Зоны особого внимания. Бизнес журнал/ 22.05.2006г.
В советские годы многие российские города строились вокруг промышленных предприятий, которые с приходом рыночной экономики не выдержали конкурентной борьбы и остановились. При этом предприятия зачастую занимают ликвидные земельные участки, характеризующиеся большой площадью и расположенные в центральных частях крупных мегаполисов. И нет ничего странного в том, что девелоперские и инвестиционные компании заинтересовались этим активом и занялись скупкой недвижимости на территории заводов и фабрик, которую в будущем планируется пустить под застройку. Пока что процесс освоения промзон нельзя назвать массовым, но с каждым годом интерес девелоперов к таким площадкам растет. Что, в сущности, не удивительно: возможности и перспективы, которые открываются перед девелоперами на производственных территориях, действительно огромны. И если первые опыты редевелопмента проходили в Москве, то сейчас волна перекинулась в регионы, особенно в крупные промышленные города.
Долой промзоны?
По данным ГУП НИиПИ Генплана Москвы, в столице сегодня промышленными предприятиями занято 20,9 тысячи гектаров земли. Самые крупные из них — завод ЗИЛ в Нагатине, завод «Москвич», за который недавно шла нешуточная борьба, «Грайвороново», «Серп и Молот» и т. д. Для сравнения: под жилую застройку отведено 32 тысячи га, а под дорожную сеть — всего лишь 12,5 тысячи. Однако не стоит говорить, что из этих 20 тысяч га, отведенных под промышленность, эффективно используется в лучшем случае 30% площадей. Остальные предприятия стоят, а их директора пытаются делать на доставшейся им делянке собственный сомнительный бизнес. Кроме того, земля в столице становится все более «золотой», поэтому расположение на ней предприятий никак не назовешь эффективным использованием. Естественно, в такой ситуации наиболее логичным было бы избавиться от этого груза и пустить имеющуюся территорию под жилую и коммерческую застройку.
— Многие старые советские промышленные предприятия, занимающие значительные и весьма дефицитные площади в центре города, низкорентабельны, а то и вовсе убыточны, и существуют как бы по инерции. Их функционирование в центре лишено смысла как с точки зрения экологии, так и с точки зрения логики разумного бизнеса. Свои основные доходы они получают не от собственной деятельности, а от сдачи в аренду пустующих площадей, — описывает сложившуюся ситуацию директор по внешним связям компании Forum Properties Валех Рзаев. — Властям стоило бы перебазировать такие предприятия за пределы города. Это естественный процесс, который уже завершен во многих мировых столицах.
Чиновники признают, что промзон в Москве слишком много, а их наличие — не более чем пережиток старой эпохи. Московское правительство уже приняло несколько постановлений, которые должны были показать политическую волю чиновников по этому вопросу. Так, в феврале 2004 года было принято постановление №107-ПП, которое утвердило Целевую программу реорганизации производственных территорий Москвы на период 2004–2006 годов. В рамках этой программы работа ведется над 30 зонами. Кроме того, 24 октября 2006 года было принято постановление № 836-ПП «О территориях промышленных зон», которым утверждены границы производственных зон в размере 2,5 тысячи га. Всего же, как следует из текста постановления, «для устойчивого роста промышленности до 2030 года» городу необходимо сохранить около 7,5 тысячи га промышленных территорий. Остальные 13 тысяч га должны быть пущены под застройку. Но главное в этом случае — не сам текст постановления, а логика, которой будут следовать чиновники при решении вопросов о будущем тех или иных заводов. До недавнего времени редевелопмент производственных территорий носил стихийный характер, а единых правил работы с такими объектами не существовало. Дело в том, что промышленные предприятия разбросаны по Москве довольно хаотично, а занимаемые ими территории зачастую не соответствуют потребностям по количеству и качеству отведенной земли. Поэтому для повышения их эффективности городские власти решили сформировать в столице своеобразные кластеры, в которые будут переведены все производства, прошедшие отбор. Совокупная площадь таких кластеров составит чуть более восьми тысяч га. Остальные же предприятия будут либо закрыты, либо выведены за пределы столицы. Работы по реализации программы должны начаться уже в текущем году. «Массовый процесс освоения промзон еще не начался. Зато в настоящее время сформировался алгоритм вывода промзон за пределы города», — радуется директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин.
Впрочем, гладко все выглядит только на бумаге. Как рассказывают источники «Бизнес-журнала», несмотря на наличие постановления, закрепляющего сроки и порядок реорганизации и вывода промышленных предприятий, процесс пока стопорится. Причина — двоякая позиция «отцов города» по отношению к процессу реорганизации промышленности. С одной стороны, в правительстве все понимают неэффективность и бессмысленность наличия предприятий в черте Москвы, а с другой — всячески стремятся сохранить «политическое лицо», не допустив массового увольнения работников этих предприятий. Такой информацией с «Бизнес-журналом» поделился источник, знакомый с планами чиновников. «Вот и получается, что город разрывается между двух огней, причем чаша весов склоняется то в одну, то в другую сторону, а принять окончательное решение пока не получается», — комментирует эксперт. О его правоте свидетельствуют полностью полярные заявления, которые периодически делают столичный мэр и его замы.
— В целом политика города и интересы застройщиков касательно будущего промзон сходятся: на месте производств должно строиться жилье. Но если рассматривать конкретные проекты, то начинают возникать проблемы, так как бюрократический механизм работает достаточно тяжело, — с сожалением констатирует Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb.
Город-партнер
Естественно, в таких условиях девелоперам крайне сложно входить в проекты по освоению промышленных территорий: без поддержки власти заработать на застройке территорий бывших заводов и фабрик слишком проблематично. К тому же чиновники не устают подкидывать бизнесменам все новые сюрпризы. Стоило только застройщикам в массовом порядке начать более пристально приглядываться к опыту первых «редевелоперов», как глава управления по формированию градостроительных программ жилищной политики Москвы (а в прошлом владелец корпорации «СХолдинг») Алексей Шепель заявил в ходе одной из специализированных конференций, что в столице принято решение строить на территории промзон максимум муниципального жилья и минимум офисных центров. Как позже уточнил в разговоре с «Бизнес-журналом» чиновник, речь идет о реализации совместных проектов на рыночных условиях:
— Промзонами как ресурсом для муниципального жилья мы занялись относительно недавно, в марте этого года, когда после подробного анализа планов по строительству муниципального жилья стало ясно: у нас есть серьезный дефицит метров, которые нужно сдать в 2008 году для очередников. В итоге мы выбрали одиннадцать промзон, где действительно планируется построить прежде всего муниципальное жилье. Но мы предлагаем не отобрать эти промзоны у собственников и застроить их социальным жильем, а либо выкупить у инвесторов их объекты по рыночной цене, либо предложить им реализовать совместные проекты, в которых будет как муниципальное, так и коммерческое жилье. Причем финансировать свою долю проекта станем самостоятельно, и объем площадей, которые пойдут на нужды города, будет строго соответствовать внесенным нами деньгам, — объяснил логику нововведений Алексей Шепель.
Кроме того, город обещает оказывать всестороннюю поддержку при оформлении разрешительной документации и получении всех необходимых согласований тем девелоперам, которые согласятся участвовать в таких совместных проектах. Тем же, кто откажется, мягко намекают на возможность возникновения проблем. Даже молчаливая угроза более чем эффективна: ведь у Москвы остается такой инструмент влияния на девелоперов, как земля и коммуникации, которые находятся в собственности города, что позволяет чиновникам навязывать владельцам промышленных зданий свое видение будущего развития территорий. Генеральный директор компании «Новая Площадь» Денис Семыкин считает, что если город действительно даст инвесторам «зеленую улицу» при получении согласований, то это позволит сократить сроки реализации проектов и сделает их интересными для частных девелоперов, владеющих промзонами. Если же этого не случится, то девелоперы на сотрудничество не пойдут. А по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, на территории далеко не всех промзон возможно строительство жилья без нарушения экологических и санитарных норм, к тому же в каждом отдельном проекте необходимо обсуждать долю города, чтобы девелопер был заинтересован в его реализации.
— Городу нужны площадки для решения проблем социального домостроения, а сегодня, кроме района Молжаниново и Щербинки, новых больших территорий нет. Так что желание города понятно. Но для того чтобы программа строительства муниципального жилья шла успешно, городу нужно выстраивать долговременные взаимовыгодные отношения с инвесторами, — резюмирует Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации «МИАН-Девелопмент».
«Москве действительно не хватает социального жилья, однако вряд ли на месте всех существующих промзон будет возводиться именно жилье эконом-класса», — сомневается управляющий директор компании Mayfair Properties Марина Маркарова. По ее словам, вся земля под промзонами в центре Москвы, а также в престижных округах (СЗАО, ЗАО и ЮЗАО) уже вряд ли пригодна для строительства муниципального жилья, ведь ее стоимость очень высока, и строительство окажется экономически невыгодным. «Но если город действительно решит возвести муниципальное жилье на месте промзон в менее развитых округах с более дешевой землей (ВАО, ЮВАО, ЮАО и прочих «промышленных» округах), то это можно только приветствовать», — заключает эксперт.
Рейд на промзоны
Так или иначе, озвученная инициатива чиновников — не самая хорошая новость для девелоперов, которые только-только начали работать с производственными территориями. «Процесс освоения промзон начался в конце 1990-х годов с началом массовой приватизации госсобственности. Наиболее массовым он стал к началу 2000 года, когда волна недружественных поглощений достигла пика», — вспоминает вице-президент департамента консалтинга GVA Sawyer Эвелина Ишметова. Как напоминают эксперты, в те годы рейдеры прошли по Москве с мелким ситом, захватывая все, что могли, — от НИИ до заводов и фабрик. Впрочем, на первых порах такая активность не приводила к каким-то кардинальным переменам в работе промзон: рейдеры не спешили вкладываться в девелопмент производственных площадок — они лишь перепродавали захваченные активы либо продолжали начатое прежними собственниками дело по сдаче этих объектов в аренду. Но со временем даже рейдеры поняли, что девелопмент на территории полученной за бесценок площадки может быть приятным дополнением к основному бизнесу. Так, ныне почившая инвестиционная компания «Росбилдинг» создала дочернюю структуру Horus Capital (работает до сих пор), которая построила несколько бизнес-центров на месте захваченных материнской компанией объектов (бизнес-парк «Яуза» и бизнес-центры «Кругозор» и «Лефорт»). ИК «Нерль» построила на месте фабрики «Красная Роза» одноименный бизнес-центр класса В+. А ГК «Вашъ Финансовый Попечитель» провела редевелопмент Авторемонтных заводов № 3 и 6, на месте которых появились, соответственно, офисно-торговый центр «Электроника на Пресне» и бизнес-центр «На Спартаковской». Причем две последние компании продолжают активно искать промзоны и готовы заниматься их редевелопментом. «В Москве и других городах России все еще остается большое количество бывших промышленных зон, которые потеряли свое значение в связи с изменением структуры производства и могут быть с успехом освоены под жилищное строительство или строительство коммерческой недвижимости», — хвалится Анатолий Федоренко, руководитель информационно-аналитического управления ГК «Вашъ Финансовый Попечитель».
Вслед за рейдерами, которым не хватало размаха и финансовых ресурсов для масштабного девелопмента, к освоению промышленных зон приступили и крупные девелоперы. На месте табачной фабрики «Дукат» уже выросли бизнес-центры «Дукат Плаза». На территории Бадаевского пивзавода ГК «ПИК» строит жилой комплекс «Парк Сити». Компания «Интеко», ГК «ПИК» и СУ-155 совместными усилиями осваивают промзону «Грайвороново». На месте части завода ЗИЛ в Нагатинской пойме компания «Московский бизнес-инкубатор» строит технопарк «Nagatino I-Land» площадью 1 млн кв. м офисных помещений. Банк «Российский кредит» уже активно занимается выводом РТИ «Каучук», а компания «Кузнецкий Мост Девелопмент» при участии ГУП НИиПИ Генплана Москвы осваивает территорию завода «Серп и Молот». А на месте фабрики «Красный Октябрь» «Гута-Девелопмент» планирует построить элитное жилье (включая особый его формат — лофты). А недавно в жесткой схватке контроль над заводом «Москвич» получила УК «Метрополь». На месте Краснохолмского камвольного комбината появился бизнес-парк «Аврора», девелопером которого стала компания Forum Properties. ГК «Экоофис» построила на месте бывшей кожевнической фабрики бизнес-парк «Дербеневский» и технопарк «Кожевники». Активно проявляют себя на рынке промзон такие компании, как «ВЕЛЕС-Капитал», «Ведис Девелопмент», банк «Визави» и др.
Кроме девелоперов, освоением промзон занимаются и прежние их владельцы. «Уже сейчас многие предприятия по собственной инициативе сокращают занимаемые производством территории, с тем чтобы использовать их для реализации инвестиционных проектов», — говорит Марина Маркарова. Как пример такого проекта можно привести бизнес-центр «Бородино», построенный одноименной группой компаний на месте собственной фабрики. Фабрика «Трехгорная мануфактура» сократила производственные площади, а освободившиеся участки предоставила под строительство ресторанов «Бочка», «Шинок» и др. А ЗИЛ высвобождает часть своих территорий под жилищную и офисную застройку.
Промышленный интерес
Список можно продолжать, однако и так понятно: интерес к промзонам огромный. «Процесс их освоения связан с уменьшением количества свободной земли внутри крупных мегаполисов, подходящей для реализации строительных проектов, выводом вредных производств за пределы МКАД и ликвидацией нерентабельных предприятий», — объясняет заместитель генерального директора компании «ВЕЛЕС Капитал Девелопмент» Владлен Волошин. «В связи с тем, что на территории Москвы с каждым годом остается все меньше и меньше площадок под застройку, девелоперы активно осваивают территории под промзонами», — рассказывает аналитик компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Клавдия Чистова. «Наиболее остро проблема нехватки земли стоит в Москве, именно поэтому здесь процессы идут активнее всего», — говорит директор УКНД «МИЭЛЬ-Недвижимость» Андрей Бушин. «Покупая промышленные предприятия, девелопер получает сравнительно большой участок земли, часто в перспективном месте и с большим потенциалом для редевелопмента», — добавляет руководитель отдела рынков капитала SHEFFIELD — MacBright & Partners Алексей Козак.
Сейчас получить «чистый» участок девелоперам становится крайне сложно, территорий под массовую застройку практически не осталось, а точечные проекты интересны лишь небольшим застройщикам. «Одна из тенденций строительного рынка — повышенный спрос на большие территории для комплексной застройки городских зон и микрорайонов. А промзоны сегодня — единственный источник новых, внушительных по размерам участков, которые можно комплексно застраивать, и при грамотном и профессиональном подходе это дает высокий экономический эффект», — рассуждает вице-президент ГК «КОНТИ» Вячеслав Тимербулатов.
У девелоперов есть два пути развития крупных проектов: освоение ветхого жилищного фонда либо девелопмент на территории промзон. По словам руководителя направления «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической компании Vegas Lex Юрия Борисенко, работы по сносу ветхих пятиэтажек — более сложные и требуют от девелопера больших ресурсов. К тому же, работая с пятиэтажками, есть риск нарваться на протесты жильцов — в то время как промзоны выглядят более привлекательными. «Реконструкция кварталов экономически более целесообразна, нежели редевелопмент промзон, поскольку в этом случае не придется заново прокладывать все коммуникации, их нужно только модернизировать, — отмечает Сергей Лушкин. — Однако в столице целый ряд промзон располагается ближе к центру города, чем традиционные жилые районы. Земля под такими промзонами дороже — и поэтому вызывает больший интерес у застройщика». А Эвелина Ишметова добавляет, что проектам освоения промзон обеспечена поддержка местных властей: для вывода производств предоставляются специально отведенные территории за пределами жилых районов, город обещает компенсацию понесенных затрат. Однако чаще всего поддержка и компенсации остаются лишь на бумаге, а на практике девелоперам приходится решать все проблемы своими силами. «Хотя бы мешают меньше», — признают они.
Кроме того, у промзон есть ряд конструктивных и технологических преимуществ перед освоением пустых полей. «Все, что находится на территории промзон (заводы, цеха, которые обанкротились или просто вышли из производства за ненадобностью), — это здания, как правило, с приемлемым конструктивом: высокие потолки, приличный шаг колонн, в которые достаточно просто интегрировать новый объект», — рассуждает директор по продажам ROSS Consulting Илья Афраймович. А руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина добавляет, что на территории промзон у девелопера чаще всего не будет проблем с мощностями и коммуникациями. Ведь любое производство потребляет больше энергии, чем жилой дом или офисный центр. «Большие земельные участки бывших предприятий позволяют девелоперам реализовывать крупные многофункциональные проекты с собственной развитой инфраструктурой», — подчеркивает Александр Новиков, директор департамента офисной недвижимости Prime City Properties.
— Ситуация с промзонами двоякая: с одной стороны, строить в Москве негде, а с другой — не каждый девелопер берется за проекты с такими обременениями, — подливает ложку дегтя директор по связям с общественностью «Пересвет-Инвест» Ирина Наумова.
Вопрос времени
В совокупности все эти факторы делают процессы редевелопмента промзон интересными и привлекательными для девелоперов. Причем не только в Москве, но и в крупных региональных центрах.
— Настоящая тема актуальна практически для всех российских городов в связи с тем, что до 85% городов в СССР росло вокруг или на базе крупных промышленных предприятий. Всем известны «города-призраки», которые опустели вследствие закрытия того или иного производства, промышленные пояса Санкт-Петербурга, Перми, Екатеринбурга и других крупнейших городов России, которые являются колоссальным сдерживающим фактором развития генеральных планов, — рассказывает Эвелина Ишметова. «По пути редевелопмента промышленных зон идет не только Москва. Судить об этом можно по количеству запросов на разработку концепции наилучшего использования бывших промышленных территорий, поступающих из таких городов, как Омск, Тюмень, Новосибирск, Екатеринбург и другие, — делится опытом замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Виктория Бекасова. — На этапе бурного роста рынка коммерческой недвижимости сохранение в черте города промышленных предприятий, которые можно разместить и на не столь дорогостоящей земле, менее выгодно, чем строительство офисного комплекса или торгового центра».
По словам Константина Ковалева, освоение промзон актуально не только для Москвы, но и для регионов, особенно для «миллионников», где в центре города находятся промышленные территории: «В этом отношении могут быть интересны прежде всего Нижний Новгород, Екатеринбург и Самара». «Регионы тоже подвержены процессу вывода промзон, однако в меньших масштабах, чем Москва, поскольку строительство там ведется менее высокими темпами, а также потому, что в малых городах на сегодняшний день больше свободных участков под застройку», — говорит директор по развитию ASTERA ONCOR Марти Уилан. А Владлен Волошин добавляет, что для регионов это менее характерно, поскольку там сохранилось большое количество неосвоенных земель в пределах городской черты без обременений, а темпы строительства растут не так быстро, как в Москве.
— Перенос производственных проектов за черту города в Москве, Петербурге и крупных региональных центрах неизбежен. Это будет происходить почти всегда: реалии рынка и цена на землю под офисные и торговые площади говорят именно об этом. Доходность промышленных предприятий сейчас намного ниже, чем офисных комплексов, гостиниц и бизнес-центров. Эти производственные зоны так или иначе обречены на перепрофилирование. Здесь важен только вопрос времени, — убежден Игорь Лучков.
Главное, чтобы процесс не растянулся слишком надолго.