Квартиры поделят на бесплатные и очень дорогие
Наступившие смутные времена удвоили интерес к динамике цен на московскую недвижимость. Каких только прогнозов сейчас не услышишь – от падения в разы до небывалого роста. А тут еще и постоянные сообщения о выкупе квартир у девелоперов, страдающих без западных кредитов. Выкупают и Москва, и государство, и риелторы, суммы называются самые разные, и понять, к чему бы все это, получается не сразу. Попробуем разобраться.
Покупаем новостройки. Дорого
Покупаем новостройки. Дорого
Уже в середине октября пошли сообщения о массовом выкупе квартир у бедолаг-застройщиков. Москва выкупила 500 тыс. кв. м за 40 млрд руб. (по 80 тыс. за кв. м, то есть, говоря откровенно, дороже рыночной стоимости, учитывая еще и то, что большая часть метров – подмосковные). 300 тыс. кв. м тогда город купил у ГК «ПИК» (Люберцы, Мытищи, Долгопрудный, Химки), 127 тыс. – у «Главстроя» (Подольск), оставшееся – у «СУ-155» и «ДСК-1» (опять по большей части область). Надо сказать, что при всех допущениях подмосковные новостройки стоят в лучшем случае 75 тыс. руб. за метр, а в массе – меньше. Правда, через несколько дней заговорили о том, что Москва пересмотрит цену в сторону уменьшения, но пока информация эта неофициальная.
На днях идея выкупа вышла и на федеральный уровень. Вице-премьер Игорь Шувалов рассказал, что соответствующий закон будет принят со дня на день, а с ноября, как ожидается, деньги на приобретение жилья пойдут из федеральных резервов. Сумма называется в 100 млрд руб., 50 из них – из фонда реформирования ЖКХ (кстати, те же 50 млрд руб. обещали выделить на расселение ветхого фонда в регионах, что провоцирует соответствующие выводы). Еще 21 млрд из 100 пойдет на приобретение жилья для военных. Куда пойдет жилье, выкупленное на остальные деньги, пока не уточняется. Равно как и куда денутся квартиры, выкупленные Москвой.
На днях идея выкупа вышла и на федеральный уровень. Вице-премьер Игорь Шувалов рассказал, что соответствующий закон будет принят со дня на день, а с ноября, как ожидается, деньги на приобретение жилья пойдут из федеральных резервов. Сумма называется в 100 млрд руб., 50 из них – из фонда реформирования ЖКХ (кстати, те же 50 млрд руб. обещали выделить на расселение ветхого фонда в регионах, что провоцирует соответствующие выводы). Еще 21 млрд из 100 пойдет на приобретение жилья для военных. Куда пойдет жилье, выкупленное на остальные деньги, пока не уточняется. Равно как и куда денутся квартиры, выкупленные Москвой.
На всероссийской конференции «Стратегия жилищного строительства», прошедшей вчера в Москве, Мартин Шаккум, депутат Госдумы РФ, заявил, что выкуп этих квартир будет происходить на тендерной основе, но в целом он предполагает, что цена будет ближе к себестоимости этого жилья, чем к рыночной. «Ну 15% прибыли мы дадим девелоперам», – добавил он. Впрочем, помимо журналистов, ему сразу начали задавать вопросы представители строительных компаний из регионов, которые говорили о том, что деньги, выделяемые девелоперам, до строителей могут и не дойти, и те вынуждены будут отправить рабочих в неоплачиваемый отпуск. Проблема эта в регионах очень насущная: многие строительные компании уже на грани разорения, но как помочь строителям в обход собственников объектов – вопрос очень непростой.
Еще одна новость о выкупе жилья появилась в начале недели: представитель риелторской компании Panorama Estate рассказал «Ведомостям» об обращениях от трех застройщиков известных столичных ЖК с предложением купить квартиры оптом по цене в 50% от рыночной. Другие агентства также говорят о том, что получали в октябре оптовые предложения – с дисконтом в 20-30% от рынка.
Просто как дважды два
Еще одна новость о выкупе жилья появилась в начале недели: представитель риелторской компании Panorama Estate рассказал «Ведомостям» об обращениях от трех застройщиков известных столичных ЖК с предложением купить квартиры оптом по цене в 50% от рыночной. Другие агентства также говорят о том, что получали в октябре оптовые предложения – с дисконтом в 20-30% от рынка.
Просто как дважды два
Зачем застройщики отдают жилье оптом – понятно: им нужны деньги, а банки практически не кредитуют строительство. «Находясь внутри кредитного рынка, могу сказать, что пока не все банки отреагировали на сигналы власти о необходимости оживления кредитного процесса. Объяснения таковы: «мы пока не понимаем стоимость денег, не уверены, под какой процент их давать». Хотя, по уверениям банков, деньги есть», – говорит Виктория Щербакова, руководитель отдела кредитных брокеров «Кредит Макс».
В ситуации острой нехватки денег государство для застройщиков, надо сказать, лучший покупатель. «В этом случае застройщику гораздо приятней иметь дело с государством, которое не только приобретает жилые площади по приемлемым для компаний ценам, но и гарантированно и в срок оплачивает выкупленный объем. Это к тому же является и условием поддержания цен на жилую недвижимость в столице. Во-первых, создает дефицит предложения. А во-вторых, финансово поддерживает застройщиков коммерческого жилья, – развивает мысль Оксана Каарма, управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки». – Цены при этом объявляются для застройщиков весьма привлекательные. Безусловно, есть ряд вещей, которые застройщик со своей стороны должен гарантировать городу, а именно: сроки сдачи объекта, передача его на баланс, более того, должен быть выполнен объем отделочных работ, соответствующих требованиям, предъявляемым к муниципальному жилью».
Отнять и поделить
В ситуации острой нехватки денег государство для застройщиков, надо сказать, лучший покупатель. «В этом случае застройщику гораздо приятней иметь дело с государством, которое не только приобретает жилые площади по приемлемым для компаний ценам, но и гарантированно и в срок оплачивает выкупленный объем. Это к тому же является и условием поддержания цен на жилую недвижимость в столице. Во-первых, создает дефицит предложения. А во-вторых, финансово поддерживает застройщиков коммерческого жилья, – развивает мысль Оксана Каарма, управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки». – Цены при этом объявляются для застройщиков весьма привлекательные. Безусловно, есть ряд вещей, которые застройщик со своей стороны должен гарантировать городу, а именно: сроки сдачи объекта, передача его на баланс, более того, должен быть выполнен объем отделочных работ, соответствующих требованиям, предъявляемым к муниципальному жилью».
Отнять и поделить
Муниципальное жилье появилось в разговоре неслучайно: все идет к тому, что выкупленные метры пойдут как раз на различные социальные программы, в то числе и на те, до которых раньше не доходили руки. «Выкупленные у застройщиков площади позволят уменьшить период ожидания квартир для московских очередников. Большинство приобретенных городом объектов будет реализовано по социальным программам, – уверен Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». – Условием предоставления очередникам или жителям ветхого жилого фонда квартир в этих новостройках будет согласие будущего нанимателя или собственника на переезд в другой субъект РФ, поскольку большинство выкупленных новостроек находится в Московской области». Впрочем, если вспомнить, что еще полгода назад очередников собирались селить и вовсе под Рязанью и в Ярославле, приходится признать, что кризис им только на руку.
«На мой взгляд, логично, если государство сегодня, оказывая поддержку строительной отрасли, воспользуется ее потенциалом для реализации программ социального жилья. Так, например, выкупая у девелоперов квартиры с дисконтом, оно может решать проблемы очередников, молодых семей, офицеров, сдавать выкупленное жилье в аренду на условиях социального найма, – делится своими соображениями Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция». – При этом, безусловно, государство может контролировать использование выделенных компаниям средств, чтобы деньги использовались исключительно для нужд строительства. Такое объединение усилий девелоперов и государства окажется вдвойне выгодным: с одной стороны, жилье не будет создавать государству ненужный актив, с другой – станет возможным достижение целей, обозначенных в заявленных социальных программах». Упоминание в данном контексте дисконта объяснимо: раз риелторам несут квартиры оптом со скидкой 20-50%, зачем городу платить больше? Это раз, а на федеральном уровне просто пообещали «прозрачную» формулу расчета стоимости. Ее, разумеется, никто не запрещает увязать с себестоимостью, но другой вопрос: а кто будет определять себестоимость?
Шаги в социальном направлении уже заметны: скажем, по московской программе обеспечения молодых семей жильем при рождении ребенка теперь списывают 30% стоимости квартиры. Военным открыто пообещали жилья на 21 млрд руб.; думается, прочие льготные категории тоже скоро услышат для себя интересное. Механизмов с ходу придумывается масса: можно и просто раздавать квартиры очередникам, можно предоставлять по договору социального найма, можно продавать с большим дисконтом, да при желании можно и в ипотеку отдавать, субсидируя платежи.
Но вот одна неприятность: обычному покупателю, неочереднику и нельготнику (может, конечно, список льготных категорий и расширят), к сожалению, ничего хорошего не светит, ведь выкуп квартир государством – это, говоря совсем просто, рост цен.
Покупатель у разбитого корыта
«На мой взгляд, логично, если государство сегодня, оказывая поддержку строительной отрасли, воспользуется ее потенциалом для реализации программ социального жилья. Так, например, выкупая у девелоперов квартиры с дисконтом, оно может решать проблемы очередников, молодых семей, офицеров, сдавать выкупленное жилье в аренду на условиях социального найма, – делится своими соображениями Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция». – При этом, безусловно, государство может контролировать использование выделенных компаниям средств, чтобы деньги использовались исключительно для нужд строительства. Такое объединение усилий девелоперов и государства окажется вдвойне выгодным: с одной стороны, жилье не будет создавать государству ненужный актив, с другой – станет возможным достижение целей, обозначенных в заявленных социальных программах». Упоминание в данном контексте дисконта объяснимо: раз риелторам несут квартиры оптом со скидкой 20-50%, зачем городу платить больше? Это раз, а на федеральном уровне просто пообещали «прозрачную» формулу расчета стоимости. Ее, разумеется, никто не запрещает увязать с себестоимостью, но другой вопрос: а кто будет определять себестоимость?
Шаги в социальном направлении уже заметны: скажем, по московской программе обеспечения молодых семей жильем при рождении ребенка теперь списывают 30% стоимости квартиры. Военным открыто пообещали жилья на 21 млрд руб.; думается, прочие льготные категории тоже скоро услышат для себя интересное. Механизмов с ходу придумывается масса: можно и просто раздавать квартиры очередникам, можно предоставлять по договору социального найма, можно продавать с большим дисконтом, да при желании можно и в ипотеку отдавать, субсидируя платежи.
Но вот одна неприятность: обычному покупателю, неочереднику и нельготнику (может, конечно, список льготных категорий и расширят), к сожалению, ничего хорошего не светит, ведь выкуп квартир государством – это, говоря совсем просто, рост цен.
Покупатель у разбитого корыта
Во-первых, пока выкупают эконом-класс и совсем немножко бизнес, элитный рынок – в свободном плавании (об этом мы еще поговорим отдельно). Во-вторых, нового строительства, надо сказать, в ближайшие полгода будет мало. С выкупленным городом и правительством жильем мы вроде бы разобрались: пойдет с дисконтом – значит, очередникам и льготникам. Следовательно, обычному покупателю купить будет нечего, дальше дефицит предложения – и цены растут. А если, паче чаяния, выкупленные квартиры будет продаваться дороже (что вряд ли) – это тоже не снижение. Таким образом, для застройщиков цены упадут, для покупателей – нет.
Текст: Валерия Семенова