Ситуация на рынке коммерческой недвижимости Новости складской логистики и офисной недвижимости

По словам Олега Баркова, который является руководителем компании «Knight Frank St.Petersburg», в настоящее время спрос на объекты офисных и торговых центров зависит от многих причин и просчитать динамику роста в настоящее время просто нереально. Наполняемость бизнес-центров, объектов торговых комплексов, а также складских центров в некоторых регионах Российской Федерации составляет не выше 65 процентов от всего объема. При этом отмечается снижение расценок на аренду порядка 35 процентов от докризисного состояния.

По оценкам многих экспертов, в настоящее время для предотвращения прибыльности объектов коммерческой недвижимости, лучшим вариантом является реконцепция. Строящиеся офисные комплексы перестраиваются под объекты гостиничного типа. Бизнес центры и торговые комплексы перепрофилируются в помещения, класс которых ниже, что дает возможность выполнить аренду, пусть по меньшей ставке, но зато площади не простаивают.

Рынок складской недвижимости в настоящее время имеет переизбыток предложения объектов класса «А». За счет большого объема площадей и высоких арендных ставок, часть из них свободны на 40-60 процентов от общего числа площади. Большинство девелоперских компаний до снижения экономической ситуации вкладывали большие финансовые суммы в расчете на высокие дивиденды. Однако их ожидания не оправдались, даже в нормальный период больше 2 тысяч квадратных метров складских площадей в аренду не брали. А в настоящее время многие арендаторы отдают предпочтение складской недвижимости класса «В».

Для того чтобы сохранить рентабельность многие владельцы складских помещений проводят новую арендную политику, как в области снижения расценок, так и сдавая в аренду небольшие складские участки помещений. Многие складские комплексы перепрофилируются под промышленные объекты, где выполняется крупноузловая сборка различной продукции.

«Южный логистический терминал» сдан в аренду

По информации, которая была опубликована пресс-службой компании «Jones Lang LaSalle», представители компании ООО «Гейтс СНГ», которые являются дочерним предприятием американской компании «Gates Rubber Company», произвели аренду складских помещений класса «А» в «Южном логистическом терминале». Документы по аренде складов в складских комплексах подписаны сроком на 7 лет. При подписании документов по аренде, компания «Jones Lang LaSalle» выступала в качестве консультанта.

Как отметила на пресс-конференции Полина Шипицына, являющаяся руководителем отдела складских и индустриальных помещений компании «Jones Lang LaSalle», выбор на данные складские площади пал за счет хорошего расположения объектов, а также свою лепту внесли высокие технические характеристики складских помещений. Для товаров компании «Гейтс СНГ», которые являются поставщиками запасных частей для автомобилей, помимо арендованных складских помещений в 6,35 тысячи квадратных метров, потребуются дополнительные мощности.

Объекты складской недвижимости «Южного логистического терминала» располагаются в районе города Климовска, в непосредственной близости от Варшавской трассы и шоссе М-2, что позволяет качественно складировать, хранить и доставлять продукцию компании заказчикам. Объекты складской недвижимости составляют 6 отдельных складских зданий, общая площадь которых составляет 108 тысяч квадратных метров площадей. Помимо складской недвижимости, компания «Гейтс СНГ» подписала документацию на аренду офисных помещений, которые расположены рядом.

Как отмечается аналитиками коммерческой недвижимости, данная сделка свидетельствует о том, что недвижимость в Российской Федерации начинает интересовать арендаторов и потенциальных инвесторов. Помимо арендуемой складской недвижимости, планируется строительство собственных складских помещений, которые также предназначены для продукции автомобильного назначения. Помимо автомобильных запасных частей, здесь планируется складировать товары промышленной группы.

Для этих целей подписано соглашение с британской инвестиционной компанией «Raven Russia», которая вложит средства в строящиеся объекты логистического назначения. Главным подрядчиком, который будет выполнять все виды строительных работ по возведению складских помещений, назначена строительная компания «Феликс».

Расценки на аренду складских комплексов

В преддверии Нового года, консалтинговая компания «Colliers International» опубликовала пресс-релиз, в котором указана стоимость аренды складских помещений в настоящее время. По предоставленной информации, большинство операторов на рынке коммерческой недвижимости предпочитают заключать краткосрочные договоры аренды склада. Таким образом, арендаторы не хотят себя связывать невыгодными условиями аренды, как отмечают аналитики, проще перезаключить договор, чем прогадать с условиями, которые изменяются ежемесячно.

Большая часть игроков данного сегмента коммерческой недвижимости, заключает договора длительностью на срок от 3 до 5 лет. Тогда как до ухудшения экономической ситуации в мире нормальной практикой было заключения договора аренды на срок от 7 до 10 лет. Уменьшились параметры обеспечительного депозита операторов, если до кризиса этот показатель составлял сроки от 3 месяцев до полугода, то в настоящее время они сократились от 1 до 3 месяцев.

По предварительным оценкам экспертов, в настоящее время приостановлены строительные работы по возведению более 300 тысяч квадратных метров складских комплексов. Более миллиона «квадратов» находятся в стадии проектных работ, но будут ли они внедряться в строительство – не известно. По оценкам специалистов, большую заинтересованность, как арендаторов, так и девелоперских компаний вызывают складские помещения класса «В», а также индустриальные объекты.

По информации компании «Colliers International» за последнее время ставки по аренде складских комплексов в Московской области класса «А» снизились на 7 процентов и составляют в среднем до 120 долларов за квадратный метр за год. Арендные показатели складских помещений класса «В» уменьшились в стоимости на 11 процентов, и их средняя цена составляет до 110 долларов за «квадрат» в год. Средняя арендная ставка складской недвижимости в черте российской столицы сохраняется на уровне 180 долларов за 1 квадратный метр.

Но даже, несмотря на такие сравнительно невысокие цены на складскую недвижимость, новые арендаторы не спешат заключать договоры аренды. Как отмечают эксперты, многие потенциальные арендаторы выжидают – вдруг после новогодних праздников арендные ставки снизятся еще. Также на понижение аренды складских комплексов может повлиять сдача в эксплуатацию новых складских помещений.

Аренда складской недвижимости в Москве и Подмосковье

По информации, которая была предоставлена аналитическим отделом «Colliers International», одной из крупнейших международных консалтинговых компаний, работающих в области коммерческой недвижимости, основными игроками на рынке складских комплексов столицы и Подмосковья являются торговые операторы. На долю этих участников рынка коммерческой недвижимости приходится почти треть всех имеющихся складских помещений (31 процент).

На втором месте оказались представители производственных компаний, которые арендуют 24,4 процента имеющихся складов. Третье место заняли логистические операторы, которые производят аренду 12,4 процентов складской недвижимости. На последнем месте обосновались производители алкогольной продукции, они арендуют всего около 2 процентов складских помещений.

Статистические данные по складским комплексам показывают, что к первой декаде декабря предложение в сфере складской недвижимости класса «А» составляет в пределах 3 миллионов квадратных метров площадей. Помимо этих складских помещений, в фазе строительных работ находятся около 45 тысяч «квадратов» площадей. За время с начала текущего года логистическими компаниями было освобождено более 200 тысяч квадратных метров складской недвижимости. По прогнозам аналитиков, до Нового года количество освобожденных складских помещений будет увеличено на 125 тысяч «квадратов».

Также экспертами в области коммерческой недвижимости было отмечено, что многие логистические операторы произвели «рокировку» − отказавшись от складских комплексов класса «А», они произвели аренду в складских помещениях классов «В» или «С». Но по статистике, и в этих классах коммерческой недвижимости наблюдается спад арендаторов, в ближайшее время могут быть освобождены порядка 50 тысяч квадратных метров складских помещений.

Но, несмотря на то, что окончание года является не сильно обнадеживающим, аналитики прогнозируют повышение активности арендаторов уже с начала следующего года. По утверждениям экспертов, строительство новых объектов коммерческой недвижимости находится в таком положении, когда идет завершение работы по строительству начатых объектов. Новые проекты девелоперами начинаются неохотно, это позволяет сделать прогноз о том, что будет ощущаться нехватка новых мощностей, так как на рынок логистических услуг придут новые операторы, для бизнеса которых потребуются складские комплексы.

Складские комплексы оснащенные WMS управлением

По оценкам большинства экспертов в области коммерческой недвижимости, прошедший 2009 год оказался очень сложным, как для владельцев объектами недвижимости, так и для арендаторов. Как отмечается аналитиками, рынок недвижимости «просел», но на практике все оказалось не настолько негативным, как прогнозировалось.

Особое место уделялось складским комплексам с внедренными системами WMS (от англ. «Warehouse Management System» — система управления складом), при которых управление всеми складскими системами выполняется автоматически в заданном электроникой режиме. За счет того, что экономические показатели многих логистических операторов снизились, внедрение новых проектов по созданию складских объектов было заморожено.

По оценкам экспертов, в прошедшем году было внедрено почти на четверть меньше запланированных объектов складской недвижимости с системами автоматизации складских операций. Если перевести объемы несостоявшихся коммерческих сделок в денежный эквивалент, то по сравнению с 2008 годом, рынок коммерческой недвижимости потерял около 40 процентов. Если складские комплексы без систем WMS строили, так как они не требуют крупных капиталовложений, то строительство систем складов с автоматикой были отложены до лучших времен.

К вопросам возобновления строительства крупных объектов складской недвижимости многие инвесторы вернулись только в средине осени прошлого года. Именно в это время стало понятно, что дальнейшего скачка цен на рынке строительства объектов коммерческой недвижимости не предвидится. Банковские структуры стали выделять кредитные займы под более реальные процентные ставки, что позволило закончить строительство неоконченных объектов.

Большинство владельцев складской недвижимости, в которых нет систем автоматического управления процессами разгрузки-загрузки, а также складирования и учета, понимают необходимость нововведений. Но по заявлениям большинства из них, в связи с уменьшением прибылей, выполнить модернизацию производства в настоящее время не представляется возможным.

Строительные работы нынешнего года пока только в проектных документах. Многие строительные компании не могут определиться с вступлением в саморегулирующие организации, что не дает им права без допуска выполнять строительные работы. Также многое зависит от инвесторов, которые ждут окончания зимнего сезона и установления определенных цен на строительные материалы, услуги, которое произойдет весной.

Переезжай в класс B. Фото 5