vedomosti.ru; 09.12.2013; Технологии рынка: Как сдать неликвид
А можно — на ликвидные и неликвидные. Неликвид тоже находит своего потребителя, но для этого собственникам и брокерам нужно проявить недюжинную коммерческую смекалку и маркетинговую сноровку.
Недостатки очевидны
«Не то», т. е. причины зависания офисного здания на рынке, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук предлагает разделить на пять категорий:
1) неэффективные архитектурно-планировочные решения. Чаще всего это низкая высота потолка, плохая освещенность, сложная конфигурация офисных и вспомогательных помещений, мелкий или неравномерный шаг колонн, неудачное конструктивное решение по расположению«ребер жесткости» и т. п.;
2) неэффективно, на основе устаревших нормативов, запроектированы внутренние инженерные коммуникации и системы, что является причиной недостаточного воздухообмена, недостаточной электрической мощности или, например, наличия в здании только одного вводного кабеля монопольного интернет-провайдера, недостаточного количества функционирующих лифтов и т. п. Когда нельзя установить дополнительное инженерное или технологическое оборудование;
3) неэффективное управление объектом, отсутствие «клиентоориентированного» сервиса«;
4) устаревшие планы БТИ, невозможность регистрации долгосрочных контрактов, отсутствие прямой аренды, проблемы со статусом земельного участка и т. п.;
5) завышенная цена реализации, не соответствующая рынку или характеристикам объекта. Даже один из этих параметров вполне может отправить офис в категорию неликвидного.
Например, рассказывает эксперт, в районе ст. м. «Таганская», на Николоямской улице, уже более двух лет ведется продажа здания площадью около 5500 кв. м. Новое здание, хорошие технические характеристики, большой подземный паркинг — эти параметры однозначно привлекательны для клиентов. Но цена в $6500 за 1 кв. м общей площади явно завышена для инвестиционных покупателей, так как окупаемость арендного бизнеса при такой цене продажи составит около 13 лет.
Другой пример — действующий бизнес-парк класса B+ на Киевском шоссе с соответствующей классу ставкой аренды. Арендаторы уже столкнулись с отсутствием системы кондиционирования в некоторых блоках здания. Это послужило причиной потери ряда клиентов и последующего снижения ставок собственником.
Подавляющее большинство подобных проблем возникает в офисах, построенных 7-10 лет назад. Хотя и в современных бизнес-центрах эксперты не исключают возникновения «технических накладок». Например, как рассказывает Елена Шевчук, в одном из высококлассных объектов класса А в районе ул. Большой Никитской в историческом центре города в результате расширения и «перегруппировки» арендаторов появилось два офисных блока по 200 кв. м, вход в которые возможен только через лобби другого арендатора.
Другой пример, о котором говорят эксперты, — современное здание в районе Арбата, где кратность воздухообмена была определена проектом из расчета один работник на 10 кв. м площади, как для представительского офиса с небольшим количеством сотрудников. «Фасадное остекление здания выполнено вглухую, без каких-либо форточек, обеспечивающих приток воздуха. Все площади были сданы в аренду и радовали арендаторов, пока не наступил кризис. Многие арендаторы “уплотнились” и/или сдали часть помещений в субаренду. И тогда начались жалобы собственнику на некомфортный климат. А ставка аренды — одна из самых высоких в городе», — вспоминает Елена Шевчук.
В бизнес-центре в районе Белорусской, по словам Шевчук, организация пропускной системы настолько неэффективна, что посетители выстраиваются в очереди на 15-20 минут. Есть претензии и к одной из башен «Москва-сити», которая стоит так близко к соседнему БЦ, что у арендаторов всегда закрыты жалюзи «для обеспечения информационной безопасности»: небольшое расстояние и панорамное остекление позволяют сотрудникам соседних башен видеть рабочие столы других во всех деталях.
Как правило, подобные недостатки «устраняются» снижением ставок. Однако есть материи более тонкие. «Если вы построите офис класса А в деревне и до ближайшей трассы будет 20 км, вряд ли он будет кому-то нужен при любой цене», — объясняет президент ГК «Экоофис» Андрей Ковалев.
Илья Фокин готов привести конкретные примеры: «БЦ “Варшавка Sky” со средней ставкой аренды 22 000 руб. за 1 кв. м в год расположен далеко от метро (бизнес-центр построен и сдается с 2009 г., до сих пор вакантно 1000 кв. м. — “Ведомости”); в БЦ Solutions класса А пустует около 15 000 кв. м». Solutions сдается без отделки(средняя ставка — около 10 000 руб. за 1 кв. м в год) и также располагается на Варшавском шоссе у МКАД. Большинство солидных компаний недолюбливают это направление из-за загруженности Варшавки и реконструкция тут, по словам экспертов, не поможет, так как активно застраивающаяся «новая Москва» постоянно уплотняет автотрафик.
Может сильно навредить некачественный пул арендаторов. «Ни одна крупная организация с именем и репутацией не потерпит рядом с собой торговых представителей фирм, продающих “бижутерию оптом”, или непонятные конторы — строителей“пирамид”, осаждаемые толпами обманутых вкладчиков», — уверен Ковалев.
Подобные казусы возможны, когда «офисное здание принадлежит разным собственникам, один из которых сдает этажи крупным компаниям, а другой на своей части делает мелкую нарезку и сажает туда непонятные компании с сомнительной репутацией, лишь бы получить хорошие деньги», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. «В этом случае падает ликвидность всего здания, каким бы хорошим оно ни было», — уверен он.
У брокеров есть повести и печальнее. «Один знакомый девелопер построил пусть и не большой, но качественный объект внутри Третьего транспортного кольца, в шаговой доступности от метро, с хорошими подъездными путями, — рассказывает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости S. A. Ricci Андрей Гущин. — Но поскольку здание находится на общей территории с большим и в прошлом могущественным предприятием, то после недавней смены руководства этого предприятия девелопер уже год с переменным результатом пытается заново договориться с новым руководством по банальным вопросам общего использования территории и проч. Иначе он не может продвинуться в реализации объекта».
Как отмечает Белых, неликвид может образоваться из-за странных с точки зрения рынка причин психологического плана. Иногда объекты обрастают слухами в стиле «ужасы нашего городка»: «В стены замуровали строителей», «а сколько крови пролилось, чтобы консолидировать эту площадку в одних руках», «раньше тут была ужасно грязная промзона и мы все умрем» и т. п. Но кого-то темные углы не пугают.«У нас был клиент, который специально просил офис в глухой части объекта, чтобы его гости были “не слишком на виду”, намекая, что ему приходится иметь дело с разными людьми — от бандитов до высших чиновников — и афишировать эти связи он не хочет. В итоге он, кстати, все же остановил выбор на небольшом особняке», — делится воспоминаниями Антон Белых.
Заполнить пустоту
Задача собственника или управляющей компании — пристроить неликвид. Портрет типичного клиента в данном случае не вырисовывается. Но определенные типы компаний, готовых смириться с недостатками, выделить можно. К первому типу Станислав Титоренко относит фирмы с небольшим бюджетом на аренду и желанием располагаться в качественном здании и по «качественному» адресу. Они справедливо рассчитывают, что за не самый удобный офис заплатят меньше.
Второй тип арендаторов, на которых обращает внимание Илья Фокин, — это медийные компании, креативные агентства, выставочные галереи и прочие творческие объединения, которые могут превратить конструктивные и географические недостатки и недочеты в фишку и даже в часть собственного бренда. Еще один возможный арендатор неликвида — крупные торговые дома, которые организуют на офисной площади шоурумы, офисы продаж. К ним же иногда относятся компании, которые хотят иметь в одном месте офис и складское помещение, либо те, кому офис требуется для размещения инженерно-технических и конструкторских подразделений. Также неудачно расположенные БЦ спасают различные call-центры и бэк-офисы крупных компаний, где сидят технические и другие «многонаселенные» службы.
Сдается все
На каждое помещение всегда найдется арендатор, но, чтобы они встретились, нужно проявить определенную изворотливость. По наблюдениям Станислава Титоренко, шаги в сторону «пристраивания» офиса собственники неликвидных помещений обычно начинают предпринимать после довольно долгого простоя — около года-полутора. Наталья Круглова описывает три направления этого движения. Первое — предложить компенсацию: «Напротив есть свободная парковка госучреждения — там можно поставить машины персонала»; «а давайте мы повесим дополнительные кондиционеры»; «мы предоставим вам отдельный вход в здание» и т. п. Второе — предложить дополнительные льготы финансового характера: арендные каникулы, вычеты из арендной платы на срок устранения технических / юридических нарушений, рассрочки по внесению обеспечительного платежа, снижение арендной платы, выполнение отделочных работ и проч. И третье — условно нефинансовые: льготные условия договора в части расторжения и/или регулирования ответственности, предоставление бесплатных услуг (пользование общественными зонами, к примеру, или трансферы персоналу), возможность выбора управляющей компании, провайдера связи.
Андрей Ковалев согласен с описанием, но считает, что арендаторов реально заманить «однозначно хорошими скидками или дополнительными бесплатными местами на стоянке». Положительно отреагируют арендаторы и на такой бонус, как уменьшение депозита. «Мы сдавали в аренду довольно большой офис, в котором окно было только в одном из помещений, все остальные комнаты были темными. Мы предложили арендаторам два дополнительных места на автостоянке, один депозит вместо двойного, а также небольшой дисконт по арендной плате», — делится рецептом Ковалев.
Читать далее
Недостатки очевидны
«Не то», т. е. причины зависания офисного здания на рынке, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук предлагает разделить на пять категорий:
1) неэффективные архитектурно-планировочные решения. Чаще всего это низкая высота потолка, плохая освещенность, сложная конфигурация офисных и вспомогательных помещений, мелкий или неравномерный шаг колонн, неудачное конструктивное решение по расположению«ребер жесткости» и т. п.;
2) неэффективно, на основе устаревших нормативов, запроектированы внутренние инженерные коммуникации и системы, что является причиной недостаточного воздухообмена, недостаточной электрической мощности или, например, наличия в здании только одного вводного кабеля монопольного интернет-провайдера, недостаточного количества функционирующих лифтов и т. п. Когда нельзя установить дополнительное инженерное или технологическое оборудование;
3) неэффективное управление объектом, отсутствие «клиентоориентированного» сервиса«;
4) устаревшие планы БТИ, невозможность регистрации долгосрочных контрактов, отсутствие прямой аренды, проблемы со статусом земельного участка и т. п.;
5) завышенная цена реализации, не соответствующая рынку или характеристикам объекта. Даже один из этих параметров вполне может отправить офис в категорию неликвидного.
Например, рассказывает эксперт, в районе ст. м. «Таганская», на Николоямской улице, уже более двух лет ведется продажа здания площадью около 5500 кв. м. Новое здание, хорошие технические характеристики, большой подземный паркинг — эти параметры однозначно привлекательны для клиентов. Но цена в $6500 за 1 кв. м общей площади явно завышена для инвестиционных покупателей, так как окупаемость арендного бизнеса при такой цене продажи составит около 13 лет.
Другой пример — действующий бизнес-парк класса B+ на Киевском шоссе с соответствующей классу ставкой аренды. Арендаторы уже столкнулись с отсутствием системы кондиционирования в некоторых блоках здания. Это послужило причиной потери ряда клиентов и последующего снижения ставок собственником.
Подавляющее большинство подобных проблем возникает в офисах, построенных 7-10 лет назад. Хотя и в современных бизнес-центрах эксперты не исключают возникновения «технических накладок». Например, как рассказывает Елена Шевчук, в одном из высококлассных объектов класса А в районе ул. Большой Никитской в историческом центре города в результате расширения и «перегруппировки» арендаторов появилось два офисных блока по 200 кв. м, вход в которые возможен только через лобби другого арендатора.
Другой пример, о котором говорят эксперты, — современное здание в районе Арбата, где кратность воздухообмена была определена проектом из расчета один работник на 10 кв. м площади, как для представительского офиса с небольшим количеством сотрудников. «Фасадное остекление здания выполнено вглухую, без каких-либо форточек, обеспечивающих приток воздуха. Все площади были сданы в аренду и радовали арендаторов, пока не наступил кризис. Многие арендаторы “уплотнились” и/или сдали часть помещений в субаренду. И тогда начались жалобы собственнику на некомфортный климат. А ставка аренды — одна из самых высоких в городе», — вспоминает Елена Шевчук.
В бизнес-центре в районе Белорусской, по словам Шевчук, организация пропускной системы настолько неэффективна, что посетители выстраиваются в очереди на 15-20 минут. Есть претензии и к одной из башен «Москва-сити», которая стоит так близко к соседнему БЦ, что у арендаторов всегда закрыты жалюзи «для обеспечения информационной безопасности»: небольшое расстояние и панорамное остекление позволяют сотрудникам соседних башен видеть рабочие столы других во всех деталях.Как правило, подобные недостатки «устраняются» снижением ставок. Однако есть материи более тонкие. «Если вы построите офис класса А в деревне и до ближайшей трассы будет 20 км, вряд ли он будет кому-то нужен при любой цене», — объясняет президент ГК «Экоофис» Андрей Ковалев.
Илья Фокин готов привести конкретные примеры: «БЦ “Варшавка Sky” со средней ставкой аренды 22 000 руб. за 1 кв. м в год расположен далеко от метро (бизнес-центр построен и сдается с 2009 г., до сих пор вакантно 1000 кв. м. — “Ведомости”); в БЦ Solutions класса А пустует около 15 000 кв. м». Solutions сдается без отделки(средняя ставка — около 10 000 руб. за 1 кв. м в год) и также располагается на Варшавском шоссе у МКАД. Большинство солидных компаний недолюбливают это направление из-за загруженности Варшавки и реконструкция тут, по словам экспертов, не поможет, так как активно застраивающаяся «новая Москва» постоянно уплотняет автотрафик.
Может сильно навредить некачественный пул арендаторов. «Ни одна крупная организация с именем и репутацией не потерпит рядом с собой торговых представителей фирм, продающих “бижутерию оптом”, или непонятные конторы — строителей“пирамид”, осаждаемые толпами обманутых вкладчиков», — уверен Ковалев.
Подобные казусы возможны, когда «офисное здание принадлежит разным собственникам, один из которых сдает этажи крупным компаниям, а другой на своей части делает мелкую нарезку и сажает туда непонятные компании с сомнительной репутацией, лишь бы получить хорошие деньги», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. «В этом случае падает ликвидность всего здания, каким бы хорошим оно ни было», — уверен он.
У брокеров есть повести и печальнее. «Один знакомый девелопер построил пусть и не большой, но качественный объект внутри Третьего транспортного кольца, в шаговой доступности от метро, с хорошими подъездными путями, — рассказывает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости S. A. Ricci Андрей Гущин. — Но поскольку здание находится на общей территории с большим и в прошлом могущественным предприятием, то после недавней смены руководства этого предприятия девелопер уже год с переменным результатом пытается заново договориться с новым руководством по банальным вопросам общего использования территории и проч. Иначе он не может продвинуться в реализации объекта».
Как отмечает Белых, неликвид может образоваться из-за странных с точки зрения рынка причин психологического плана. Иногда объекты обрастают слухами в стиле «ужасы нашего городка»: «В стены замуровали строителей», «а сколько крови пролилось, чтобы консолидировать эту площадку в одних руках», «раньше тут была ужасно грязная промзона и мы все умрем» и т. п. Но кого-то темные углы не пугают.«У нас был клиент, который специально просил офис в глухой части объекта, чтобы его гости были “не слишком на виду”, намекая, что ему приходится иметь дело с разными людьми — от бандитов до высших чиновников — и афишировать эти связи он не хочет. В итоге он, кстати, все же остановил выбор на небольшом особняке», — делится воспоминаниями Антон Белых.
Заполнить пустоту
Задача собственника или управляющей компании — пристроить неликвид. Портрет типичного клиента в данном случае не вырисовывается. Но определенные типы компаний, готовых смириться с недостатками, выделить можно. К первому типу Станислав Титоренко относит фирмы с небольшим бюджетом на аренду и желанием располагаться в качественном здании и по «качественному» адресу. Они справедливо рассчитывают, что за не самый удобный офис заплатят меньше.
Второй тип арендаторов, на которых обращает внимание Илья Фокин, — это медийные компании, креативные агентства, выставочные галереи и прочие творческие объединения, которые могут превратить конструктивные и географические недостатки и недочеты в фишку и даже в часть собственного бренда. Еще один возможный арендатор неликвида — крупные торговые дома, которые организуют на офисной площади шоурумы, офисы продаж. К ним же иногда относятся компании, которые хотят иметь в одном месте офис и складское помещение, либо те, кому офис требуется для размещения инженерно-технических и конструкторских подразделений. Также неудачно расположенные БЦ спасают различные call-центры и бэк-офисы крупных компаний, где сидят технические и другие «многонаселенные» службы.
Сдается все
На каждое помещение всегда найдется арендатор, но, чтобы они встретились, нужно проявить определенную изворотливость. По наблюдениям Станислава Титоренко, шаги в сторону «пристраивания» офиса собственники неликвидных помещений обычно начинают предпринимать после довольно долгого простоя — около года-полутора. Наталья Круглова описывает три направления этого движения. Первое — предложить компенсацию: «Напротив есть свободная парковка госучреждения — там можно поставить машины персонала»; «а давайте мы повесим дополнительные кондиционеры»; «мы предоставим вам отдельный вход в здание» и т. п. Второе — предложить дополнительные льготы финансового характера: арендные каникулы, вычеты из арендной платы на срок устранения технических / юридических нарушений, рассрочки по внесению обеспечительного платежа, снижение арендной платы, выполнение отделочных работ и проч. И третье — условно нефинансовые: льготные условия договора в части расторжения и/или регулирования ответственности, предоставление бесплатных услуг (пользование общественными зонами, к примеру, или трансферы персоналу), возможность выбора управляющей компании, провайдера связи.
Андрей Ковалев согласен с описанием, но считает, что арендаторов реально заманить «однозначно хорошими скидками или дополнительными бесплатными местами на стоянке». Положительно отреагируют арендаторы и на такой бонус, как уменьшение депозита. «Мы сдавали в аренду довольно большой офис, в котором окно было только в одном из помещений, все остальные комнаты были темными. Мы предложили арендаторам два дополнительных места на автостоянке, один депозит вместо двойного, а также небольшой дисконт по арендной плате», — делится рецептом Ковалев.
Читать далее