Обзор рынка земель промышленного назначения Московской области

Общеэкономический обзор

Темп роста ВВП в 2007 году в РФ достиг 8,1%, продемонстрировав увеличение на 0,7% по сравнению с предыдущим годом (в 2006 году темп роста ВВП составлял 7,4%). В денежном выражении, объем валового внутреннего продукта составил в общей сложности 32 988,6 млрд. руб.

За 2007 год золотовалютные резервы РФ увеличились на 60,4% и на конец года составили $ 463 528 млн., из них на золото пришлось $ 11 366 млн. (2,5% из совокупного объема золотовалютных резервов страны) – это на 40,8% превышает показатель 2006 года.

В течение 2007 и начала 2008 года курс доллара активно падал, подтверждая устойчивую тенденцию последних 5 лет. В среднем за год он упал на 5,8%. Для евро же прошедший год стал переломным: после двух лет умеренного падения, евро «прибавил в весе» 2,6% и поднялся почти до уровня 2005 года.

Один из важнейших показателей состояния российской экономики, индекс РТС, за 2007 год увеличился в среднем с 1 540,16 до 1 975,88, т.е. на 28,3%.

Оборот розничной торговли в 2007 году увеличился по сравнению с 2006 годом на 23,8% и составил 10 757,8 млрд. рублей. На протяжении долгого времени величина оборота розничной торговли неизменно демонстрировала положительную динамику, из чего можно сделать прогноз, что 2008 год также станет благоприятным для розничной торговли.

Основным источником экономического роста в России по-прежнему служит добыча и экспорт сырья. Сырьевой сектор остается также основным источником ликвидности. При этом увеличение объемов добычи нефти отчетливо затормозилось, а производство газа не растет вообще. Таким образом, главной причиной экономического роста последних лет стал кратный рост мировых цен на нефть и другие сырьевые товары российского экспорта.

Социально-экономическая ситуация на начало 2008г. отмечена в том числе и развитием негативных процессов. Темпы инфляции в 2008 году существенно опережают прошлогодние, которые, в свою очередь, оказались достаточно высокими (11,9% ).

Очередной доклад Федеральной службы государственной статистики (Росстат) свидетельствует, что темп роста цен производителей промышленной продукции в России за январь-апрель 2008 года составил 7,7%, а инфляция на потребительском рынке равнялась 6,3%. Потребительские цены в апреле 2008 года повысились на 1,4%, цены производителей – на 4,5%, грузовые тарифы – на 0,8%, повысились цены на различные виды топлива, в том числе и автомобильное.

Ускорение инфляции произошло по двум основным причинам. Во-первых, из-за значительного чистого притока иностранного капитала (свыше $82 млрд.) в 2007 году, который вызвал быстрый рост золотовалютных резервов и денежной массы. Во-вторых, на ускорение инфляции повлиял быстрый рост мировых цен на продовольствие, что привело к росту цен на продукты питания в России, сильно зависящей от продимпорта.
Однако, в настоящее время складываются весьма благоприятные условия для дальнейшего снижения инфляции, последний прогноз ЦБ и правительства — уровень инфляции составит 10,5%.

Особый упор в борьбе с инфляцией делается на сдерживании роста денежной массы. Особая надежда возлагается на снижение чистого притока иностранного капитала в этом году. Вместо $82 млрд., которые пришли фактически только в первом полугодии 2007 года, за первые четыре месяца 2008 года чистый отток капитала составил, по данным ЦБ, $5 млрд. Надо заметить, что за первые три месяца чистый отток превысил $25 млрд. То есть ввоз капитала в Россию в апреле резко вырос. Однако в этом году не планируются такие масштабные IPO, как в прошлом провели Сбербанк, «Роснефть» и Внешторгбанк.

Продолжая тенденцию предыдущих лет, ставка по кредитам падала и в 2007 году; в среднем в течение 2007 года значение ставки по кредитам установилось на уровне 9,8%.

Ставка рефинансирования Центробанка России на начало 2008 г. составляет 10,50% годовых. По рублевым вкладам, в зависимости от сроков размещения, вкладчик может заработать от 10,75% до 15% годовых. По вкладам в долларах США, сроком на один месяц, можно заработать до 10,75%, а при размещении на один и три года, соответственно, до 13% и 13,5% за год.

Повышение банковских ставок в России в 2008 году связано с тенденциями мирового кризиса экономики в целом, однако в силу специфики экономического развития российской экономики можно предположить, что в 2008 году сохранится положительная динамика всех важнейших показателей функционирования экономики. Инфляция в России не является препятствием для роста иностранных инвестиций в страну. Стоит ожидать дальнейшего увеличения темпов роста ВВП, активного притока иностранных инвестиций в экономику России, дальнейшего укрепления рубля, более ощутимого роста доходов населения.

За прошедший год в условиях данной экономической ситуации в стране, возросла инвестиционная привлекательность российского рынка коммерческой недвижимости, что подтверждается большим количеством заявленных инвестиционных планов со стороны и российских, и западных компаний. Основная причина – высокие ставки доходности по сравнению с другими странами.

Инвестиционная активность в сфере коммерческой недвижимости

В 2007 году использовано 6 418,7 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что на 21,1% больше величины инвестиций в основной капитал в 2006 году.

Также в прошлом году произошло резкое увеличение количества иностранных инвестиций в экономику России: за год поступило $ 120,9 млрд. иностранных инвестиций, что в 2,2 раза больше, чем в 2006 году.

В 2007 году инвестиции в коммерческую недвижимость России составили $4,9 млрд., что в 1,5 раза превышает показатели предыдущего года. На Москву пришлось $3,8 млрд., что составило 78% от общероссийского показателя. Это указывает на сосредоточение деловой активности в Московском регионе. При таких темпах инвестирования к 2010 году объем инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости может достигнуть $10 млрд.
Среди наиболее крупных иностранных компаний, инвестирующих в российский рынок недвижимости, находятся компания TriGranit Development Corporation, которая планирует направить инвестиционные средства в размере около 5 млрд. евро в рынок российской недвижимости. В процессе создания совместного предприятия с «Газпромбанк-Инвест» и компания MCG, которая намерена вложить в строительство коммерческой недвижимости в России не менее $ 2 млрд. до 2010 года.

Кроме того, австрийский холдинг Meinl European Land объявил о намерении довести объем инвестиций в Россию до 1,8 млрд. евро. Начал активную экспансию в российский рынок недвижимости банк Morgan Stanley. Для реализации своих планов банк избрал стратегию скупки долей в российских девелоперских компаниях, с этой целью банк организует фонд недвижимости общим объемом $ 2,24 млрд., в который планируется привлечь $ 1,12 млрд.

Еще $ 1 млрд. инвестиционных средств должны поступить на рынок российской коммерческой недвижимости через фонд прямых инвестиций Rutley Russia Property Fund, созданный британским фондом Rutley Capital Partners LLP и управляемый компанией Rutley Russia Property Asset Management в составе компаний Rutley Capital Partners, GVA Sawyer, Duet Private Equity Limited и Knight Frank Russia (некоторые из партнеров).

Наибольшая доля заявленных инвестиционных планов приходится на совместные предприятия таких компаний, как: JERPartners и Alfa Capital Partners вместе с компанией Storm Properties; Raiffeisen Bank и Strabag AG; российской компании «Авалон» и британского фонда Raven Russia Megalogix; ВТБ и канадской SITQ; Russian Land и Implenia AG.

Продолжается развитие рынка заемного финансирования. Все большее число зарубежных банков предоставляет проектное финансирование, увеличивается активность западных ипотечных банков, которые предлагают более выгодные условия финансирования. У западных банков ставка по кредитам составляет 8 – 12% годовых, а у российских – 12 – 16%.

Hypo Real Estate Bank International предоставил кредит объемом $210 млн. компании «РосевроДевелопмент» для финансирования строительства второй и третьей очередей логистического парка «Крекшино», кроме того, Hypo Real Estate Bank International профинансировал проекты компаний MLP, FM Logistic, London & Regional Properties, Fleming Family & Partners в сфере складской и офисной недвижимости в России на сумму $594 млн. Также Eurohypo AG и «Евразия Логистик» подписали кредитное соглашение на сумму $747 млн. о финансировании строительства, а также последующем рефинансировании первых трех очередей логистического комплекса класса А «Северное Домодедово». Выход новых международных банков на российский рынок свидетельствует о снижении рисков и росте прозрачности рынка коммерческой недвижимости
Среди российских компаний, обладающих наиболее амбициозными инвестиционными планами, следует отметить ГК «Ташир», планирующую инвестировать около $ 1 млрд. в коммерческую недвижимость.

Компания «Славянский мир» планирует построить около 4 миллионов кв.м недвижимости, строительство будет вестись на принадлежащем компании земельном участке площадью 150 га, расположенном на пересечении МКАД и Калужского шоссе и разделенном поселком Мосрентген. На данной территории планируется построить 3 млн. кв.м коммерческой недвижимости и 1 млн. кв.м малоэтажного жилья бизнес-класса. Так, на месте строительного рынка (76 га) планируются построить 1,3 млн. кв.м торговых площадей, 400 тыс. кв.м офисов класса «В», более 420 тыс. кв.м складов, гостиницы (200 тыс. кв.м) и автоцентра (100 тыс. кв.м). В июле 2008 года стартует первая очередь проекта — строительство одобренного властями Московской области торгово-офисного комплекса «Эрмитаж» общей площадью 1 млн. кв.м, который в увеличенном виде повторит петербургский Зимний дворец. Сдача комплекса в эксплуатацию планируется в 2011 году. Объем инвестиций в проект составит 1,5 млрд. долларов.
В 2007 году была заключена крупнейшая сделка по продаже компанией Capital Partners 200 тыс. кв.м в логистическом парке в Пушкино и 800 тыс. кв.м площадей под строительство в районе Домодедово консорциуму девелоперов, в который вошли Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group. С момента выхода на рынок крупных складских проектов прогнозируется увеличение числа инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи комплексов как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Если в 2006 году около половины (49%) всех инвестиционных потоков были направлены в объекты торговли, то одной из тенденций 2007 и 2008 года является смещение инвестиционных потоков на объекты производственно-складского назначения.

Рынок складской недвижимости является очень привлекательным для иностранных инвестиций. Несмотря на более низкую сравнительно с другими сегментами доходность и более длительный срок окупаемости, вложения в складскую недвижимость отличаются более низкими рисками, что определяется долгосрочными договорами аренды, заключаемыми обычно на ранней стадии строительства, а также увеличением на рынке крупных арендаторов – ритейлеров и логистических компаний.

В 2007 году инвесторы проявляли повышенный интерес к складскому сегменту:

- Группой компаний Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group была совершена крупнейшая сделка по покупке портфеля логистической недвижимости площадью более 1 млн. кв. м. у компании Capital Partners;

- ОАО «РЖД» объявила о своих планах по созданию новых складов временного хранения и по строительству логистических центров в крупнейших транспортных узлах России. На Дмитровском направлении Московской области, в районе поселка Белый Раст компания намерена построить крупный складской терминал;

- Британский фонд Raven Russia и российская компания RDI Group планируют построить складской комплекс площадью около 100 тыс. кв. м., который расположится на расстоянии в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе;

-Компания «Склады-120» намерена инвестировать средства в строительство логистического комплекса площадью порядка 600 000 кв. м. Объект будет построен в подмосковном Домодедово в микрорайоне «Белые столбы».

Западные инвестиционные фонды продолжают расширять свою активность в складском сегменте, что во многом обусловлено увеличивающейся прозрачностью рынка. Обозначили свои намерения по инвестиционной деятельности в складской сектор такие компании и фонды, как VVV Company совместно с британским фондом London & Regional Properties (L&RP), израильская компания Mirland Development, немецкая компания Garbe World Center, а также британский фонд Raven Russia (RR) совместно с группой «Авалон».

Норвежский фонд Eastern Property планирует потратить около $400 млн. на покупку коммерческой недвижимости в Московском регионе, в том числе:

-двух складских комплексов, расположенных на Симферопольском шоссе.

Британский фонд Aberdeen Property Investors планирует инвестировать около $1 млрд. в объекты офисной, торговой и складской недвижимости. Российско-швейцарская компания United Bottling Group объявила о намерении вложить 100 млн. евро в новый проект, который включает расширение мощностей по производству напитков, строительство двух логистических центров и создание транспортной компании.

Бельгийская компания Ghelamco намерена построить в Дмитровском районе Подмосковья два логистических комплекса.
Parkridge Holding планирует вложить $150 млн. в строительство складского комплекса на Ленинградском шоссе в районе аэропорта «Шереметьево» на земельном участке в 40 га. Логистический комплекс класса А общей площадью 150 000 кв.м будет строиться в две очереди: первая очередь предусматривает строительство 40 000 кв.м площадей. «Парк логистики Малино» — одна из дочерних компаний австрийского девелопера «C.R.E.D.O.» является инвестором проекта по строительству складского комплекса в Ступинском районе на участке площадью 40 га. Общая площадь объекта -120 000 кв. м.

В целом, прогноз макроэкономических показателей и уровень загрузки качественных площадей характеризует рынок производственно-складской недвижимости как стабильно развивающийся, обладающий потенциалом дальнейшего роста, однако с каждым годом конкуренция будет усиливаться.

Рынок земельных участков промышленного назначения Московской области

Рынок земли Подмосковья формируется в основном из предложений земельных участков двух категорий – сельскохозяйственного назначения и земель поселений, при этом последняя группа превосходит первую по числу предложений более чем в семь раз. Сегодня на рынке земли Подмосковья больше всего предложений о продаже земельных участков категории земли поселений с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Они составляют 80,3% рынка. Предложения земель сельскохозяйственного назначения превышают 11% рынка. Совсем немного земель продается с целевым назначением под коммерческую недвижимость (6%), многоэтажное строительство (2%) и строительство рекреационных объектов (0,6%).

Особенности земли Московской области, характеризующиеся высокой степенью антропогенной освоенности и техногенной нагрузки, способствуют ежегодному уменьшению площадей сельскохозяйственного назначения за счет постоянно увеличивающихся площадей под застройкой и инфраструктурой.

На Подмосковном рынке сегодня имеется дефицит земельных участков для реализации девелоперских проектов. Земельных участков с разработанной исходно-разрешительной документацией на рынке не представлено. Сейчас девелоперы все большее внимание обращают на земли сельскохозяйственного назначения, объем которых в Московской области составляет чуть более 1 млн. га.

Для инвестора выгоднее приобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их перевод в требуемую категорию. Доходность в этом случае может достигать 500%. С точки зрения инвестиций сельхозземли однозначно имеют весомый потенциал. Приобретая земельный участок со статусом сельскохозяйственного и переводя его в иную категорию, можно получить возможность заработать около 100% в годовом исчислении. Однако процедура перевода сталкивается со многими административными барьерами и требует очень большого количества времени и материальных затрат. Стоимость перевода варьируется от $1000 до $10 000 за сотку.

Инвестиционная привлекательность сельхозземель обусловлена не только возможностью перевода в другую категорию и продажи в новом статусе, но и их естественным удорожанием. С 2004 года стоимость сотки земли сельхозназначения в Подмосковье увеличилась более чем на 200%, в 2007 году земля подорожала в среднем на 30% по сравнению с 2006-м.

Земли под промышленную и жилую застройку демонстрируют более привлекательную динамику и увеличиваются в цене на 35–110% в зависимости от их места расположения.

В последний год существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. Общий объем этих земель, предлагаемых на сегодняшний день на рынке, на порядок меньше, чем земель, которые предлагаются под жилищное строительство. Самый ходовой размер земельных участков в этом секторе колеблется от 1 до 7 и более гектаров. Здесь наблюдается существенный дефицит предложения, поскольку ранее все земли промышленности находились под существующими объектами, то получается, что сейчас все предложения – это фактически те же промышленные объекты. Инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода, неопределенность по времени существенно затрудняет положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с получением инженерных мощностей – электроэнергии, газа и т.д.

Для строительства и открытия новых производств, складов, логистических центров, технопарков, гипермаркетов, объектов сферы услуг необходимы земельные участки промышленного назначения. Предлагаемых к продаже участков земли много, но непрозрачность рынка и недостатки законодательства требуют осторожности в области заключения сделок по объектам промышленной недвижимости.
В настоящее время наблюдается тенденция расширения рынка земель промышленного назначения за пределами МКАД по всем направлениям, основными из которых является южное, юго-восточное, северное. Стоимость земли ежегодно растет в среднем - на 15%, земли промышленного назначения под строительство производственно-логистических комплексов – на 20-40%. Динамика роста цен по конкретным объектам различна и определяется многими параметрами: местоположением, качеством подъездных путей, конфигурацией, оснащенностью коммуникациями, юридической чистотой и готовностью документов и т.д.

Наибольшие темпы роста цен сегодня приходятся на участки, расположенные на расстоянии от 30 до 60 и более километров. По результатам исследований наибольшей популярностью под промышленную застройку пользуются земли у магистралей, входящих или расположенных в непосредственной близости от международных транспортных коридоров Е30 «Лондон-Берлин-Варшава-Минск-Москва-Нижний Новгород-Екатеринбург» и Е105 «Хельсинки-С-Петербург-Москва-юг России». Также, по мере приближения срока начала строительства ЦКАД, возрос спрос на земли, примыкающие к проектируемой дороге.

Предложение

По данным спроса и предложений информационно – аналитических сайтов www.mosoblzem.ru, www.promzem.ru, www.dm-realty.ru, www.ezem.ru проанализировано 450 предложений с земельными участками промышленного назначения по всем направлениям Московского региона за 2-й квартал 2007г и 2008г.

Сделки рассматривали в диапазонах по удаленности от МКАД: до 30 км, от30 до 60 км, далее 60 км. В таблице 1 приведены средневзвешенные значения стоимости земельных участков по основным транспортным магистралям, разной удаленности. Темпы роста цен по направлениям несколько различаются. На расстоянии до 30 км от МКАД по Каширскому, Симферопольскому, Ленинградскому, Новорязанскому, Киевскому, Минскому, Можайскому шоссе темп роста цен за прошедший год составил, в среднем, от 35% до 40%, по остальным направлениям – от 14% до 29%. На расстоянии более 60 км от МКАД темп роста цен несколько меньше, в среднем, от 20% до 28% по перечисленным магистралям, от 12% до 25% - по остальным. Динамика темпа роста цены предложения позволяет прогнозировать значения стоимости земельных участков

Таблица 1

Удаленность от МКАД, км

Основные характерис-
тики земельных участков
Каширское
шоссе

Симферопольское шоссе

Ленинградское шоссе

Новорязанское шоссе

0-30

Средневзвешенное значение стоимости на2-й кв. 2007г., $/сотка

7320

9116

9548

7713

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

12200

14025

15400

12440

Темпы роста цены предложения

40 %

35 %

38%

38%

30-60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

5040

5005

6811

5067

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

8000

7150

10016

7343

Темпы роста цены предложения

37%

30%

32%

31%

>60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

3750

3465

4400

3600

Средневзвешенное значение стоимости на2-й кв. 2008г., $/сотка

5000

4500

5500

4500

Темпы роста цены предложения

25%

23%

20%

20%

Удаленность от МКАД, км

Основные
характерис-
тики земельных
участков

Киевское шоссе

Горьковское шоссе

Новорижское
шоссе

Дмитровское шоссе

0-30

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

9761

5808

10650

9340

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

15017

7447

15000

12453

Темпы роста цены предложения

35%

22%

29%

25%

30-60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

6239

3731

7578

5655

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

9453

4550

10103

7250

Темпы роста цены предложения

34%

18%

25%

22%

>60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

4256

2200

6040

3355

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

5600

2500

7550

4091

Темпы роста цены предложения

24%

12%

20%

18%

 

Удаленность от МКАД, км

Основные арактерис-
тики земельных
участков

Егорьевское шоссе

Щелковское шоссе

Ярославское шоссе

Минское шоссе

0-30

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

5473

6225

8538

13671

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

7497

7781

11383

22050

Темпы роста цены предложения

27%

20%

25%

38%

30-60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

3562

4100

7268

8160

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

4567

5000

8550

12000

Темпы роста цены предложения

22%

18%

15%

32%

>60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

2194

2640

4271

5040

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

2675

3000

4967

7000

Темпы роста цены предложения

18%

12%

14%

28%

Удаленность от МКАД, км

Основные характерис-
тики земельных
участков

Волоколам. шоссе

Калужское шоссе

Варшавское шоссе

Можайское шоссе

0-30

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

11777

9492

7895

14847

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

16133

11167

9180

23567

Темпы роста цены предложения

27%

15%

14%

37%

30-60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

7538

5740

6336

6600

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

10050

7000

7200

10000

Темпы роста цены предложения

25%

18%

12%

34%

>60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

4150

3750

4605

3075

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

5000

5000

5233

4100

Темпы роста цены предложения

17%

25%

12%

25%

Удаленность от МКАД, км

Основные
характерис-
тики земельных участков

Носовихинское шоссе

Алтуфьевское шоссе

Осташковское шоссе

0-30

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

6412

10043

7500

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

7544

12100

10000

Темпы роста цены предложения

15%

17%

25%

30-60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

-

-

-

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

-

-

-

Темпы роста цены предложения

-

-

-

>60

Средневзвешенное значение стоимости на 2-й кв. 2007г., $/сотка

-

-

-

Средневзвешенное значение стоимостина 2-й кв. 2008г., $/сотка

-

-

-

Темпы роста цены предложения

-

-

-

В таблице 2 наглядно представлены объемы предложений земельных участков по данным 2007г и 2008г.

Таблица 2

Расстояние от МКАД, км

Объем предложений на2-й кв. 2008г.

Объем предложений, % на 2-й кв. 2008г

Объем предложений, % на 2-й кв. 2007г

0 - 30

258

57,30

71,00

30 - 60

135

30,00

22,00

> 60

57

12,70

7,00

Итого

450

100,00

100,00

Анализируя полученную информацию, приходим к выводу, что наибольшим спросом на сегодняшний день пользуются земельные участки, расположенные на расстоянии 15-30 км и 30-60 км от МКАД.

Объем предложений земельных участков промышленного назначения в зоне до 30 км в 2008г. уменьшился с 71% (2007г.) до 57,3% от общего объема, что объясняется дефицитом свободных земельных участков больших площадей в непосредственной близости от МКАД.

Объем предложений земельных участков в 2008г. на расстоянии от 30 до 60 км составляет 30%. Значительно увеличился объем предложений в районах дальнего Подмосковья (далее 60 км) с 7% до 12,7%.

Лидирующие позиции по предложению земельных участков под промышленную застройку занимают Каширское (19 %), Симферопольское (14 %), Ленинградское (12 %), Новорязанское (9 %), Киевское шоссе (8 %). Средняя стоимость участков по этим направлениям расположенных до 30 км варьируется от 12200$/сотка до 15400$/сотка. На втором месте по объему предложений находятся Горьковское (6%), Новорижское (6%), Дмитровское (4%), Егорьевское (4%), Щелковское (3%), Ярославское (3%), Минское(3%) шоссе. Стоимость участков по этим направлениям в этой же зоне варьируется от 7400 $/сотка до 22000 $/сотка.

По остальным направлениям объем предложений незначителен (менее 3%), хотя стоимость земельных участков достигает 23500 $/сотка (Можайское ш.), 22000$/сотка (Минское ш.). На западных направлениях в основном традиционно строятся коттеджные и дачные поселки, это наиболее благоприятные направления в экологическом отношении. Размещать производственные объекты здесь не особо выгодно из-за высокой транспортной загруженности автомобильных трасс и высокой стоимости земли, обусловленной ценами под жилую застройку. Кроме того, здесь наблюдается явный дефицит свободных и больших по площади земельных участков. Все это объясняет дороговизну земель промышленного назначения по Минскому и Можайскому шоссе.

Представим в сводной таблице 3 по основным транспортным магистралям Московской области объемы предложений и средневзвешенные цены на земельные участки промышленного назначения за 2-й квартал 2008г.:

Таблица 3

Направление (шоссе)

Объем предложений, %

Средневзвешенная цена земельных участков, $/сотка
(0-30 км от МКАД)

Средневзвешенная цена земельных участков, $/сотка
(30-60 км от МКАД)

Средневзвешенная цена земельных участков, $/сотка
(>60км от МКАД)

Каширское шоссе

19,0%

12 200

8 000

5 000

Симферопольское шоссе

14,0%

14 025

7 150

4 500

Ленинградское шоссе

12,0%

15 400

10 016

5 500

Новорязанское шоссе

9,0%

12 440

7 343

4 500

Киевское шоссе

8,0%

15 017

9 453

5 600

Горьковское шоссе

6,0%

7 447

4 550

2 500

Новорижское шоссе

6,0%

15 000

10 103

7 550

Дмитровское шоссе

4,0%

12 453

7 250

4 091

Егорьевское шоссе

4,0%

7 497

4 567

2 675

Щелковское шоссе

3,0%

7 781

5 000

3 000

Ярославское шоссе

3,0%

11 383

8 550

4 967

Минское шоссе

3,0%

22 050

12 000

7 000

Волоколамское шоссе

2,0%

16 133

10 050

5 000

Калужское шоссе

2,0%

11 167

7 000

5 000

Варшавское шоссе

1,5%

9 180

7 200

5 233

Можайское шоссе

1,1%

23 567

10 000

4 100

Носовихинское шоссе

0,8%

7 544

-

-

Алтуфьевское шоссе

0,7%

12 100

-

-

Осташковское шоссе

0,7%

10 000

-

-

На основании полученных результатов построим график средневзвешенной цены земельных участков при разной удаленности от МКАД по тем же транспортным магистралям

Значения средневзвешенной стоимости земельных участков в зоне от 30 до 60 км практически повторяют тенденцию ближних по удаленности участков. Средняя стоимость участков по Каширскому, Симферопольскому, Ленинградскому, Новорязанскому, Киевскому направлениям варьируется от 7150 $/сотка до 10000 $/сотка. Стоимость участков по Горьковскому, Новорижскому, Дмитровскому, Егорьевскому, Щелковскому, Ярославскому, Минскому шоссе в этой же зоне - от 4550 $/сотка до 12000 $/сотка. По Калужскому шоссе средневзвешенная стоимость земельных участков составила 7000 $/сотка, в то время как по Волоколамскому, Можайскому шоссе– 10000 $/сотка. Данных о предложениях по Носовихинскому, Алтуфьевскому, Осташковскому шоссе в этой зоне не имеется, что отображено на графике 3.

В зоне свыше 60 км от МКАД наибольший пик по цене приходится на Минское шоссе – 7000 $/сотка, Новорижское – 7550 $/сотка. По остальным направлениям средневзвешенная стоимость земельных участков находится в пределах от 2500 до 5200 $/сотка.

Динамика цен по одному и тому же направлению в зависимости от удаленности земельных участков также в основном имеет тенденцию к понижению (в среднем на 15-30 %). Например, по Каширскому шоссе средневзвешенная стоимость земельных участков составляет в пределах от 12200 до 5000 $/сотка, по Симферопольскому – от 14000 до 4500 $/сотка, по Ленинградскому - от 15400 до 5500 $/сотка, Новорязанскому – от 12400 до 4500 $/сотка.
Предложений земельных участков с/х назначения большой площади от 1 га на земельном рынке достаточно много. В последнее время все чаще наблюдается приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения с последующим переводом их в категорию промышленного назначения. Однако стоимости земельных участков с/х и промышленного назначения значительно различаются. По данным спроса и предложений информационно – аналитических сайтов www.irr.ru, www.mosoblzem.ru, www.promzem.ru, www.dm-realty.ru, www.ezem.ru ситуация выглядит следующим образом: (Таблица 4)

Таблица 4

Направление, район МО

Земельные участки с/х назначения

Земельные участки промышленного назначения

Новорязанское ш. (Коломенский р-он)

Удаленность от МКАД, км

Стоимость, $ / сотка

Удаленность от МКАД, км

Стоимость, $ / сотка

94

480

73

7500

85

440

80

6600

89

450

59

10100

78

402

65

78000

Новорязанское ш. (Раменский р-он)

42

1620

37

11500

45

1800

59

12800

45

2020

40

13200

40

2400

31

14200

Каширское ш. (Ступинский р-он)

50

1680

40

15800

65

850

55

13100

90

560

100

8400

54

1100

50

14700

В Коломенском районе на расстоянии около 80 км от МКАД стоимость земельных участков с/х назначения варьирует от 400 до 500 $ за сотку, промышленного – от 6000 до 7500$ за сотку. В Раменском районе по тому же Новорязанскому шоссе на расстоянии около 40 км от МКАД земельные участки с/х назначения стоят 1600 - 2400$ за сотку, промышленного – от 11000 до 15000$ за сотку. Земельные участки потенциально пригодные под размещение производственно-складских комплексов значительно дороже таких же земельных участков того же местоположения, но имеющих категорию сельскохозяйственного назначения.

На стоимость земельных участков промышленного назначения кроме удаленности от МКАД существенно влияет вид планируемой к размещению коммерческой недвижимости, приносящей в дальнейшем различный доход, например, вариант строительства складского помещения или крупного логистического центра. Поэтому цены на земельные участки даже по одному направлению и одинаково удаленные могут существенно различаться. Такое обстоятельство несколько затрудняет прогнозирование ситуации на земельном рынке промышленного назначения.

Стоимость земельных участков под торгово-офисными центрами ненамного отличаются от рассмотренных цен на земельные участки промышленного назначения. Так, например, по Каширскому шоссе цены составляют от 7000 до 50000 $/сотка, Симферопольскому – от 5000 до20000 $/сотка, Ленинградскому – от 16000 до 25000 $/сотка. При этом, наибольшим спросом пользуются земельные участки, расположенные ближе к Москве, ориентировочно до 10-15 км от МКАД. Исключением являются Дмитровское шоссе, где имеются предложения по участкам на расстоянии 30-50 км от МКАД по цене от 3000 до 4000 $/сотка, Симферопольское шоссе, где на расстоянии 45-48 км имеются предложения по 4500-7000 $/сотка.

Спрос

Зарождение спроса на высококачественные складские площади произошло несколько лет назад, благодаря наращиванию объемов крупных торговых компаний и экспансии логистических фирм, в том числе международных. Лавинообразный рост рынка торговых площадей вызывает у поставщиков товаров потребность хранения своей продукции, для чего требуются тысячи квадратных метров. Именно эта потребность и породила неудовлетворенный стабильно высокий спрос на рынке складской недвижимости. Существующее предложение пока еще слишком мало, в результате чего торгово-промышленные предприятия нередко вынуждены прибегать к строительству складов для личных нужд. В этом случае перед застройщиком-непрофессионалом возникает масса трудностей, связанных с получением земельного участка и разрешительной документации на строительство, оформлением прав на землю и на строящийся объект недвижимости, непосредственно самим строительством склада. Наиболее удачливые компании пытаются заключить договоры с девелоперами, которые реализуют проект непосредственно под заказчика.

2007 год можно назвать беспрецедентным по динамике развития рынка складской недвижимости. Общий объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей по России составил около 1,1 млн. кв.м, из них около 900 тыс. кв.м пришлось на Московский регион. Одним из знаковых событий явилось полное завершение строительства логистического комплекса «МЛП-Ленинградский терминал» общей площадью 200 тыс. кв.м, запущенного в 2004 году.

Отличительная особенность рынка производственно- складской недвижимости от других рынков - престижность строительства не связана с направлением и удаленностью от МКАД. Постепенно увеличивается спрос на удаленные от Москвы районы в зоне от 30 до 100 км от МКАД. Важным моментом является не столько близость объекта к МКАД, сколько хорошая транспортная доступность и приоритетное направление. Так, для логистических фирм важна привязка к транспортным магистралям, развязкам и аэропортам, актуальность приобретают наименее загруженные направления и транспортные артерии.

Наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (45% от общего объема спрос) и северное (35%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет 11% и 9% соответственно.

В 2008 году спрос на качественные складские помещения продолжает оставаться стабильно высоким, наибольший спрос предъявляется на складские помещения от 10 тыс.кв.м, он составляет половину от общего объема спроса. Такая ситуация обусловлена высокими темпами развития розничной торговли и ростом грузооборота на территории московского региона.

Спрос по-прежнему формируют российские и зарубежные логистические операторы, позиции которых существенно укрепились в связи с ростом товарооборота на территории России. Основной спрос (до 75%) на складские помещения формируют сети супермаркетов и гипермаркетов, магазинов электроники. Крупные иностранные компании, производящие в России товары группы FMCG формируют около 13% совокупного спроса на складские площади. Около 2% спроса приходится на автомобилестроительные компании.

Основными тенденциями текущего года станут усиление активности западных инвесторов на рынке складских помещений и продолжение освоения региона. По прогнозам, активное развитие инфраструктуры дальнего Подмосковья заинтересует девелоперов в строительстве логистических терминалов на транспортных развязках у ЦКАД.

По подсчетам заявленных к вводу в 2008 году логистических комплексов, суммарный объем рынка складских площадей увеличится на 1,5 млн. кв. м. Несмотря на реализацию заявленных крупных складских проектов, в 2008 году спрос на качественные складские объекты по-прежнему будет превышать предложение.

Среди наиболее интересных крупных проектов, введенных в 2007-2008 годах являются: логистический парк "Крекшино" ("РосЕвроДевелопмент"), МЛП терминал Ленинградский, МЛП Подольск, логистический парк "Белая Дача" (Белая ДачаHines), Spring Park (Spring Group), ТЛК Томилино, Индустриальный парк "Истра" ("Эспро Девелопмент"), Индустриальный парк "Южные ворота" (Giffels), Кулон "Восточный" ("Эспро-Девелопмент"), Логистический парк "Дмитров" (Ghelamco), - ПНК Чехово (ПНК) и другие.

По мнению экспертов, для наступления баланса спроса и предложения на рынке московского региона требуется ввести еще более 3 млн. кв.м складских площадей, а для наращивания объема складских площадей и в дальнейшем будут востребованы земельные участки промышленного назначения.

Тенденции 2008 года

В ближнем Подмосковье остается все меньше свободных больших участков. Наблюдается тенденция расширения рынка земель промышленного назначения за пределами МКАД по всем направлениям, основными из которых является южное, юго-восточное, северное. Стоимость земли ежегодно растет в среднем - на 15%, земли промышленного назначения под строительство производственно-логистических комплексов – на 20-40%. Динамика роста цен по конкретным объектам различна и определяется многими параметрами: местоположением, качеством подъездных путей, конфигурацией, оснащенностью коммуникациями, юридической чистотой и готовностью документов и т.д.

Анализ рынка коммерческой недвижимости Московской области предполагает, что, несмотря на увеличение объемов строительства всех видов коммерческой недвижимости, в 2008 году рост цен на нее продолжится. Во-первых, постоянно сдвигаются сроки реализации новых проектов (в том числе из-за изменений в системе административного регулирования рынка). Во-вторых, сохраняется повышенный спрос на недвижимость для бизнеса со стороны растущих российских компаний и крупных западных корпораций.

Земельный рынок адекватно реагирует на такую тенденцию. Наибольшие темпы роста цен сегодня приходятся на земельные участки, расположенные на расстоянии от 30 до 60 и более километров. По результатам исследований наибольшей популярностью под промышленную застройку пользуются земли, сосредоточенные вдоль основных магистралей. Стоимость вышеуказанных земель будет и дальше показывать наибольший рост в ближайшие два – три года.

На сегодняшний день стоимость земельных участков, пригодных под промышленную застройку, колеблется от 2500$ - 25000$ за сотку. На основании проведенных маркетинговых исследований земельного рынка промышленного назначения Московской области можно предсказать дальнейший рост цен на земельные участки примерно в таком же соотношении – от 15 до 40 % в зависимости от направления, удаленности, назначения объектов коммерческой недвижимости.

Источник: Аналитический центр ezem.ru

Переезжай в класс B. Фото 6