В-классу «девелоперский сговор» не грозит, Журнал "Новый Иностранец", июль 2004 года
На конкурсе «профессиональное признание», который проводился в рамках VII Национального Конгресса по недвижимости, в номинации «Лучший реализованный девелоперский проект 2004 года» победителем был объявлен проект бизнес-парка «Дербеневский», реализованный группой компаний «Экоофис». Для продолжения разговора необходимо остановиться на трех крайне важных моментах.
Во-первых, незадолго до этого «Дербеневский» стал обладателем еще одной престижной награды - Первой независимой премии коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Awards. Во-вторых, на «Профессиональном признании» соперничество среди участников было жесточайшим, и далеко не все серьезные девелоперские проекты, считавшиеся фаворитами конкурса, добрались до финала. И, наконец, в-третьих: «Дербеневский» -офис класса В, что делает его победу особенно значимой. Достаточно вспомнить, что в прошлом году победителем в указанной номинации стал проект компании «Крокус Интернэшнл» «Крокус Сити Молл», который в Италии завоевал звание «Самый красивый молл мира».
О том, что представляет собой сам бизнес-парк «Дербеневский», «Новый iностранец» уже рассказывал, и довольно подробно (см. № 12/1 за 2003/2004 Г.Г.). Поэтому в беседе с президентом группы компаний «Экоофис» Андреем КОВАЛЕВЫМ речь, в основном, шла о другом - об общем положении дел на рынке офисов класса В, у которых более престижные и дорогие собратья А-класса обычно отнимают журналистское внимание.
- Андрей Аркадьевич, вы неоднократно заявляли, что «Экоофис» принципиально занимается только В-классом. Почему? - Когда нам вручали премию Commercial Real Estate Awards, я произнес фразу, которая потом была растиражирована: С моей точки зрения, класс В - это тот же класс А, но только для людей, которые умеют считать деньги». Внешне отличить класс А от класса В иногда довольно сложно: понять, что плитка стоит $25, а не $50 - это даже профессионалу надо наклониться и внимательно посмотреть; понять, насколько мощная система кондиционирования стоит - это надо лезть на стремянку. То есть человек, попадая в центр класса В - только, подчеркну, в хороший центр, - никакой существенной разницы с классом А не видит. А вот цена, напротив, отличается очень существенно. Для примера: если у нас в «Дербеневском», на набережной Москвы-реки арендная ставка - $400 без НДС, то у соседей А-класса - $600; у нас эксплуатационные расходы - $50, у них -$100. Вот и считайте. К тому же, сейчас на рынке наметилась следующая тенденция: компании имеют небольшой представительский офис уровня А+ - для руководства, и основной офис класса В или даже С, где, собственно, и сидят все сотрудники. И это разумно. В центре «Москва-Сити», если квадратные метры там будут не дешевыми (а это, скорее всего, именно так и будет), как раз многие разместят только представительские офисы, а сами компании оставят на старом месте.
Конечно, новое строительство класса А, что там говорить - сейчас выгоднее. И посмотрите: все конференции, все обсуждения, как правило, посвящены ситуации на рынке офисов А-класса и новым проектам опять же офисов А-класса. Но вот недавно на одной из конференций я спрашивал признанного эксперта в области коммерческой недвижимости Сергея Рябокобылко: не кажется ли ему, что окупаемость проекта офисного центра класса В, появившегося в результате реконструкции старых зданий где-нибудь в районе Третьего транспортного кольца, будет значительно выше, чем у шикарного центра класса А - просто благодаря более коротким срокам? И он согласился - выше.
Так что перспективы у офисов класса В есть, к тому же старые офисы А-класса постепенно переходят в категорию В, поскольку в их классе появляются новые, более современные, более интересные в архитектурном плане. Ну, точнее, должны переходить, хотя на самом деле, никто не переходит - так и продолжают называться классом А.
Кстати, классификация А и В у всех разная, единых требований так до сих пор и не выработано, каждый эксперт ориентируется на свои параметры. Поэтому мы, например, относим «Дербеневский» к «пограничной зоне». У нас нет подземной стоянки - это криминал, то есть в класс А мы, вроде бы, точно не попадаем. С другой стороны, при наличии большого земельного участка и огромного количества свободных площадей - а зачем она нам нужна-то?
- Кстати, а почему в России до сих пор не выработаны четкие критерии для классификации офисных зданий? Что так сложно привести все в какую-то единую систему?
- А может, это просто не нужно? Не выгодно самим компаниям, работающим на рынке? Вы вот заметили - есть гостиницы, которые звездочки себе на фасад вообще не вешают. Или вешают всего три, хотя и соответствуют пяти, и деньги с клиентов берут, как за пять. Я более чем уверен, что не все заинтересованы в существовании жесткой офисной градации. Вот, например, я еще сам не был, но слышал, что в Химках построили шикарный офис - А-класса, на берегу Москвы-реки. Но если ориентироваться на мировые стандарты, то какие ж тут Химки, если непременное требование к А-классу - расположение в центре?
Потом, мы, согласитесь, все-таки находимся на некоем переходном этапе рынка. Он у нас только строится - еще 100 лет должно пройти, прежде чем появится четкая регламентация как на Западе, где рынку не один век и где все до мелочей отшлифовано.
- Про офисы класса А все давно усвоили: их в Москве не хватает. А что с В-классом? Во сколько вы могли бы оценить нехватку таких площадей?
- Скажем так: у нас все площади заполняются, но реальную конкуренцию мы ощущаем. Причем, мой товарищ, который сейчас заканчивает реконструкцию и вводит в эксплуатацию офис класса В+ (как наш «Дербеневский"), говорит, что мы цены занижаем: он-то планирует установить цены процентов на 30 выше, хотя местоположение у него похуже.
Что касается конкретных цифр, то, я думаю, ни одна аналитическая служба не спрогнозирует - сколько нужно еще. Вот сейчас банковский кризис, который, как все понимают, уже начинается - кто знает, как он отразится на офисном рынке? В 98-м году после дефолта мы в два раза снизили арендную плату, чтобы не потерять арендаторов - и все равно они уходили. Но сейчас темпы экономического роста вроде бы нормальные, цены на нефть стабильные, бизнес развивается...
Спрос - он ведь как появляется? Фирмочка приехала, и год занимала 20 метров. Год прошел - попросила еще 2 комнатки. Проходит два года - они уже 200 метров занимают. Еще год - говорят, нам надо филиал открывать, хотим в другом месте еще один офис. Мы, когда делали «Дербеневский», подстраховались: у нас «нарезка» идет по 100 метров - это самая востребованная сейчас площадь. Но пришли компании, которые сразу заняли 1000, 1500, 2500 метров - мы, если честно, к этому не готовились. И вообще, когда делали прогноз, закладывали такие цифры: из примерно 26.000 «квадратов» 2.000 сдать по $400, около 10.000 - по $350, остальные - по $300 и даже по $200. А сейчас уже вышли на показатель под $600 (это если считать все вместе - арендную плату, НДС, эксплуатационные расходы). То есть собственный бизнес-план «перекрыли» в 1,5 раза, хотя пришлось немножко побольше вложиться и во внешний вид здания, и в интерьеры.
Короче говоря, спрос на В-класс есть. И, кстати, если бы мы уперлись, построили на месте «Дербеневского» класс А и выставили бы его по более высокой цене, то я не думаю, что мы бы так быстро его заполнили. В некоторых комплексах А-класса, особенно там, где помещения клиентам сдаются этажами, возникают проблемы с заполняемостью, а у нас все наоборот - помещения еще не готовы, а договоры на аренду уже подписаны.
- Некоторое время назад на рынке офисов класса А наметилась тенденция: российские компании начали отдавать предпочтение не аренде, а покупке помещений. Что происходит на рынке класса В?
- Я знаю много банков и компаний, которые очень хотят купить. Но, например, западные компании традиционно не покупают, а арендуют офисы. Быстро растущим российским компаниям тоже нет смысла покупать: постоянно ломать голову, что делать со старыми помещениями, переезжая в более просторные новые - слишком большая морока. Но для стабильной компании, возможно, лучше иметь собственный офис. В частности, еще и потому, что, купив, здание можно сразу заложить, получить до 70% стоимости и вложить деньги во что-нибудь, не отвлекая оборотных средств из основного бизнеса. Стоимость недвижимости растет, так что потом офис можно еще и продать по выгодной цене. И вообще, свое - это свое.
- Компании, которые работают на рынке жилой недвижимости Москвы, в последнее время часто обвиняют в так называемом «девелоперском сговоре», результатом которого являются непомерные цены на жилье. На рынке офисной недвижимости может появиться нечто похожее на сговор?
- Во-первых, я и в «жилищный» сговор не верю. Можно обвинить в сговоре, предположим, продавцов автомобилей ВАЗ-2104: у них железо все одинаковое, резина одинаковая и т. д. А здесь все же в разных условиях, работают в разных районах, строят разное жилье - как им договориться? А у нас тем более - как? Ну, предположим, договоримся все мы, владельцы офисов в районе ПавеПавелецкого вокзала - цены устанавливать не ниже такого-то уровня. Ну, установлю я их именно такие, и он, и он, и еще 10 человек. Но у их центров, возможно, есть дополнительные преимущества, которых нет у моего, и получается - они все сдали, а я стою. И о чем мы договорились?
Максимум, на что тут можно пойти - если мне почему-либо не подошел клиент, или я его по каким-то параметрам не устраиваю, то предложу своему соседу-коллеге.
- Многие аналитики тоже не верят в существование сговора и уверяют, что проблема в другом - в монополизации доступа к земельным участкам, в существующих нормативах предоставления земли и связанных с этим процедурах. Вы на себе ощущаете административное давление?
- Ну да, административное давление - куда же без него. Но мы особо ничего не ощущаем в первую очередь потому, что принципиально не занимаемся новым строительством. Мы «идем площадями», а вверх начнем расти, когда площадей больше не будет - но пока они есть.
Мы, конечно, проходим всякие согласования и комиссии, и там довольно сложные регламенты. Но: может, это и хорошо? Случайных людей меньше. Некоторые думают, что вот сейчас я куплю, построю и быстренько заработаю миллионы долларов. Но надо иметь команду профессионалов, которые знают, как строить, и знают людей, которые лично участвуют в процессе. Поэтому барьеры - некий полезный ограничитель для рынка. Иначе завтра все, кому не лень, пойдут на него и в итоге рынок недвижимости обвалят. Вот сейчас создается фонд за фондом - и все для инвестирования, и цифры называются 100, 200, 500 миллионов долларов. Но что-то я пока не ощущаю их присутствия, не вижу, что на рынок пришли огромные деньги.
Наш бизнес технически очень сложный. И очень хорошо, что он сложный. Например, у нас в «Дербеневском» прямо над входом проходила огромная труба городского отопления. Так только на согласования того, чтобы ее перемонтировать, ушло около полугода! Одну трубу! Ни один непрофессионал с подобными задачами не справится, поэтому и случайных людей в нашем сегменте рынка практически нет. Хотя промзон в Москве еще достаточно, в том числе и наша, Дербеневская промзона, которая, согласно постановлению правительства Москвы, должна быть ликвидирована до 2020 года. Это, кстати, практически последний кусок земли в центре города, который можно сделать большим элитным районом.
ВНИиПИ Генплана в данный момент разрабатывает концепцию застройки Дербеневской набережной. И на нашем участке планирует 160.000 квадратных метров, подземный паркинг, 1 -й этаж - торговый, несколько башен. Этот проект разрабатывал один из лидеров «бумажной архитектуры» Михаил Белов, и на последней выставке «Арх-Москва» проект не то, чтобы произвел фурор, но его заметили и профессионалы, и пресса. Я сам, как вы, наверно, уже поняли, люблю яркие, веселые цвета, и считаю, что в Москве их отчаянно не хватает. Мы все таки живем на севере. Михаил идею поддерживает, и для Дербеневской набережной он сделал тоже веселенький проект.
Но это все - в будущем. Мы планируем выполнять работу поэтапно, а начать с небольшого здания, которое хотим построить на принадлежащем нам свободном участке неподалеку от набережной. Но и это через 5-7 лет, не раньше. В конце концов, что такое 160.000 квадратных метров? Это около 160 миллионов долларов вложений.
- А если взять более близкие по времени перспективы?
- Сейчас мы замахнулись на один очень серьезный проект. Это старая территория АЗЛК, примерно 200.000 квадратных мет ров, которые в данный момент напоминают Сталинград - с моей точки зрения, это вообще одно из самых позорных мест в Москве. Я написал письмо Лужкову, во все федеральные органы - без преувеличений, мы, кажется, единственная компания, которая может максимум через 2 года целиком отстроить все 200.000 метров, сделать торгово-развлекательный комплекс и бизнес-парк для малого бизнеса. Вот, кстати, офисы класса С с арендной ставкой от $150 до $300 за квадратный метр - это то, чего четко на рынке не хватает больше всего, и что в результате нового строительства появиться не может.
А вот мы реально могли бы построить - и реконструировать, и отделать, чтобы иностранные делегации не стыдно было приводить. Торгово-развлекательный комплекс мог бы быть в 100.000 «квадратов» - крупный. (Ведь если вы посмотрите, большинство крупных торговых центров находится в Московской области - туда уходят деньги москвичей. А я как патриот Москвы считаю, что лучше, чтобы эти деньги доставались нашему, городскому бюджету.) Плюс к этому, удалось бы решить острейшую социальную проблему, связанную с нехваткой офисов для малого бизнеса.
Судя по всему, площадка пойдет на конкурс - внешний управляющий распродает имущество, чтобы удовлетворить требования кредиторов АЗЛК. И мы уже сейчас официально заявляем, что группа компаний «Экоофис» будет участвовать в этом конкурсе - у нас даже сформирован пул банков для кредитования покупки и реконструкции (не буду раскрывать все карты, но скажу, что российский банковский кризис, даже если и разразится, наши планы не нарушит). А правительство Москвы должно обратить на этот объект самое серьезное внимание и не допустить, чтобы площадка попала в руки финансовых спекулянтов, которые продержат ее 5-8 лет, а потом просто перепродадут в 20 раз дороже.
В то же время, туда может прийти и серьезная фирма, готовая начать новое строительство. Но 3-4 года она будет разрабатывать и согласовывать этот огромный проект, потом еще 3-4 года строить. Через 8-10 лет что-то появится, а все это время взоры москвичей будет радовать имеющийся Сталинград. По-моему, это не здорово.
А еще мы планируем пойти в регионы. Уже поступили конкретные предложения от представителей Уфы, Ростова, Краснодара, которые приезжали на Конгресс. Регионы развиваются просто на глазах, и хотя арендные ставки там пониже, чем в Москве, но не катастрофически отличаются, а «сетевики» вообще платят за площади везде одинаково. В то же время затраты на строительство там тоже ниже, так что мы смотрим на регионы с оптимизмом.
- Вы сказали, что своих реальных конкурентов можете пересчитать по пальцам. Так кто это?
- Мне очень нравится активно развивающаяся компания «ALM-development». Они, правда, сами строительством не занимаются - у них есть подрядчики. Год назад я бы сказал, что у этой компании был более раскрученный брэнд, чем у нас, сейчас я думаю, мы идем вровень. У них, судя по объявлениям, объектов побольше, зато наш козырь - более креативный подход к проектам.
Банк «Визави» тоже играет на нашем поле. Но у них подход простой: они с объектами ничего не делают - просто сдают, как есть. Есть, говорят, еще крупные игроки, но они на рынке не известны - в том смысле, что как конкретные брэнды они себя не позиционируют.
- Что сейчас больше всего мешает рынку офисов класса В?
- Если брать нашу компанию, то только одно - нехватка денег. Я чувствую, как хорошие, «наши» объекты уплывают один за другим, потому что у нас нет свободных денег, чтобы их купить. А команда сформиро вана высокопрофессиональная, и, чтобы ее не растерять, людей надо все время нагружать новой работой. И тут еще банковский кризис...
Если же брать рынок в целом... Считается, что в Москве все процедуры излишне забюрократизированы. Но я уже говорил, что, возможно, это и к лучшему. Не будет регламентации, не будет жесточайшего контроля - для Москвы настанут черные дни, и трагедия в «Трансваале» покажется легкой разминкой.
- Не считаете ли вы, что владельцам бизнес-центров стоит создать какую-то собственную структуру, единую организацию - например, для защиты корпоративных интересов?
- Мы все периодически встречаемся - поболтать, показать что-то свое, посмотреть что-то чужое. Но никакой единой структуры у нас нет. В форме клуба - да, это было бы очень интересно. Хотя, объединить усилия для лоббирования отраслевых интересов - идея, заслуживающая внимания. Например, для того, чтобы принимать участие в законотворческой деятельности Москвы. К тому же, общественным организациям у нас дается все больше и больше прав.
- Так почему же у вас не появляется такая организация?
- Может, лидера пока нет. Может, не все мы до конца осознали, что оптовое приобретение стройматериалов и комплектующих куда выгоднее - ту же плитку можно купить дешевле, если брать не 20 коробок, а 20 вагонов. Если создать подобную систему закупок, она позволит много сэкономить.