Банки скупают девелоперов
Одним из симптомов такого разворачивания событий стала очередная формальная покупка банком девелопера. На прошлой неделе ВТБ приобрел контрольный пакет акций ЗАО «Донстрой Инвест» — компании, реализующей жилые проекты холдинга. Впрочем, о каких именно проектах идет речь, не уточняется. Официальный пресс-релиз компании гласит: «Проекты офисных, торговых и многофункциональных комплексов эта сделка не затрагивает». Их развитием будут заниматься основные акционеры «Донстроя» Максим Блажко и Дмитрий Зеленов.
Сделка с ВТБ — закономерная развязка прошлогодней кредитной эпопеи. Напомним, что осенью прошлого года — в самый разгар кризиса продаж — «Донстрой» получил кредит от ВТБ в размере 500 млн долларов. Одновременно с этим компания занялась распродажей запасов квартир в жилых комплексах по сниженным ценам. Еще тогда мы предположили, что демпинг в сочетании с огромным кредитом могут свидетельствовать о скором вхождении госбанка в бизнес заемщика. Так и произошло.
Судя по всему, банк ВТБ намерен тиражировать подобную схему в будущем. Ранее в рамках проекта по реструктуризации долговой нагрузки АФК «Система» ВТБ выкупил 20% девелоперской «дочки» корпорации — компании «Система-Галс», получив опцион еще на 31%. В результате этой сделки банк стал основным владельцем универмага «Детский мир» на Лубянке.
Последние события на рынке недвижимости, связанные с вхождением банков в акционерный капитал девелоперских компаний либо с получением контроля над отдельными объектами недвижимости (покупка Сулейманом Керимовым пакета акций ГК ПИК, судебные тяжбы корпорации «Миракс групп» и ряда других компаний с Альфа-банком), могут принципиально изменить модель девелоперского бизнеса. Основными игроками в строительной отрасли могут стать созданные банками инвестиционные компании (такими структурами, в частности, уже обзавелись ВТБ, Сбербанк), которые будут финансировать стройку. «Рядовые» девелоперские компании вряд ли смогут конкурировать с околобанковскими структурами и превратятся в подрядчиков либо консультантов по управлению строительными проектами.
В последнее время вхождение банков в акционерный капитал девелоперских компаний часто встречается в мировой практике. Эта схема, в частности, использовалась при реструктуризации долгов испанского девелопера Metrovacesa, задолжавшего группе банков около 4 млрд евро. По мнению представителей компании Roland Berger Strategy Consultants (выступала консультантом в программе реструктуризации австрийского девелопера Immofinanz Group), изменение структуры капитала принципиально меняет ситуацию в компании, делает возможным ее дальнейшее функционирование, позволяет привлечь дополнительные кредитные ресурсы.
Получив контролирующего акционера в виде ВТБ, «Донстрой» остался в плюсе: удалось избежать банкротства, сохранить компанию, да и отдать за долги проблемные проекты, которые разрабатывались в расчете на докризисную конъюнктуру рынка. Для банка вхождение в капитал должника тоже более выгодно, чем его банкротство. Однако вызывает сомнение качество инвестиционного портфеля и объектов недвижимости, которые переходят банкам. Самым привлекательным активом в портфеле «Донстрой Инвеста» может быть московская земля, которую девелопер активно закупал в период роста. Как быстро ВТБ начнет достраивать замороженные проекты бизнес-класса, пока непонятно.