
Конечно, перечисленные меры — не панацея. Тем не менее, в совокупности они значительно снизят потери от кризиса, позволят собственнику недвижимости «остаться на плаву», прогнозировать свой доход (с учетом убытков) и тем или иным образом помочь своим арендаторам.