«На офисные здания до $50 млн спрос сегодня превышает предложение»

Как вы себя чувствуете на новом месте?
Отлично. Пока все, что задумывал, осуществляется. И даже больше того. Так, акционеры предпочли более агрессивные изменения, чем первоначально планировал я. И я рад, что мы пришли к взаимопониманию относительно гармоничного и устойчивого развития компании.

То есть вы сейчас реформируете компанию?
Да, в 2009 году я закончил оптимизацию структуры Praedium ONCOR International. Еще до моего прихода Рубен (Алчуджян, бывший управляющий директор компании – Арендатор.ру) начал эти изменения  и к концу года структуру компании мы полностью оптимизировали.

В чем она выразилась?
Максимально сократили количество функциональных сотрудников и оптимизировали издержки. Так, вместо трех финансистов оставили одного, службу HR сократили до одного человека. Вообще-то это самое простое, это делали многие компании, и это нужно было делать. В результате мы избавились от лишних костов и сформировали некую платформу для дальнейшего роста. Когда мы формировали бюджет на 2010 год, запланировали увеличить количество продавцов и тех продуктов, которые востребованы рынком. Таким образом, довольно быстро мы добились четкого определения функционала сотрудников и установили соответствующий уровень компенсации. Теперь каждый отдел или продукт может формировать свой количественный состав, но будь добр  зарабатывать столько, чтобы иметь возможность платить зарплату и бонусы. 

И сколько сотрудников вы сократили?
За четвертый квартал не так много. Два-три человека. За весь 2009 год компания сократила порядка 15 человек. Однако в первом квартале 2010 года мы уже начали набирать персонал и наняли четырех человек.

Эта оптимизация и некая переориентация на продажу означает, что вы стремитесь потеснить ведущих консультантов?
Компания была известна на рынке как сильный складской консультант и брокер. Это было локомотивом, продвигающим нас. Так, за последние 3 года мы сдали порядка 400 тыс. кв. м складских площадей. Этот результат, я полагаю, позволяет нам войти как минимум в тройку лучших.

А в 2009 году?
Я бы не хотел озвучивать объемы 2009 года, могу только сказать, что за два последних года мы сдали около 240 тыс. кв.м. Итак, мы ставим своей задачей оставаться в тройке сильнейших по складам, но при этом развивать и другие направления бизнеса, добавив новые продукты. Если мы занимаемся офисами, то мы хотим быть в числе лучших 5-6 из тех, кто занимается офисным брокериджем. Я думаю, если у нас такая услуга есть, то мы должны быть в числе лучших.

Каким образом вы собираетесь этого достичь?
Начиная с ноября 2009 года, мы начали поиск «компетенций» на рынке. Мы стараемся инвестировать не столько в обучение сотрудников, сколько в специалистов, которые уже зарекомендовали себя на рынке. И здесь имеет значение не сколько человеку платить, а сколько он может принести компании и какие у него есть компетенции, то есть чего он добился. Мы формируем его компенсационный пакет в зависимости от того, сколько он сможет заработать для компании.

Каких новых сотрудников вы уже нашли?
Сейчас мы в процессе финальных переговоров со специалистом, который должен возглавить наш складской отдел. Офисное подразделение возглавила Мария Белова, которая последние 1.5 года была заместителем руководителя отдела.
Кроме того, я ввел квартальные и полугодовые планы, более жесткую отчетность и увеличил число возможных бонусов для сотрудников. Суть в том, чтобы увидеть, сколько реально сотрудник заработал для компании. Это уже дало результаты. Четвертый квартал мы прошли лучше, чем предыдущий. И хотя один квартал  - это не показатель, сама система показателей приносит плоды.

А как ваша компания себя чувствует на рынке? Вы зарабатываете деньги?
Я думаю, что 90% девелоперских и строительных компаний в 2009 году находились  в минусе. Могу сказать, что последние 9 месяцев 2009 года мы закончили в ноль, но провал в 1-ом квартале утянул в минус весь 2009 год. Однако, к примеру, отдел консалтинга и оценки смог даже перевыполнить свой годовой план.  Впрочем,  я полагаю, большинство консультантов  были в минусе в прошлом году. Я еще не понимаю, как закончится первый квартал нынешнего года, но вижу, что он лучше, чем мы планировали. Так в последние две недели стало подписываться очень много сделок.

Значит, готовились они еще в прошлом году?
Нет. Сейчас сделки стали совершаться очень быстро, буквально за 2-3 недели. Так за  последние 3 недели мы заключили 8 сделок. 4 из них велись с декабря 2009 года, однако другие 4 – уже в этом году, причем с середины января. То есть скорость принятия решений людьми увеличилась в несколько раз. Видимо, они чувствуют, что нужно торопиться, чтобы не упустить момент роста и оживления, которые начались. Я и по своему бизнесу это чувствую. Однако дисбаланс рынка все равно остается, потому что это еще пока неуверенное движение рынка.

Каков сейчас уровень вакантных площадей?
Наши аналитики говорят, что уровень вакантных площадей на офисном рынке снизился с максимальных  значений 24% до 19%, и в течение 2010 года снизится еще на 3-4%. На складском – c 18% в середине 2009 года уже снизился до 13%, и при консервативных оценках к концу года достигнет 8%.

Как вы себя сами позиционируете среди консультантов?
Я согласен, что существует первая четверка-пятерка консультантов. От этого никуда не уйти. Однако в 2009 году среди лидеров произошло существенное расслоение. С наступлением кризиса какие-то консультанты перестроились быстрее других, кто-то не сумел оптимизировать структуру и настроить брокеров на более агрессивную борьбу за клиентов, что существенно снизило их рыночную долю.

Например?
Я не хотел бы давать оценки. Что касается Praedium, 1,5 года назад мы вошли в ONCOR International, пятую по величине среди консалтинговых компаний международную сеть. И Praedium с самого основания выстраивался как западный бренд. Я с этим абсолютно согласен, это помогает совершать крупные сделки, особенно с западными клиентами. Однако в компании был перебор с аналитикой и консультационными услугами без их оплаты, я категорически против этого. Должен быть какой-то баланс консультирования и зарабатывания. Я вижу своей задачей сохранение западного бренда и добавление продаж, это даст возможность конкурировать с той же «пятеркой». По складам, я могу сказать, мы конкурируем, по остальным сегментам – будем конкурировать, я надеюсь. К концу года может так получиться, что те из консультантов, кто ослабел к настоящему времени, может ослабеть еще больше. Я не исключаю, что ситуация сложится так, что будет три лидера и три-четыре, которые идут за ними, то есть компании первой пятерки к концу года могут разбиться на два эшелона. Это точно произойдет, потому что в чем же тогда был смысл кризиса? Мы не могли пройти кризис одинаково. Сегодня мы находимся, по нашим прикидкам, в третьем эшелоне, состоящем из 4-6 компаний. Но к концу 2010 года у нас есть возможность по количеству сделок попасть во второй. Тогда уже можно будет говорить о первых шести-семи международных компаниях на российском рынке.

То есть вы оцениваете место компании по количеству сделок?
Да и по пакету услуг. Так, Praedium в основном известен как складской бренд. А когда ты известен в одном сегменте, тебя не станут воспринимать как часть той же «пятерки». Поэтому нам нужно расширять услуги. К примеру, инвестиционный консалтинг. В прошлом году я что-то не припоминаю, чтобы были инвестиционные сделки с участием консультантов. У нас тоже таких сделок не было, но мы к ним готовы. А одна-две сделки здесь могут сразу же тебя поднять и сделать полноправным участником рынка инвестиционного консалтинга. В прошлом году мы запустили это продукт и приняли на работу руководителя этого направления Светлану Кара  и прогнозируем, что в этом году сделки будут.

Какие-то еще новые направления?
Торговая недвижимость. У нас была аналитика по этому сегменту, но не было брокерского отдела. Мы не собирались запускать его в первом квартале, но нашелся человек с компетенциями в стрит-ритейле - Наталья Давиденко, работавшая ранее в компании Астера. Понятно, что это не крупные торговые центры, но со стрит-ритейлом мы можем войти в рынок, и это принесет быстрые финансовые результаты. Если мы еще найдем специалиста по заполнению торговых центров, то запустим и это направление.

Вы говорите, что вы на третьем месте по складским сделкам.
Нет, я не считаю, что в 2009 году мы были на третьем месте. По итогам двух последних лет – да, как минимум на третьем, полагаю.

Собираетесь усилить свои позиции?
Ну, конечно, нужно стремиться сделать больше. Но главное все же – это оставаться в этой тройке. И развивать другие продукты.

Ваше сотрудничество с ONCOR как-то помогает вам, они подкидывают вам клиентов?
Мы сотрудничаем с ONCOR 1,5 года. Мы сотрудничеством довольны, оно нам добавляет веса, потому что многие клиенты знают ONCOR. У нас были две или три совместных сделки по тем клиентам, которых нам они передавали. В этом году мы планируем активизировать работу с нашим международным партнером. Это, конечно, не принесет нам внушительной выручки, но значительно усилит нашу аналитику, и компания более органично будет восприниматься как часть международной сети.

Недавно вы объявили о сотрудничестве с BlackStone Keeping Company. В чем оно будет выражаться?
Мы сильны в брокеридже и консалтинге, они – в управлении. В ближайшее время мы не собираемся заниматься управлением, поскольку это направление требует больших ресурсов и по доходности ниже брокериджа. По каким-то клиентам мы могли работать вместе, всегда хорошо иметь такого партнера, вместе с которым ты можешь предложить комплекс услуг. К тому же мы смогли расширить свое присутствие  на региональном рынке  консалтинговых услуг, хотя понятно, что в ближайшие два года офисный региональный брокеридж мы не запустим. Однако консалтинг по инвестиционным продажам мы делаем  уже сейчас.

На вашем сайте заявлена в качестве отдельной услуги для арендаторов – снижение арендной ставки. Обращались к вам за этим?
В доходе офисного отдела она принесла почти 50% в 2009 году. В этом году эта услуга будет уже не так востребована, потому что практически все, кто хотел, договоры пересмотрели.

А вы сами на каких условиях арендуете помещение?
Мы арендуем офис в пределах Садового кольца в здании класса В+ . Арендная ставка меньше 20 тыс рублей за кв. м в год. Договор рублевый и в эту цену все включено: НДС, эксплуатация и уборка офиса.

Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости России в 2010 году?
Пока мы оцениваем 2010 год очень консервативно. Он должен стать годом восстановления, но избирательно. Думаю, что недозаполнение офисных помещений пойдет на спад. Внутри Садового кольца ставки точно будут увеличиваться, потому что на офисы до 1000 кв. м спрос уже больше предложения. Ставки в пределах Третьего ТК будут зависеть от здания, они могут как повышаться, так и понижаться. На окраинах проблема с пустующими помещениями не решится, и собственники будут демпинговать. В целом ставки раньше третьего квартала не начнут рост, по итогам года рост составит, может быть, процентов 5. Но до конца 2011 года уровень вакантных площадей на рынке качественных офисов вряд ли опустится ниже 8-10%.

Склады в Московском регионе к концу года могут начать испытывать трудности со свободными площадями. 

Что касается торговой недвижимости, то могу сказать о стрит-ритейле. В этом сегменте ставки уже начали подниматься. Но произошло расслоение по качеству. Если раньше арендаторы снимали  все подряд, сейчас намного внимательнее присматриваются к помещениям. В целом к концу 2010 года ставки здесь должны вырасти на 10%.

Что касается рынка капитала, то, начиная с конца 2009 года, лимиты западных фондов, выделенные на Россию, начали расти. На офисные здания стоимостью до $50 млн спрос сегодня превышает предложение. Такая же участь к концу года постигнет БЦ до $100 млн. Ставки капитализации пойдут вниз. Так для качественных офисных зданий с арендаторами мы ожидаем в 2010 году снижения ставок капитализации с 11.5% до 10.5-11% .

Беседовал Рафаэль Хайбрахманов

Переезжай в класс B. Фото 4